北京西山别墅区西麓又现新盘 买客以“自住＋投资”者居多

疫情防控常态化之下，北京楼市出现活跃迹象，此前被压抑的购房需求开始释放。

据公开统计数据显示，2021年一季度，北京新建住宅成交12991套，同比上涨126%；成交均价52595元/平方米，同比上涨2%；成交金额833.38亿元，同比上涨148%。

“近几年调控限制下，北京楼市成交量和成交价格都比较平稳，但购房需求仍在。”有市场分析人士向《证券日报》记者表示，尤其是后疫情时代，人们更关注项目的居住品质，环境好、生态佳、空间大、服务更好的低密品质社区得到购房者青睐，改善型住宅，尤其是低密度墅区洋房一时成为市场热点。

墅区改善型住宅受青睐

众所周知，在北京住宅供应历史上，别墅区内的洋房一直较为稀缺，一旦入市，市场关注度都颇高。

北京有三大别墅区，即中央别墅区、西山别墅区和奥北别墅区。其中，奥北别墅区在2003年之后迎来黄金年代，沿中轴龙脉从五环奥森延伸至北六环小汤山一带，是新兴别墅居住区。

中央别墅区历史较为悠久，1992年至今已走过29个年头，从最早以港资开发商打造的“丽”字头别墅群，到如今的远洋LAVIE。借助于临近国门，后来随着几十所国际学校的进驻，中央别墅区逐渐成熟，但发展至今，新房越来越少，在售别墅明显呈顶级方向演进，区域别墅主力总价从去年3000万元一线晋升至今年5000万元起步的状态，门槛之高让部分改善需求望而却步。

而西山别墅区，是临近海淀的香山东麓板块别墅项目的统一称谓，其区域特点是高校聚集，可承接北京西部大院、中关村、金融街等三大片区高端阶层的置业需求。

如今这一批早期高端物业，单价往往都在10万元以上，几乎与北京占据城市核心位置的四环二手房同等价位。但因别墅用地限制，西山别墅区可售面积日趋殆尽，鲜见新盘。

值得一提的是，从整个北京西部片区的别墅供应来看，近两年在售别墅项目多聚集在西山别墅区东麓一带。随着全新城市规划与市政工程的实施落地，西山别墅区范围正逐渐从海淀区西部-香山原有的东麓区域，向西延伸到香山西麓，也就是石景山区域。

据居理买房网向《证券日报》提供的统计数据显示：2021年一季度，北京丰台、石景山以及门头沟等西部片区中，新建住宅集中在石景山和丰台区，其中石景山新房均价在7万元-7.5万元之间，总价在700万元-1300万元之间；但以万科翡翠山晓为代表的一批低密度墅区洋房总价区间在850万元-1700万元之间，单价低于普通新房的7万元，为5.5万元左右。

对此，有业内人士称，沉寂多年的西山别墅区东麓供应断崖之下，西麓石景山片区开始供应更符合市场需求的墅区洋房产品。

“自住+投资”改善需求出手

高端居住带的养成，除了基础交通动线的四通八达，还有教育、医疗等配套资源的完善。从石景山区域来看，新建109快速联络线贯穿东西两麓，打破西山别墅区的边界，京西大悦城、石景山人大附中，新首钢高端产业综合服务园，多重规划利好正在逐渐落地，加持西山别墅区西麓高端居住带。

“在北京5.5环线带上，别墅和墅区洋房都是稀缺房产，从开发商的产品线定位上看，这是改善需求的1.5版产品，即‘自住+投资’的二次或者三次置业需求聚集地，一般处在靠近市区又有山水自然资源之地，既可以通勤上班又可以满足未来养老需求。”有业内专家向《证券日报》记者表示，率先进驻这类区域的开发商，通常要有较强的资金实力，所拿地块体量要大，甚至多家开发商共享整体规划利好，部分高端社区整个社区要全盘低密度，一般不会采用高低配形式降低社区品质，才能保持产品未来的升值空间。

事实上，万科、绿城、远洋等多家深耕北京楼市的房企均在西山别墅区西麓砸下重金布局。以万科为例，2017年11月份，万科联合体以78亿元的总价取得石景山区另一地块，成为当年土地市场成交的“大单”地块。在土地出让条件中，该地块商品住房销售均价不超过5.2万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.46万元/平方米。

“这个项目整体货值150亿元，分为三期，一期和二期大部分房源已售罄，实现销售额80亿元。”万科翡翠山晓三期翡翠山晓·西麓相关负责人向《证券日报》记者表示。

“三期已经在蓄客中，到访客户多为40岁-55岁之间，医疗、教育、金融行业和私企老板为主，以满足改善和养老需求为主。”上述人士向《证券日报》记者表示，以“自住+投资”为购房目的者居多，整体来看，由于项目是限竞房，受限价政策影响，周边供应量又相对较少，因此一季度蓄客情况较好，预计未来成交量会符合预期。

对此，有业内专家表示，在城区后续供应放缓、市场需求活跃的背景下，五环以外将成为楼市成交的主力区域，中高端改善客群置业需求不断上升，也成为当前北京楼市比较鲜明的特点之一。