集资、代持、套取贷款 102份举报材料下的深圳经营贷炒房脸谱

微信群内集资后，多个参与者通过代持的合伙炒房，并套取银行贷款循环炒房——这是一份包含102份违规炒房材料的公开举报，勾勒出投机客们在深圳违规炒房的脸谱。

这份涉及数量多达102份的资料，举报对象是一个叫深房理的组织，举报内容是该组织在深圳违规炒房，并喊话监管对违规使用经营贷进行查处。

4月7日，第一财经与深房理装修队003取得了联系，根据其提供的资料，举报材料大多来自炒房客发布在微信群的购房信息截图，内容基本是“代持人”通过招募“股东”、“合伙人”集资投资房产，或利用银行经营贷、信用贷炒房。

上述深房理会员集资、套取经营贷，在深圳炒房，时间集中在去年上半年。而这恰恰是深圳房价明显上涨的时期。由于受到广泛关注，2020年4月开始，监管开始排查经营贷违规流入房地产市场的情况。就在此前不久，监管还通报了排查结果，并公布了投诉电话。

第一财经记者从知情人士处获悉，深房理的会员中，很多人来自外地，没有深圳买房资格。举报材料中多个截图也显示，一些集资、套取经营贷的炒房客，来自华中、东北等地。

监管通报显示，近一年的排查，发现的违规流入楼市的经营贷仅21笔、5180万元。从举报资料推测，深房理会员至少在3500人以上。如果举报属实，两者差距巨大。

最近几年，深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码，监管一再要求严查经营贷等的贷款人资质、资金来源、实际用途，深房理如何能如此套取贷款？它的运作模式到底是怎样的？

经营贷循环炒房

微博信息显示，4月4日，深房理装修队003已经通过长图的形式，在微博一次公布了102份炒房材料，并注明长图内容为深房理摇篮会员合伙炒房材料。此前，4月2日，深圳银保监局会同多个部门，开通经营用途贷款违规流入房地产投诉举报专区，并公布了举报电话。

此次举报前的4月2日，深房理装修队003在一条微博中，已举报微博用户@美妈陈小泉，于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房，且“其名下还有更多贷款也是用于炒房”。

“深房理2019年的第一起摇篮会员，就是她引流而来的。”深房理装修队003告诉第一财经，所谓摇篮会员，是指向深房理缴费9800元以上，可以进入其小程序获取更多炒房信息的炒房客。

根据深房理装修队003向第一财经提供的资料，截图的内容基本都是微信群发布的购房信息，时间集中在去年上半年。目的多为“代持人”招募“股东”、“合伙人”共同买房，并 “分享 ”抵押贷、信用贷等贷款额度，并可在半年后赎回资金。

所谓的代持，是有资金却没有购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时给代持人一定比例报酬的炒房行为，参与者单独、共同出资，每人出资几十万甚至几万元，就能以“股份”的形式，共同购买价格几百万元乃至上千万元的房产。

深房理装修队003提供的资料还显示，不少炒房者自爆已购买多套，或成功代持多套房，以“股东”、“合伙人”名义共同出首付，剩下房款由第三方垫资，购买成功后再办理银行贷款，用来归还垫资。

不过，在微信截图中，炒房者并未直接使用经营贷的字眼，但大量提及抵押贷、信用贷。

“这些炒房的人，一般钱不够才要合伙，如果不套取贷款，他们月供都有问题。”深房理装修队003告诉第一财经记者，所谓“抵押贷”，就是通过壳公司，用房产做抵押从银行贷款，本质就是经营贷。

微博用户“7蟹姐姐”也是深房理会员。2020年上半年，在深房理的指导下，以结婚的形式，通过小贷公司垫资，以728万元的总价，在深圳前海片区某网红楼盘买下了一套住宅。

“我们大部分做的都是经营性贷款，我们这种外地的有房子有贷款的，首付只能是五成，所以不会让我们做按揭的，做的都是经营性贷款。” “7蟹姐姐”告诉第一财经记者，根据她掌握的情况，深房理的会员中，以代持形式炒房的，因为一般都是首套房，可以申请按揭贷款外，其他大多数贷款的性质都是经营贷。

“入股”、合伙炒房

根据深房理装修队003提供的资料，代持人在深房理会员微信群发布的各类招募“股东”“合伙人”的广告，从格式到内容，几乎都有统一格式，具体内容包括代持模式、“持股”比例及金额、合作楼盘等信息。

这些人如何聚集到一起的？这个群体炒房的运作模式又是怎样的？

深房理装修队003告诉第一财经，深房理的运作模式，是通过微博、直播等平台“获客”后，再将用户导流到微信群，成为其会员。成为会员后，就可以在微信群发布招募“股东”、“合伙人”等信息，集资筹集首付款或买房所需全款。

深房理装修队003提供的资料显示，其会员募集的资金，金额大多在20万元到200万元之间，其中又以100万元左右居多。但也有部分是全额募集购房款。

“如果是合伙买房，房子一般买在代持人名下，实际买房的是代持人，其他人资金入股。” 深房理装修队003说，如果涉及申请经营贷，需要买一个壳公司，通常也是参与者私下签订协议后，由代持人出面担任壳公司股东。

除了代持、合伙买房，套取经营贷等银行贷款，还有垫资模式。7蟹姐姐称，在自有资金不足的情况下，部分会员虽全款买房，但并非全部在会员间募集，而是通过贷款公司垫资，其购买的房产，资金缺口就是来自小贷公司。

在上述材料中， “5%代持模式” 频繁出现，另外一些招募“股东”者则在广告中称，由于首付五成，没有代持费用，但需招募合伙人分担信用贷、抵押贷等贷款额度。

所谓用“5%代持模式”，是代持成本，即代持人用代持名额在该套房产中入股，所占比例为5%，而买入的房产通过各种贷款套取资金。房产变现或套取资金后，代持人要分配5%的收益或资金。通过这种方式贷出来的资金，深房理会员一般用于下一套操作，甚至直接分配套取的资金。

第一财经记者获取的一份代持协议显示，位于深圳前海山语海小区一套79.6平方米的房产投资者，甲、乙方分别作为代持人、“股东”，分别负责代持、提供部分资金，甲方承诺以房屋股份或现金，向乙方提供价值8.5万元房屋增值费用、1万元订房费用，并为乙方提供免费户口随迁服务一次。

“即使是代持，买房成功后，半年以后也会做经营贷，因为要把资金套出来分给参与的人。所有的合作伙伴里，基本上每个人都有经营贷，” “7蟹姐姐”说，很多人经营贷只贷半年，一方面是因为房子半年左右就会涨价，另一方面很多人循环使用资金，需要套取资金用于下一次操作。

“一条龙”服务

去年4月份以来，炒房客利用经营贷在深圳炒房的现象，就已引起市场广泛关注。

第一财经从多方了解，在这个过程中，从准备贷款材料、安排企业经营场所、贷款提取，都离不开各类中介的配合，从而形成了一个完整的产业链。

“买房资格、贷款资料、买壳公司，房子购买过户、最后的脱手变现，都有专门做资料的。”业内人士告诉第一财经记者，在整个过程中，提供虚假材料已经发展成一条龙服务。

此次被曝光的深房理同样如此。7蟹姐姐说，据其了解，深房理的普通会员，只能获得加群、获得一般指导等“服务”，成为摇篮会员后，则可进入其小程序了解更多信息，并可随时与深房理微信沟通、咨询。

“会员分两级，一个是一般会员，可以进微信群、或者微博上的，另外一级更深入一点，就是摇篮会员，可以给你提供所谓无微不至的服务，直到你买房成功。”她说，“从她个人经验来看，就是把买房的手续、流程全部包了，你走每一步都是根据他们来的，手把手的指导到你买到房为止。”

7蟹姐姐还称，她本来没有深圳买房资格，就是通过“结婚”获得深圳房票，而为其垫资的贷款公司也是深房理的合作方。

成为深房理的会员，要缴纳金额不低的费用。根据第一财经记者了解，其普通会员费用为2980元；摇篮会员价格9800元至1.68万元不等。但成为摇篮会员，仍需缴纳普通会员“会费”。

对炒房客至关重要的会员间资金众筹、借贷功能，只有成为摇篮会员才能使用。知情人士透露，这一功能在深房理被称为“帕累托值”。

上述说法也在深房理微博内容中得到证实。其微博去年10月的一条博文提醒会员们，尽快使用小程序里的“帕累托值”功能，原因是随着会员们房产持有量的增加，手上留存的月供必定增加，钱是一种重要资源……把钱借给其他有需要的会员，既帮助其他会员短期用钱贵的问题，自己还有0.042%/天的利息。

该博文甚至还进一步声称，之前因为(资金)总量少，最短(使用)期限15天，现在增加了一个最后报障人制度，而这个制度“类似于一个央行的角色”，将资金使用期限缩短到了5天。

有多少贷款违规流入深圳楼市？

2020年上半年，深圳房价明显上涨，部分经营贷变相流入房地产市场受到广泛关注。随后，深圳多个部门联合调查认为，仅在个别区域发现少量经营性贷款，被违规用于炒房。

深圳银保监局、央行深圳中心支行近期联合通报经营贷流入楼市排查结果，2020年4月以来，对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查，共查出21笔、金额5180万元的贷款违规。

上海银保监局4月7日通报，自3月1日开始，该局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入楼市专项稽核调查，共发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

北京银保监局也在3月23日披露，辖内银行自查发现，2020年下半年以来发放的经营贷涉嫌违规流入北京房地产市场的金额约3.4亿元，占比约0.35%。广东银保监局等监管此前披露，共发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。

而深圳通报的数据，与北京、上海、广州等地排查结果差距较大。倘若深房理装修队003的爆料情况实属，意味着涉及的违法金额，可能与深圳有关部门公布的违规使用贷款情况相差甚远。

第一财经记者了解到，深房理目前共有7个会员微信群，倘若每个微信群人数加满，则其会员数量至少在3500人。知情人士表示，其会员套取银行资金炒房的具体人数，目前还不掌握，但人数肯定不少，估计不只此次举报涉及的102人。

多次被深房理装修队003举报的微博用户美妈陈小泉，曾多次发文详述其通过套取经营贷炒房，实现资产规模跃升的过程。

在相关博文中，美妈陈小泉称，自己2018年4月来到深圳，当年8月看房，9月落户后的第二天签约，通过自己的积蓄、银行贷款、亲属贷款等，在宝安某片区买了一套价值300万元的房子，这套房如今价值480万元。2019年5月，又以这套房抵押、亲属借款，在深圳北站某楼盘买入价值500万元的房子。3、4个月后，再如法炮制，买了第三套房。加上深圳以外的房产，其拥有的资产，价值已经高达2200万元。

截至目前，深圳究竟有多少经营贷、信贷资金，违规流入了楼市，目前尚不得而知。最终的实际情况有待监管进一步调查。

除了北上广深四大一线城市，浙江近期也在围堵经营贷炒房。监管处罚信息显示，仅3月1日以来，温州、台州、金华、丽水四地，多家银行就因贷款违规流入房地产市场，共计被罚款约1500万元，其中处罚最多的台州，六家银行合计被罚款950万元。

银行为何没发现？

最近数年来，深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码。2016年一季度，深圳出台政策，限定深户、缴纳社保满三年的非深户，只能购买2套、1套住房，购房人家庭在深圳无房，但近2年内有住房贷款记录，或在深圳已有一套住房，首付比例最低为4成。此后，又将购房资格提高到自购房之日前在深圳连续5年不间断社保或纳税证明。

按照贷款“三查”规定，贷款前，银行要对贷款对象资质、收入、征信、贷款用途等进行审查，贷款中要对贷款人资料真实性、风险等进行测评，贷后要监测贷款实际用途，并有权进行检查。2020年4月以来，深圳监管也多次要求各商业银行，对经营贷借款人资质、首付和还款资金、资金实际用途等严格审核。

深房理装修队003提供的资料显示，很多集资买房的炒房客并非来自深圳本地，而是来自东北、华东、华中等全国各地，并且在外地拥有多套房产。倘若情况属实，这些炒房客没有在深圳购房的资格。

7蟹姐姐称，深房理之所以提供一条龙服务，原因就是其会员从全国各地招募而来，对深圳情况不了解。她本人就没有深圳户籍，也没有在深圳长期居住，购房名额是通过“结婚”获得。

在这种情况下，深房理会员如果以代持的形式通过外部垫资、集资买房，并套取经营贷，用于循环炒房，银行为何没有发现？ 问题出在哪里？

此前，有银行业人士向第一财经记者介绍，检查贷款真实用途时，银行一般都是查询客户的资金流水，要求提供用款证明等。有些实际用于炒房、炒股的经营贷，银行在放款后，没有直接被挪用，而是经过多个账户倒账，这给银行的监控带来一定难度。

但这只是贷后的用途监控，贷前调查这一重要关口，为何“失守”？

深房理装修队003称，合伙炒房都是代持人出面，私下签订协议，银行也不知道是合伙买房。而且以前只要有房，“在银行贷款很容易”，银行主要审核抵押物、抵押房产价值和抵押记录，“经营流水、是否实际经营、资金用途就没那么严格了，审核很容易过。”

7蟹姐姐还称，在贷款过程中，并不知道银行审查了其资金来源、还款来源、用途等信息。

早在2020年4月，就有中介人士告诉第一财经记者，一些银行或相关人员，即便明知贷款信息造假、贷款实际用途与申请用途不符，为了开展业务，也睁一只眼闭一只眼。深圳监管部门此前通报称，深圳两家银行的员工，都存在误导客户使用经营贷买房、借用“空壳公司”违规申请、使用贷款的情况。