李宇嘉：广州楼市调控的底层逻辑

题：《李宇嘉：广州楼市调控的底层逻辑》

作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

4月2日，广州市印发了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出一系列整治房地产市场秩序的措施。

广州楼市呈“领涨”态势

2月份广州、成都、西安房价涨幅

数据显示，近几个月，广州是楼市领涨全国的热点城市。2月份，70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，涨幅排名第3，在一线城市中排名第1；同比上涨6.9%，涨幅排名第10，在一线城市中排名第1。二手房方面，2月份广州环比涨幅1.0%，涨幅排名第3；同比涨幅为9.8%，涨幅排名第4，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。而且，自2020年四季度以来，广州就一直呈现“领涨”的态势。

调控有其底层逻辑

当前，楼市高位稳定、高位平衡，因势利导，扩大内需，自然是最好的态势。多重目标中寻求动态平衡，这就是调控的策略。落实到楼市，促进住房消费“健康发展”，其实就是高位平衡、高位稳定。具体来看，通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，缓解需求和给市场降温、稳定房价的同时，让需求和供给在更高水平上达到平衡。

这些深奥的道理，简单地说，就是促进楼市供需两旺，但绝不是炒作。

2020年，广州楼市比较火，全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点(2017年)以来的最高峰。从结构看，主要是外围新城、新区比较火。更关键的是，广州没有出现在一些热点城市愈演愈烈的新房二手房“价格倒挂”“打新狂潮”。

价格不会倒挂，新房价格低，有利于新市民买房、有利于楼市高位平衡，也不会触发投资炒作。这是疫情后广州楼市健康发展的特征。

只是，当深圳房价每平米均价超过7万元、东莞松山湖超过5万元，广州这个一线城市，还能享受3万元均价的淡定吗？面对这个巨大的洼地，不止广州居民，深圳居民、大湾区居民也不淡定了。从2020年8月份开始，巨大的购买力开始涌向广州。

广州作为国家中心城市、华南中心、大湾区的核心，肩负着艰巨的使命，既要带动整个区域发展，也要增强自身的实力，还要作为省会帮扶粤东西北。而广州自身的产业，主要以汽车、石化、电子、物流、商贸等为主。产业增加值明显比深圳低，所以广州的调控也异常的艰难。

但是，当房价飞涨起来，当疫情期间宽松政策要逐步退出，当触犯到“房住不炒”这根红线，就必须要有鲜明的姿态了。

广州楼市趋势有何变化？

目前，广州新房供应没有上来，旧改为主的供给端，战线拉得太长。开发商捂盘惜售，导致库存周期很短，无房可卖。根据中原地产统计，3月底广州全市新房库存周期仅6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

广州热点区域新房库存周期

所以，需求开始转向二手房。广州没有祭出增值税“2年改5年”这样的措施。但此次新政后，广州开始限制新房的价格了。所以，广州二手房可能还要涨价。这就要特别警惕新房和二手房“价格倒挂”。

广州新房、二手房价格同比涨幅

政策要防微杜渐，未雨绸缪。2020年上半年，广州新房价格涨幅明显大于二手房，但近期趋势改变了，二手房价格涨幅超过了新房。如果二手房价格控制不住，新房控价就可能出现“价格倒挂”，对此，广州后续还要完善调控政策。