北京推进住房供给侧改革：强化房地联动、一地一策 避免市场大涨大跌

“两集中”制度落地后，北京市土地供应将出现怎样的新变局？

3月12日，北京市住建委官方微信公众号“安居北京”发文称，北京市将合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度，强化“房地联动、一地一策”机制。

中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者表示，扩大保障性租赁住房覆盖范围能有效解决大城市的住房紧缺问题。同时，“房地联动、一地一策”的机制也能避免北京房地产市场出现大涨大跌，保证市场平稳发展。

切断土地和住房市场螺旋反馈

2021年初，“两集中”土地供应制度落地，22城根据各自实际情况制定对应的土地调控政策。

“安居北京”发文内容显示，北京将坚持因地制宜、实行“一地一策”，即根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策以及制定优先购房顺序等。

此前，北京市海淀区树村地块的出让公告中就曾出现“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”等内容。

贝壳研究院高级分析师许小乐认为，“房地联动”的机制有助于切断土地市场与住房市场的螺旋反馈。由于土地的自然稀缺性以及政府主导的供地方式，土地供应弹性极低，与住房需求脱节，导致房价、地价螺旋上升，土地市场和住房市场的热度同步上升。房地联动机制是联合调控机制，当房价上涨，需要对土地市场进行调节；当土地价格上涨，需要对房地产市场进行调节。根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，避免两者同步相互促进。

值得一提的是，据“安居北京”发布内容显示，北京市或将房价引导前置到土地出让环节，以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。住建、规自部门、区政府和专家组成联席会，共同研定各地块房价上限，并在土地出让环节告知竞买人，竞买人须签署房价知悉承诺书。通过打通地价和房价，实现联动引导，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期。

增加租赁住宅土地供给

据“安居北京”发文，2021年，北京市计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。在扩大租赁住房覆盖面积的基础上，积极引导多主体、多途径的多元化实施模式改革，综合利用现有土地一级开发、集体土地入市、存量资源改造、闲置房屋盘活等方式拓宽供应渠道。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向时代周报记者表示，“多主体、多途径”的方式不仅能够盘活闲置资源，同时，或将能促成地方政府与企业深化合作，共同搭建保障性租房项目。

北京市“十四五”规划中就曾指出，鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点。

此前，北京市住建委副主任张国伟介绍称，“十四五”期间，北京市将进一步加大集租房建设力度，计划于2021年向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。他还介绍，北京市将加快集租房建设供应，进一步加大集租房建设力度，按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽和新城的选址原则，鼓励功能混合，促进职住平衡、产城融合。

许小乐认为，扩大保障新租赁住房土地供应表明北京重点发展租赁住房的决心，并侧重在集体建设用地建租赁住房上，能有效缓解北京租赁住房供给不足的问题。但是。许小乐还指出，租赁住宅用地的位置不易太偏，否则易造成需求不足或职住分离等问题。