地产大事件：一周热点回顾（03.01-03.05）

【政策】

政府工作报告：解决好大城市住房突出问题

3月5日，十三届全国人大四次会议在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题， 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。相较往年，今年“两会”对房地产市场提出了新的要求，即解决好大城市住房突出问题。2020年12月召开的中央经济工作会议便首次提出了该任务要求。

小编点评：为解决好大城市住房突出问题，报告明确了三种途径，即增加土地供应、安排专项资金、集中建设，体现了在土地、财政、规划等方面给予的支持。规范发展长租房市场，其目标是要解决新市民和青年人的住房需求，加之降低租赁住房税费的要求，后续租赁企业都应重点关注上述领域，积极迎合市场导向。

上海、杭州加码楼市调控

本周，上海、杭州相继发文加码楼市调控。上海明确实施住房限售，新房网签备案满5年后方可转让；严格新建商品住房价格备案管理，对定价过高的项目坚决予以调整；同时，深化完善房价地价联动机制，对非理性竞价的企业予以约谈警示，并严格规范企业购买商品住房。杭州则规定，将“法拍房”纳入限购范围，严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，并严厉打击房地产中介机构发布虚假广告、恶意哄抬房价等违法违规行为。

小编点评：上海、杭州在既有调控上继续加码，体现了房地产政策持续收紧的导向。上海首次提出“满5”限售，降低了房源的市场流动性；继上海之后，杭州也明确“法拍房”限购，打破了此前持资金即可入场参与竞拍的局面；而严防经营贷等的入市，也呼应了房地产贷款集中度管理制度要求。后续或有已出台调控的城市，结合当前市场特征，继续查漏补缺。

上海探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策

3月2日，上海市政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，明确推动嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城发展，将其培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。《意见》指出，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。并制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，并拓宽海外人才引进渠道。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

小编点评：可以看出，上海五大新城在人才、落户、购房政策等方面有望进一步改善。或会降低人才引入门槛，并优化居住证积分规定，使租房也能获得相应支持。同时，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，对当地房地产市场或形成利好，不过也要防范借此产生的炒作现象。

多城建立二手房价格信息发布机制

本周，无锡住建局发文规范二手房交易秩序，明确建立二手住房价格信息发布机制，要求房屋交易管理部门加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，并曝光典型炒作案例。这也是继深圳、东莞之后，第三个明确建立该机制的城市。该机制建立后，深圳二手房成交量大幅下降。根据深圳市房地产中介协会最新公布数据，2月22日至28日深圳二手房网签834套，环比虽上升130.4%，但与新政前约2500套的周度数据相比，单周网签量已下降近7成。

小编点评：新政对市场的影响可谓“立竿见影”。该机制对房价进行明码标价，遏制了部分业主、中介蓄意哄抬房价的行为，减少一二手房价格倒挂，进而也有利于新房市场的稳定交易。

济南：住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让

3月1日，济南就《关于加强经营性用地出让管理的意见》公开征求意见。《意见》提出，商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让，确需搭配供应的，须按照一事一议原则报请批准；同时，商业用地由发展改革、商务部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中未经约定，商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公。

小编点评：济南此次强调了纯住宅属性用地出让，对房企来说是一项利好。过去往往一些地块会混搭商业和办公用途，极易导致新的库存出现。同时，后续公寓产品的开发将面临约束，此类产品极易打“擦边球”，扰乱市场秩序。此举也是对房企进行警示，要求其严格规范项目建设。

石家庄提高人才购房补贴至30万元/人

3月2日，石家庄召开《关于高质量建设人才强市的实施意见》新闻发布会，提高博士租房购房补贴标准。明确对引进的博士学位研究生，自到石家庄工作之日起5年内，每月房租补助由2000元提高到3000元，在市内购首套住房，给予的一次性购房补贴由15万元提高到30万元。同时，石家庄还将完善公积金贷款购房政策，对引进的高层次人才使用市住房公积金贷款在市域内购买首套自用商品住房的，在政策范围内给予最大优惠。

小编点评：购房补贴越来越多地成为各大城市“抢人”的“杀手锏”。释放优惠固然极具诱惑，但要做到“留人”，最重要的还是提升城市综合实力，给予人才稳定的发展预期。

郭树清：房地产金融化泡沫化势头得到遏制

3月2日，国新办举行推动银行业保险业高质量发展新闻发布会。银保监会主席郭树清表示，防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。郭树清还强调，房地产金融化、泡沫化倾向现在还比较强，很多人买房不为居住，而是为投资投机，这样十分危险，所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

小编点评：当前各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产问题解决好。泡沫少了，水自然清了。

【市场】

2月百城新房房价环比涨幅收窄

据中指院数据，2月全国百城新房均价15884元/平方米，环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.17个百分点，同比上涨4.01%。珠三角新房市场表现活跃，新房价格整体环比涨幅居各城市群首位，广州、中山环比涨幅更居百城前二，幅度均超1%。二手房方面，百城二手房均价15585元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04个百分点，同比上涨3.30%。淮安、上海、连云港等长三角城市位居涨幅前列。报告称，2月恰逢春节假期，受“就地过年”及售楼处“不打烊”影响，部分重点城市购房需求有所释放，楼市表现与往年相比较为活跃。但在调控密集出台及假期双重影响下，2月百城房价涨幅仍有所收窄。

小编点评：在“房住不炒”大背景下，房企融资“三道红线”、房贷“五档分类”等共同形成了房地产市场金融监管体系；而土地“两集中”政策也将使得新开工、推盘、营销节奏与之趋同，使短时间内形成大量供给，进而抑制房价过快上涨。

北京住建委剑指学区房炒作等九大问题

北京市住建委3月1日表示，2021年将重点查处无证售房、不实宣传、借学区房炒作房价等九大问题。同时，对首创、世茂、远洋、合生等房企旗下子公司存在的无证售房、合同不平等条款、违规收存预售资金、现场公示信息不全等问题进行了责令整改或立案查处，并约谈了安居客、中原等销售机构，要求对未获批销售许可的项目不得发布及代理销售。同时，北京市住建委还根据日常监管和信访投诉处理情况，公示了28家需重点关注的住房租赁企业，提示广大房主和房客谨慎选择，避免消费陷阱。

小编点评：解决房地产问题，首都自然不能缺席。此前北京住建委也曾强调，严查资金违规进入楼市和投机炒作，是2021年的工作重点。强监管之下，各类违规行为将无所遁形。

深圳房产抵押经营贷参照二手房政府指导价

本周，据多家媒体报道，深圳房产抵押经营贷也要参照二手房政府指导价，中行深圳分行、上海银行深圳分行等多家机构已开始执行，具体为，经营贷贷款额度将以二手房指导价为基准“打7折”。有业内人士表示，由于二手房官方指导价低于实际市场价及评估价，今后在深圳申请房产抵押的经营贷，贷款额度将会下降，可能会对实际经营的小微企业融资带来一定程度影响。报道称，目前由于政策并不明朗、缺乏执行细则，不少银行还都对经营贷业务持观望态度。不过，随着国有大行确认执行后，各中小行也将跟进调整。

小编点评：二手房价格指导机制已开始向二手房交易、评估、按揭贷款、抵押类对公贷款等与二手房相关的各个环节进行传导，归根结底还严防借二手房价格为由进行的金融炒作。

【企业】

前两月百强房企迎业绩“开门红”

本周，据克尔瑞数据，2021年前2月百强房企业绩规模同比增长101.7%，较2019年同期增长56.3%。2月单月则同比增长155.5%，较2019年同期增长63.8%。就具体企业来看，银城国际同比增幅高达571%、合生创展达276%、越秀地产达218%、金地集团达173%。报告称，前2月大中型房企增长趋势更为突出，TOP30房企相较2019年同期业绩更好，其中过半企业累计同比增速超过50%。此外，在传统淡季的2月，还有18家房企业绩环比增速高于20%，表现出较为强劲的增长势头。

小编点评：2月份房企销售势头十足，主要受一二线城市春节楼市“不打烊”及2020年销售基数过低的影响，使得热门城市从去年年底开始的市场热度得以延续。

前两月房企融资规模同比降10.2%

本周，据贝壳研究院数据，前2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%呈持续扩大态势，较2019年同期则增长27.4%。其中，境内债券规模占比为53%，是近5年内首次反超境外发行规模。2月单月，房企境内外债券发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。报告表示，境内供地“两集中”政策叠加实体经济复苏态势，预计房企融资需求将维持高位，票面利率短期易升难降。同时，2月份房企到期债务约768亿元，环比下降46.9%，同比则大幅增加183.4%。今年3月为上半年偿债高峰期，规模预计将达1479亿元，这也使得房企压力倍增。

小编点评：当前国内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，这也将影响资本流入房企的规模。集中供地政策出台后，房企融资需求将进步一加剧，房企融资难度恐将再度升级。

万科老将进场泰禾资产处置大幕拉开

3月1日晚，泰禾公告表示，聘任曾在万科总部财务部任职的黄耀文担任公司副总经理，同时聘任财务资金中心总经理刘向民就任财务总监。而这在外界看来，似乎意味着万科正间接介入泰禾的运营管理层面。3月2日，据媒体报道，万科与泰禾计划成立的资管公司已基本落定，万科派驻人选也已基本确定。该资管公司将在3月正式启动，不过具体要装下哪些项目还在协商之中。有业内人士分析称，万科或许先等待泰禾经历内部调整，目前自身则先从项目层面入手，进而官宣对泰禾的入股。与此同时，据21世纪经济报道统计，截至3月初，包括北京金府大院、济南院子在内的近半数泰禾项目已实现复工。此外，有消息还称葛洲坝有意与泰禾展开合作，合作内容或以泰禾北京区域的项目为主。

小编点评：泰禾债务处置中的障碍正在万科等的帮助下一点点移除，不过这并不代表泰禾前景一片明朗。盘活项目、处置资产、积极引援成为工作重点。未来万科是否真正能充当“白武士”，还需要时间慢慢检验。

龙湖12.73亿元收购亿达服务新力服务、雅城递表IPO

3月4日，亿达中国表示，龙湖旗下龙湖嘉悦物业拟收购亿达发展等四家公司合计持有的亿达物业100%股权，成交额为12.73亿元。这也是继碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，半个月内第二宗物业公司收购案。亿达中国表示，此次出售可迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺。不少业界人士也表示亿达中国此举为负债高企下断腕求生。据亿达中国2020中报数据，其现金及现金等价物仅有12.89亿元，而短期债务却高达144.27亿元。另外，3月4日晚新力服务递交招股书，截至2020年末其在管面积3230万平方米，复合年增长率为130.9%。而雅城则是二度递表，其为雅居乐智慧装饰家居服务和绿色生态景观服务的业务平台，2020年收入为71.73亿元，年复合增长率为43%。

小编点评：地产的日子不好过，物企则“趁机”大鱼吃小鱼。物企与母公司一旦一方出现问题，物业难免会被摆上货架。