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时间：2021-02-14 13:49:04来源：英才
房地产在这一轮经济反弹中起了非常重要的作用。3、4月份开始经济复苏，住房销售、房地产投资是最先复苏的领域之一。在过去的十个月，房地产投资的增速显著高于基建投资和制造业投资。
大环境和以往不太一样。08、09、12、13年房地产表现好是因为政策，但最近政府反而收紧了政策管理，因此房地产的亮眼表现可以说是一个惊喜。目前来看，三道红线对房地产市场的影响是有限的，各项数据没有出现明显下行。
当然从中长期趋势来看，关键词仍然是“房住不炒”
房地产市场在过去几年已经走过了其供小于求的黄金发展时期，改善性的需求，保障房和棚改的需求，包括投资性住房的需求。如果我们细看每一项的话，过去的五年这些需求基本都已经过了高峰期，未来将是下行的走向。
未来，住房作为投资性资产价值在下降，居民的资产配置可能会转向金融资产，尤其是股票投资、保险等风险类资产。
从十四五规划的角度来讲，我们主要有四个投资主题。
第一个，强调双循环下，以内部循环为主，国内的消费升级和转型将是未来中国经济可持续的、长期的增长的动力。我们在城镇化等各个领域改善收入分配公平，增加居民收入，改善社会保障体系，提高居民可支付的消费能力。
中国人均GDP超过1万美元，中产阶级群体可能进一步扩大，对应消费进一步升级。
第二个，数字化经济。电商高速发展，新型数字化经济模式涌现，发展方向在疫情后进一步提到了确立。
第三个，在关键领域实现自主创新和产业升级，也对应了核心领域如何提高国产率和自主研发能力。
第四个，高质量增长，尤其是绿色的、可持续发展。中国承诺在2030年达到碳排放峰值，2060年实现碳中和，政府已经对于中长期的远景目标做出承诺。
能源结构的转型、新的发展技术存在着巨大投资空间。ESG包括三个方面，E指的是Environment环保，S是Social社会责任，G是公司治理结构Governance。
从中国来讲，目前可能最大的投资机会在于E部分，也就是绿色经济。我们估计在未来30年中国在绿色投资领域可能会达到90万亿，是非常大的新红海投资领域。
(朱海斌系摩根大通中国首席经济学家)
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