全球房价上涨有多牛？几时休？

2020年全球房价增速创下金融危机后的新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨，根据我们所追踪的全球主要国家的房地产销售数据，这一涨势在2021年初仍在延续，并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点(图1)。

当前的这轮全球房价上涨有何特点？通过梳理各国的数据，我们发现一些有趣的现象：

一是全球普涨且涨幅可观。根据OECD的最新数据，2020年三季度全球89%国家的房价都在上涨，这一比例为2000年以来最高。从发达国家到新兴市场，大多数国家最近一年房价的涨幅超过了5%，这也令2020年中国房价4.1%的涨幅相形见绌。

二是汇率贬值国家的房价上涨较猛。2020年由于美元对多数国家货币贬值，因此汇率贬值的国家不多。在这些国家中，我们发现汇率大幅贬值的国家也是房价上涨最猛的国家，比如土耳其和俄罗斯，其房价涨幅为全球之最(图3)；美国和英国是发达国家中少有的汇率贬值国家，其房价涨幅也接近10%；只有印度、巴西的房价并未因汇率贬值而大涨。

三是收入越不平等的国家的房价涨幅往往越大。如图4所示，主要国家最近一年房价涨幅与其收入不平等水平存在正相关性：像俄罗斯、土耳其、美国这些收入不平等较为严重的国家，其房价在这轮上涨中也最凶；中国的收入不平等在全球处于中间水平，其2020年房价涨幅相对温和。

由此可见，当前的全球房价上涨既源于宽松的货币流动性，也受益于疫情冲击下收入不平等的加剧。而随着各国房价在疫情后普遍上涨，应如何看待此轮全球房价上涨的可持续性？

一个值得关注的指标是房价-收入比。如图5-图6所示，虽然房价屡创新高，但全球的房价-收入比尚未回到上一轮房地产繁荣时期的高点，尤其是涨幅较高的美国，其房价-收入比仍远低于历史高点。考虑到2021年的全球经济复苏有利于居民收入的回升，因此全球房价-收入比很可能保持平稳回升的态势。

另一个值得关注的指标是房价-通胀比。如图7所示，当前全球和美国的这一指标均已高于上一轮房地产繁荣的高点。然而，鉴于全球和美国的M1增速也飙升至历史新高(图8)，因此，如果从抗通胀的角度来看，房地产仍有望继续吸收当前过剩的流动性，这就意味着房价-通胀比仍有望进一步攀升。

还有一个指标是房价-房租比。图9表明全球这一指标已升至历史新高，但美国仍明显低于上一轮繁荣的高点。值得关注的是，当前美国房价加速回升的同时，房租的增速却在回落(图10)。由于房租在美国核心通胀中具有最高权重，因此在其增速显著回升前，美联储不大可能释放削减货币宽松的信号。

从上述三个指标来看，这一轮全球房价的上涨应是方兴未艾。至于何时结束？虽然我们已经看到一些新兴国家(如中国、韩国、印度)出台了针对房地产的宏观审慎监管措施，但从历史来看，无论是20世纪90年代的日本还是21世纪初的美国，真正能终结一国房地产繁荣的措施唯有央行持续的加息，这对于美联储而言也是2024年以后的事了。

风险提示：股市上涨过快引发资产泡沫，收入不平等加剧带来政治危机。