上海楼市调控新政组合拳：夫妻离婚三年内限购 真离婚者将如何？

“上海楼市新政对假离婚买房的那批绝对是重磅打击啊！”1月21日晚间，家住上海的王先生收到了一则“上海市房屋管理局发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》”弹窗新闻，他不由地感叹道。

若干年前，王先生为了改善住房与妻子办理了假离婚购房，1年后复婚。王先生1月22日对《中国经济周刊》记者说道：“如果换成现在，我是不敢(假离婚)了，谁知道3年内会发生什么，风险太大。”

原来，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称“《意见》”)中提到：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。《意见》还规定，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收增值税。

此外，上海还将完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。该《意见》自1月22日起施行。

新政：打击假离婚调整新房摇号规则

记者注意到，上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如在1月21日晚通过电视媒体解读了上海楼市新政。

蒋慰如表示，这次出台政策主要是贯彻国家因城施策、“一城一策”，落实城市的主体责任；加快构建房地产的长效机制，着重要稳地价、稳房价；坚持租购并举，重供应、调需求、强监管，促进市场平稳健康的发展。

据蒋慰如分析，本次意见主要是四大板块：

1、增加供应：主要是增加住房用地的供应，重点是要在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

2、调控需求：相较之前，这次增加了“离婚未满三年购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。举例来说：如果离婚前家庭名下只有一套房，本市户籍居民家庭还可以购买一套，如果离婚前家庭名下有两套房甚至更多，现在即便离婚了一方名下无房，三年内依然不能购房。

3、稳定预期：就是要稳定土地价格，引导企业合理拿地，同时加大对商品住房销售价格的监管，稳定房价。

4、强化监管：要完善上海的公证摇号选房制度，向无房户倾斜，通过两次摇号选房的方式，优先满足无房家庭的居住需求。也就是说，第一次摇号是无房户家庭集中摇号选房，第二次摇号才是非无房户家庭的摇号选房。

中原地产资深市场分析师卢文曦分析认为，新政从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。其中的一条：调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价。提高增值税免征年限提高炒作成本。这些组合拳可以降低投机买家入市热情。同时，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。这个举措最大限度保护刚需买家的权益。

只有一套房又真离婚的人怎么办？

《中国经济周刊》记者注意到，1月22日新政实施当日，受到了不少上海市民的点赞。

他们有的说：“多套房子的人，财富积累也是他们的实力和努力。但是涨得太高，物价也会随之提高，大部分人民生活的快乐感会少很多，也很不利于发展实业，因为有钱的有房的都投资房地产了。”

还有的说：“点赞，三个月前的房价和现在差几十万，一般的工薪阶层那得3年的收入啊！为什么认筹率那么高，还不是摇号没有风险，摇到就能赚到？苦的是置换的和刚需的。”

不过也有人为真离婚而又想买房的刚需人群担忧。“想象一下：一位真离婚的父/母带着孩子，在清算财产后，也许本可以付首付，却因为这个政策要先带着孩子租房3年，工资赶不上货币贬值的速度和飞涨的房价，也许3年后首付都付不上。再如果近3年孩子要上学，如何办？难道还要和前妻/夫处落户上学？”一位网友说道。

“请问这是变相的离婚冷静期吗？假离婚的就真限制，真离婚的还可以以此为由冷静冷静，真是一箭双雕……”另一位网友评论道。

有律师对记者说：“上海为了对付假离婚买房这回发狠了，这政策对真离婚的案件审理应该也会有影响，双方争房子应该会更激烈吧？”

上海前滩板块某认筹率突破1000%的楼盘外景。(宋杰摄)

上海楼市“虚火”能降吗？

CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2020年，上海房地产市场显著转暖，新建商品住宅成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。就连豪宅市场也异常火爆，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。核心区位限价盘销售火爆，典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右。

2020年的上海二手房市场也迎来一个成交大年，成交面积2486万平方米，成交金额10091亿元，创历史新高。

业内人士分析，上海地产市场火热的核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策，优质公办初中、九年一贯制学区概念炒作成风，年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅，整体抬升了二手房市场热度。

《中国经济周刊》记者在实地探访中也发现，位于浦东某学区房板块内，27平方米的老公房报价高达580万元，33平方米也要卖609万元，而仅一墙之隔的另一小区就是因为号称“双学区”房而再要加价50万~100万元不等。

有房产中介告诉《中国经济周刊》记者，房东挑客现象严重，希望能够尽快拿到钱款，如果还没有准备好资金没必要看房。“因为房东也已看好了其他楼盘要赶紧下单，现在这个时间点，不跳价就是好房东了！”这位房地产中介1月10日对记者说道。

《中国经济周刊》记者注意到，就在今年月初，有多个市民通过上海市人民政府“政民互动”栏目诉说近期在上海“刚需”买房之苦，希望政府早日出台楼市政策。

一位刚刚落户上海的徐博士自去年5月开始筹备婚房，半年多来在徐汇汇成南街里一期，徐汇天悦二期，仁恒锦绣世界，仁恒金桥世纪等4处新盘摇号，但遗憾的是，摇号接连不中，且连选房的机会都没有。

“这本是个人运气或者是个概率问题(我相信公证处公平公正的摇号结果)，但实际上参与竞争摇号的买房者中不少是连楼盘都没有到过的投资客和公司法人，以投资为目的的集体摇号行为。以至于个别楼盘，如汇成南街里二期，尚峰名邸等楼盘超过1000%的认筹率，二手房应声涨价，房东惜售，刚需无房者苦不堪言。建议上海市政府参考杭州、深圳、长沙等重点城市，推出优秀无房家庭以及二胎家庭优先摇号的政策，并且严查离婚买房，经营贷买房，代持买房等擦边球行为。”徐博士当时发文写道。

中原地产资深市场分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时说：新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100%的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长( 编者注：如900万元买入的房子，2年后1000万元出售，中间有100万元差价，增值税交5万元左右；按新政策，5年内交全额营业税，1000万元的房子交50万元的税，利润一下被抹去很多)，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。

“当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等，如果三四月份上海楼市还是有非理性升温，同样不排除调控继续加码补短板的可能。”卢文曦说。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，从具体实施过程来看，政策仍然有一部分细化和调整空间。比如，优先满足“无房家庭”自住购房需求层面，让无房户优先摇号，是否会存在投资人找“无房户”购买摇号名额，然后以无房户的名义买房后，再炒房变现的问题。

“我们建议此项规定应该做出细化，在市场均价或低于市场均价的此类中低价普通商品房，考虑到住房保障性，可以实行无房户优先，如单价5万元/平方米以下的项目无房户具备优先购买权等。但是高端的项目没必要无房户优先，实际上无房户一般属于刚需群体，消费能力有限，一旦高端项目对无房户放开，很容易形成‘代持’炒房的乱象。”丁祖昱说。