楼市“量平价涨” 新房交易规模创新高 疫情下“改善”需求比例增大

2020年，全国新房市场“先抑后扬”，新建商品住宅交易规模将达到15万亿，再创历史新高。2020年国民经济发展遭受冲击，同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始，政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中，纾困政策的扶持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。

12月29日，贝壳研究院发布的《数字化居住：2021年新居住展望》报告显示，新房、二手房销售金额达到22万亿元左右，土地、新房和二手市场呈现量平价涨的趋势。

受到疫情的影响，人们已经不仅仅满足房屋的居住属性，人们的住房消费升级，品质居住成为新刚需，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出更高要求。

市场复苏升温

根据国家统计局数据，截至2020年11月，全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%，意味着新房市场完成修复，预计全年成交量将小幅超过2019年，实现稳定增长。新房价格上涨7%左右，涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看，2020年整体增速放缓，截至11月，商品住宅均价累计同比增长7.4%，为近三年以来同期最低值，低于2019年同期1.5个百分点。

二手房市场方面，2020年全国二手房成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%；交易面积3.96亿平方米，同比微增1%。二手房交易GMV(成交总额)共计7.3万亿，同比增长8.1%，创2015年以来最大值。2020年全国二手住宅成交均价1.8万元/平方米，同比上涨7%。二手房市场GMV的增长主要由房价上涨带动。

新冠疫情对二手房市场的短期影响大概在4个月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%，随着疫情逐步得到控制，积压的需求得到释放，成交量同比降幅逐步收窄，到6月当月成交量开始追平2019年同期，此后同比增速逐渐扩大，到年底累计成交基本追平2019年。因此，疫情的影响并没有减少购房需求。

2020年，全国住宅土地成交面积增长9%左右。1-11月，全国351城整体住宅用地土地成交价款约5.5万亿元，累计同比增长15.7%，成交规划建筑面积17.2亿㎡，累计同比增长1.8%。土地价格上涨15%左右，一线城市涨幅明显。截至11月，全国351城成交楼面价累计同比增速14.6%。上半年的增长主要是受到高能级城市占比较高的带动。

对于2020年房地产市场保持复苏的原因，贝壳研究院分析了三方面的因素。

第一，疫情激发消费者住房条件改善的需求，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了巨大的改善性换房需求。

第二，在上半年全球及宏观经济受到新冠疫情的冲击之下，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐，房价的升温也带动土地价格上涨。

值得注意的是，2020年房地产市场的复苏升温并不是来自刺激政策推动。中央始终坚持“房住不炒”的政策基调，在房地产金融政策方面坚守宏观审慎，并加大金融监管力度。2020年新增房地产贷款约6万亿左右，与2019年基本持平。截至三季度末，房地产贷款余额增速连续8个季度回落，居民加杠杆得到有效控制。

对于2021年的房地产市场，贝壳研究院预计市场将会总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与2020年相当，其中二手房成交体量与2020年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

买“三居”客群连续两年提升

房地产行业经过20多年高速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面结束，消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级。

居住升级涵盖了居住空间的改善与居住品质的提升。贝壳研究院统计显示，2020年，全国30个样本城市购买三居及以上产品的客群占比32.04%，连续两年提升，较2018年增加了3.67个百分点。其中2020年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52%，比一线城市高出15.12个百分点。改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。

另一方面，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.8个百分点。此外，2020年成交房源小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。

城市住房改善趋势也反映在置换行为中，以北京为例，换房客群中八成以上为改善需求，换房前后房屋总价平均增加159万元，面积平均增加24.7平方米；此外，核心城区因为拥有更优质的配套资源，中心吸引现象明显，在城市跨区换房行为中，大多从周边城区往核心城区置换，比如从北京的顺义区、昌平区、大兴区、通州区向海淀、西城、朝阳等城区置换；相反，从核心城区往外城置换意愿并不强烈。在疫情影响下，多个大城市核心区域起到中流砥柱作用，价格稳步上涨。