“巨无霸”项目茶滘村调查：起底力诚集团的旧改资本局

茶滘作为广州荔湾的巨无霸旧改项目，阳光城的入主着实为茶滘城中村的城市更新增添了一抹亮色。

事实上，该项目已经推进了将近11年，早在2009年6月，茶城中村整体改造方案就已获通过，并采用自主改造和合作改造相结合模式推进茶旧改，其中在2009年10月15日，力诚集团作为合作方与广州市荔湾区茶滘街茶股份合作经济联合社(以下简称“茶滘联合社”)成立了广州市茶城中村改造管理有限公司(以下简称“茶滘城中村改造公司”)。

事实上，有知情人士向记者透露，力诚集团早期介入茶滘村时，成立了一个没有实体经营的“皮包”公司，以合作改造的形式出资控股了茶滘城中村改造公司，并在其中持股80%。

这也引起茶滘村288名村民的抗议。“茶滘城中村改造公司，按出资比例表决，我们只占了20%，土地权益完全没评估，就把整个茶滘村的旧改变成力诚集团子公司的项目。”多位村民向《中国经营报》记者表示。

记者抽丝剥茧力诚集团入主茶滘旧改的过程发现，其背后的资本运作手法层层生疑。现如今，广东富坚房地产投资集团有限公司(以下简称“富坚公司”)这一“烫手山芋”大部分股权已打包转让给了阳光城，面对众多茶滘联合社成员反映的情况，阳光城、力诚集团、茶滘联合社以及荔湾区政府又该如何解决？记者致电致函了相关方，力诚集团相关工作人员以不接受采访为由婉拒了记者的采访，阳光城华南区域相关负责人对此回复称，“阳光城自进入茶项目后，在政府、村集体和村民的大力支持下，正稳步有序地开展各项工作，包括拆迁以及复建区、融资区建设等。”而荔湾区政府则截至发稿，未获进一步回复。

茶滘旧改疑云

获得村集体经济组织成员80%以上同意改造，才可确定为合作改造或自主改造模式。

作为白鹅潭沿江总部经济带的核心区南侧，茶滘城中村改造项目在广州的地位不可小觑，据了解，该项目地处广佛同城化的枢纽地带，是广州“西联”佛山的桥头堡。

2009年6月，茶滘城中村改造方案获得通过。根据相关审批文件，茶滘村项目总面积为58公顷，约相当于5个杨箕村、3个多冼村的大小，因此在业内也被称为广州旧改“巨无霸”。

在广佛同城化的规划体系内，茶滘村被定位为白鹅潭中央商务区的次级商业中心。按照此前的规划，茶滘村改造将分为三期进行，计划用时6~8年。改造后，茶村将被打造为荔湾新城，其中包括高层住宅、商业办公楼以及酒店等多种业态。

茶联合社一份2018年8月的文件显示，茶滘城中村改造自2009年实施以来，一直由茶滘城中村改造公司负责各项具体改造工作和全部改造资金投入。

天眼查显示，茶滘城中村改造公司控股股东为富坚公司，持股比例为80%，而茶滘联合社持股比例只占20%。

现如今，富坚公司的控股股权已被力诚集团打包转让给了阳光城全资控股公司广州利碧旗胜房地产有限公司，持股比例63.5%。

而在转让给阳光城前，该股份控股企业为广州冠一投资顾问有限公司(以下简称“冠一公司”)，为力诚集团旗下设立的子公司，法人亦与富坚公司法人一致，为张华强。

另外36.5%的持股比例归力诚集团子公司晋天投资咨询有限公司(以下简称“晋天公司”)所有，该公司法人为吴新桥。

力诚集团官网显示，力诚集团成立于2006年9月，总部位于广州市荔湾区茶滘路33号。旗下有广州力诚投资有限公司、广东富坚房地产投资(集团)有限公司、广州市茶滘城中村改造管理有限公司、广州超顺房地产发展有限公司、广州润博房地产投资有限公司、广州诚隽物业管理服务有限公司、广州市茶滘置业发展有限公司7家房地产行业全资子公司，现有固定资产人民币32亿元，已经发展成广州市颇具规模和竞争力的集团化房地产企业。

有知情人士向记者透露，富坚公司、冠一公司以及晋天公司，自成立到2015年以前，都是涉嫌无实体经营场所的“皮包”公司。“富坚公司在2009年4月1日成立，注册地址为广州市荔湾区东滘北路560号(南楼)首层第19号铺，股东是冠一公司和晋天公司，而冠一公司和晋天公司分别是2008年4月24日与12月3日成立的，注册地址分别为东滘北路560号(南楼)首层第18号铺和17号铺。但实际上这三家公司所在的注册地址，属于茶联合社的集体资产，在2015年之前都是没有开门营业的。直到2016年后注册地址才发生变更。”

多位茶联合社的成员告诉记者，无论是茶确认城中村改造，还是力诚集团入主茶旧改事项均未通过股东大会进行表决。“茶联合社没有召开股东大会进行表决，无论是2010年印发的《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》，还是2015年印发的《广州市旧村庄更新实施办法》，里面都有明确规定征求意见获得村集体经济组织成员八成以上同意改造，才可确定为合作改造或自主改造模式，但我们茶联合社没召开股东大会进行投票表决，连股东代表写了信告诉村民他们没投过票。”

而茶街道办此前对相关成员回复称，茶城中村改造方案于2009年6月获得市政府审批通过开始实施，而穗府【2009】56号文在2010年1月才印发实施，因此未按56号文规定进行执行。

茶联合社相关文件显示，在2008年10月至11月底，茶联合社在全村范围内对村民业主开展征求意见和建议工作，征求意见通过发放调查问卷的形式，征询了村民业主对茶城中村改造的相关意见。

茶联合社称，征求意见工作得到了广大村民和业主的支持，在总房屋数1510户中，发放问卷1389份，入户率92%，回收调查问卷1251分，均支持改造，支持率为83%。

茶旧改是否应按广州城市更新相关规定召开股东大会进行投票表决呢？仅以调查问卷形式征询引起不少茶联合社成员反对的情况，茶联合社又如何解决？而对于富坚公司、冠一公司以及晋天公司2015年以前注册地址是否为茶集体资产，注册地址无实体经营等相关情况是否属实，记者致电致函了茶联合社、力诚集团予以核实，力诚集团婉拒了记者的核实采访，而茶联合社则截至发稿，未获进一步回复。

改造资金筹措成疑

多位村民向记者坦言，土地权益未作评估就把大部分权益让渡给了富坚公司。

除了富坚公司以及股东冠一公司、晋天公司2015年注册地址经营情况成疑外，茶滘城中村改造公司对于茶旧改的资金筹措，从官方的文件中亦有两种不同的说法。

2009年6月由广州市城中村改造工作领导小组会议审议原则通过的《茶滘城中村改造方案》显示，茶滘城中村改造利用自有资金启动，启动方式是AF0204-01地块西侧的空置用地，将规划建设住宅1万平方米，按每平方米造价3350元计，需3350万元。茶滘村2008年可支配收入为3400多万元，从所需资金总量来说，完全可以利用自有资金启动。

上述AF0204-01号地块的1万平方米住宅建成后，可基本上安置完AF0204-02、AF0204-03两个地块的拆迁户，且AF0204-03准备用于拍卖筹集资金，可以将拍卖资金用于两个地块的建设中去。

按如此模式滚动发展下去，整个改造将进入有序、健康的工作轨道。

值得注意的是，《茶滘城中村改造方案》改造资金来源于拍卖土地、集体积累和村民筹资三种渠道，并没有引入合作企业进行筹资等相关表述。

事实上，茶滘城中村改造公司80%的股份为富坚公司持有，而富坚公司此前的控股股东为力诚集团。对于为何茶城中村改造公司80%的股份为富坚公司所有，茶滘街道办此前曾回复村民称，在启动城中村改造工作以来，联社采用了合作方式进行改造，明确由合作企业负责整村改造策划、全部改造资金的筹措、拆迁安置和公建配套建设等工作。联社与合作企业成立了茶城中村改造公司，具体负责城改项目的实施推进，在完成全部复建安置及公建配套建设的基础上，联社还可以获得额外在茶滘城中村改造公司20%的利润，并以不少于10万平方米物业面积作为保底利润。

茶多位村民向记者坦言，土地权益未作评估就把大部分权益让渡给了富坚公司。“茶滘城中村改造公司80%的股份为富坚公司持有，而茶联合社只占了20%，我们的土地权益完全没评估，就成了力诚集团的子公司项目。”

至于为何茶城中村改造由原来的自有资金启动，拍卖土地、集体积累和村民筹资推进茶旧改转变为引入合作企业筹集资金推进茶滘旧改？土地权益为何未做评估？茶滘旧改有哪些困难等情况，记者致电致函了茶滘联合社，截至发稿，未获进一步回复。