学区房升温带动北京二手房换房速度提升 全年成交位居全国第二 朝阳区最受关注

中国证券报记者日前调研发现，近期北京学区房升温明显，带动二手房市场换房速度提升。机构数据显示，今年北京二手房全年成交金额、成交套数分别为8269亿元和16.6万套，均位于全国第二，绝对值处于历史高位。随着成交量放大，价格也出现了一定的分化。其中，涨价预期较强的小区主要分布在海淀区及昌平区，议价空间比较大的则主要位于顺义、丰台等片区。而买房者关注较多的地区主要分布在朝阳区，其租金回报率也是最高的。

朝阳区最受买房者青睐

“从最近几年北京二手房市场表现看，金九银十过后，一直到春节之前，都是二手房的成交小高峰。”多位二手房销售人员对中国证券报记者表示，“最近成交量一直很大，一方面和临近年底急售客户数量较多有关，另一方面和换房客户积极入市有关。”

上述销售人员对中国证券报记者反映，受疫情影响，出国留学数量骤减，近期北京地区学区房升温明显，直接带动北京二手房市场换房速度提升。

“学区房量价齐升，才会引发换房客户积极参与，北京地区学区房跟风情绪比较明显。如果学区房降温，反而会引发很多家长猜测政策会变，不敢出手。”从事学区房销售多年的二手房中介人员李亮(化名)对中国证券报记者表示。

贝壳找房数据显示，2020年北京二手房市场韧性修复，全市成交量保持增长，价格继续平稳。不同区域的二手房小区呈现不同特征。其中，石景山区、朝阳区、海淀区、昌平区、西城区的多个小区年内成交套数超过40套。昌平沙河、石景山古城、西城区阜成门片区的部分小区年内成交套数超过60套，这就意味着，这些小区每月成交套数均值超过5套。而涨价预期中，海淀万柳、海淀五道口、昌平回龙观成为业主挂牌价格预期涨幅最高的片区。

“60平方米的小户型是成交主力。”贝壳找房相关负责人指出，“北京供应量较大的二手房小区主要集中在昌平区天通苑商圈，涨价预期较强的小区主要分布在海淀区及昌平区，议价空间比较大的则主要位于顺义、丰台等片区。买房者关注较多的地区主要分布在朝阳区，其租金回报率也是最高的。”

分区域来看，上周朝阳区成交量再度位居榜首，成交面积达到3.4万平方米，成交均价为54509元/平方米，位居第二、三位的区域分别为大兴区和昌平区，成交面积分别为2.6万平方米及2.3万平方米，这三个区域成交量占整体成交量的40%。

二手房成交额创2015年来新高

根据贝壳研究院统计测算，今年全国二手房交易金额达7.3万亿元，同比增长8.1%，创2015年以来最大值。

分城市来看，上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、天津7个城市二手房成交额超过2000亿元。其中，上海成交额达到12028亿元，位居全国首位。北京地区成交额达到8269亿元，位居第二。深圳以5345亿元的成交额，位居第三。二手房市场区域分化较为明显。

成交套数方面，上海、北京、成都、广州、重庆、南京、天津7个城市成交套数均超过10万套。其中，上海以29.1万套的成交套数居全国首位，北京以16.6万套位列其次。

市场结构中，全国二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，其中北京提升约6.5个百分点。北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%。

新房出清周期拉长

中国证券报记者观察到，临近年末，多宗地块集中出让，为接下来的新房供应打下基础。

12月23日，北京市规划和自然资源委员会官网挂牌3宗宅地，总起始出让价100.1亿元。两宗地位于顺义新城，另外一宗地位于大兴旧宫镇，三宗地均为不限价宅地。

其中，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地位于顺义区新城第13街区。起始价为17.7亿元，建设面积为57208.8平方米，容积率为1.6。北京市顺义区顺义新城第13街区6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地位于顺义区新城第13街区。北京市大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块位于大兴区旧宫镇，起始价为42亿元，建设面积为56860.731平方米，容积率为2.4。

从地块性质看，不限价地块和限价地块均有出让。12月14日，北京两宗地块集中出让，总起始价为51.39亿元。其中，北京市朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块，位于朝阳区东坝乡，建设用地面积为2.66万平方米，规划建筑面积≤74507平方米，土地用途为R2二类居住用地，起始价33.84亿元。土地出让文件显示，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过7.1万元/平方米，且最高销售单价不得超过7.8万元/平方米。北京市石景山区中关村科技园石景山园北Ⅱ区西井地块土地一级开发项目1606-034地块位于石景山区苹果园地区，建设用地面积为2.87万平方米，规划建筑面积≤114706.512平方米，土地用途为B1商业用地，起始价为17.55亿元。该地块为不限价地块。

“出让地块增加，未来新房供应有望得到保障，对二手房市场来说，可以起到平抑作用，避免价格过快上涨，对一些远离市区的次新二手房有一定冲击。”多位市场观察人士对中国证券报记者表示。

新房市场方面，供应量整体保持高位。贝壳找房数据显示，上周(12月13日至12月19日)北京地区共发布预售证15个，新增供应面积31万平方米，环比下降39%，原因主要是由于临近年末基数较高。实际上，新增供应面积已经高于近3个月周均值的41%。其中，海淀区供应量最高，达到19.4万平方米，占整体供应量的62%。

根据贝壳研究院统计测算，按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期持续稳定在17个月。从近期供求情况来看，自11月中旬起供应量开始逐步回升，但从成交数据来看，这部分新增供应房源的去化面积仅为8.4%，未来新房市场存量充足。随着年初成交量的回落，预计出清周期将有所拉长。