李扬：要理顺房地产金融链条 资金从需求面出去才比较健康

12月18日，在由国家金融与发展实验室、上海金融与发展实验室联合指导支持，中国房地产金融年会组委会主办的“2020中国房地产金融年会”上，中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬谈到了对当前房地产市场的几点判断。

李扬认为，当下我国的房地产市场发展的环境可以概括为三个“新”，即：第一，中国经济发展进入了新格局；第二，房地产市场发展进入了新阶段；第三，房地产金融有新举措。

首先，就中国经济发展新格局方面，有两大要点：第一世界正经历百年未有之大变局，其中最大的变化，就是中国的崛起。这是一个此涨彼消的过程，中国的崛起，使得中国发展的国际环境也发生了变化。百年不遇之大变局于是就有了第二个特点，双循环战略的提出。

李扬表示，如果使用政治经济学中分析国民经济运行的框架，可以把整个经济的循环周转分为生产、分配、流通、消费等四个环节。若从这四个环节来分析双循环战略，就会比较清晰。比如，在生产环节，我们存在三大问题：第一，若干关键核心技术不由自己掌握。这就需要我们用新的举国体制来攻克那些关键核心技术；第二，产业布局不够合理。由于关键核心技术有断点，致使我们的产业布局也存在明显缺陷；第三，缺乏关键技术、产业结构存在缺陷，其结果就是，产业链、供应链、价值链都有断点。如所周知，双循环的要义是循环，因而，在生产环节落实双循环战略，就是冲破上述由关键核心技术缺乏所造成的各种断点，让生产得以周而复始，不间断地循环起来。

在这样一个大格局变化背景下，我国房地产市场发展进入了新阶段。李扬指出：最近中央的一个提法值得关注，说的是，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

“在我印象中，这是第一次将房地产单独提出来，并且和金融、实体经济相并列，强调三者之间要均衡发展。首先，房地产可以被置于金融和实体经济之间，同它们并列齐驱，表明它房地产市场十分重要，同时也说明它很特殊。从物质形态来说，房地产是实体经济，但从运行特征来说，它又非常靠近金融，近年来，金融研究领域的都把房地产和股市并提，作为最主要的两类资产来进行单独研究，这种市场的稳定性、重要性是其他不能比的。中央最近有这样一个提法，把房地产市场放在它应当有的位置上，我们应当为此高兴，也要更为谨慎，正是因为重要，所以更不能把市场搞乱。”李扬说。

在分析了房地产市场在国民经济中的新地位之后，李扬总结了我国房地产市场发展进入新阶段的一些表现，主要包括：坚持房住不炒、租购并举、完善土地出让收入分配机制、探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房、完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给、以及因城施策等七种提法。

针对租购并举政策，李扬指出：长期以来，我国房地产市场发展中的“租”的业务是被忽视的，上世纪末开始的房地产市场改革，在很长时期内被简单化为只是卖。起初，这样的安排不仅受到政府和房地产开发商的欢迎，而且受到多数居民户的欢迎。时间长了大家就发现，在一个国家里，特别是在大城市里，若想通过市场来解决居民的住房问题，只有卖一种形式是不行的。主要原因在于，根据衡量居民住房购买力的公式——房价收入比，相当多的工薪阶层是买不起房子的，在大城市尤其如此。所以，总体来说，租售并举是市场化解决城市居民住房问题的基本格局，而且，租的比重随着城市水平提高，特别是随着人口规模的增加而提高。李扬认为，在中国，包括北上广深等大约二十几个城市中，提高租房占比，应是当地政府需要考虑的重点。

第三个“新”是，房地产金融有新举措。其中最主要的，就是要对房地产金融实行宏观审慎政策。大家知道，所谓“宏观审慎”，是有确定含义的，其要义就是，当一个事务出现多种可能的时候，一定按最危险的、风险最大的情况去考虑并采取措施，这是防范系统性风险的审慎之举。贯彻宏观审慎，方有“三条红线”。

李扬说，“三条线的确定完全符合财务分析的逻辑。比如，剔除预收款后的资产负债率，这是用负债同资产相比较，衡量的是企业的管理能力和盈利能力。第二，净负债率，负债和权益相比较，衡量的是企业承担和化解风险的能力。第三，现金短债比，是手头流动性债务和流动性资产比，衡量的是企业流动性压力。前两条是资产负债表角度考虑问题，考虑到负债面出问题也会影响资产面，资产面出问题也会影响到负债面，所以是一个综合架构。这三条线层层剖开，是分析企业财务状况的效好工具。三个条件都得到满足，任何金融冲击都难不倒你；反之，缺少其中任何一条，企业就可能出问题。”

李扬也谈到租金贷反映出的相关问题。“从专业角度来说，现在采取这些措施实际上是理顺资金运行的逻辑，房地产市场是需要大量资金的地方，也是银行贷款大量投放的地方。但是，无论资金来自何方，购房资金循环的路径非常有讲究的。租金贷的钱是以租户名义借的，但是，在很多地方，钱都落到开发商手里。资金如此循环就可能产生问题，因为开发商可能使用这笔资金从事过度开发，从而使得住房市场供求失衡。购房资金掌握在消费者(购房者)手里是正道。资金在手，购房者会根据自己的偏好，比较客观地估量自己的负担能力，去选择买适配的住房，或者选择适配的房子去租。资金主要出自购房者，提出的需求是经过消费者对自己消费能力评估之后形成的。有了这一道评估，这个钱再通过实际的购买循环到开发商手里，反映出的信号便会比较准确，不会让开发商利令智昏泡沫。相反，如果以消费者名义借的款直接到了开发商手里，这种市场供求的信号就可能比较弱，这不利市场理性发展。”

“所以，一定要理顺房地产金融的链条，房地产市场中资金的循环周转，一定要经过消费者基于自己的需求面的评估才是比较健康的，我们过去基本上是到供应面，需求面跟着被动走，资金运转的逻辑是有问题的。此前中央提出供给侧结构性改革，现在又提出需求侧改革，其实是强调供求两方不可偏废，而且要强调需求侧对供应侧的最终约束作用。市场经济是需求主导型经济、需求约束型经济，需求这一面搞准确了、搞理性了，这个经济就会平稳发展。”李扬认为。