嵩山少林寺纠葛待解 港中旅又要接手珠江实业、保利都没搞定的地产生意

保利、珠江实业都未搞定的广州“靓地”，港中旅能否顺利开发留待时间去回答。

2017年7月末，广州开启下半年第一场土拍，海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块第三次被摆上“货架”。作为唯一一家参与报价的企业，珠江实业以底价12.76亿，楼面价1.6万元/平方米拿下。

3年多后，项目还处于初期建设阶段，珠江实业却选择了撤退。12月16日，珠江实业以2.13亿代价，将所持有的项目公司广州天晨房地产开发有限公司(以下简称“广州天晨”)49%股权售出。

接盘的是港中旅(青岛)海泉湾有限公司(以下简称“港中旅(青岛)公司”)。至此，港中旅成为广州天晨大股东，合计持股75%。广州天晨成立于2017年3月，珠江实业持股49%，广州名懋房地产开发有限公司持有25%股权，广州稳晋房地产开发有限公司持股26%。今年8月底，港中旅(中国)投资有限公司(以下简称“港中旅(中国)”)受让了广州稳晋所持股份。

对于此次交易，珠江实业称，有利于其加快资金回笼，确保国有资产投资及收益安全，促进公司可持续发展。 但对于地块具体开发进展及为何此时转让股权，时代财经多次联系珠江实业投资者关系部和相关人士，直至发稿未获回复。

珠江实业三年后弃地

时间回到2017年。尽管土地出让方式不断翻新、拿地难度不断攀升，房企在广州拿地的热情依旧高热，无论是中心城区还是边缘郊区，不断有打破纪录的高价地成功入市。在距离当年年度“地王”海珠区石岗路宅地约3公里处，昌岗中路100号橡胶新村东部地块低调出让，珠江实业以底价12.76亿元、楼面价1.6万元/平方米拿下。

这是一块“有故事”的土地，出让历经十年。第一次出让早在2007年12月20日，由保利广州房地产开发有限公司以1.95亿夺得，折合楼面价地价5822元/平方米。但7年后的2014年，该地再度挂牌，起始价从1.31亿升至9.57亿，容积率也从2007年的约3.56暴增到8.38。不过，在拍卖前夕，该地出人意料地终止出让。

地块上的债权债务问题导致其命途多舛。直至珠江实业夺地时，出让条件中仍明确说明该地块尚存债权债务纠纷，竞得人需自行与原用地单位广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

从地块建设进度来看，难倒保利地产的历史遗留问题，珠江实业也未成功解决。据自媒体“楼市前线”报道，该地块去年才开始施工，但又停工一段时间，直到今年6月份重新动工。截至目前，项目现场施工仍处于深坑基建中。在一线城市闹市区，这样的建设速度可谓相当缓慢。

项目现场公示资料显示，项目总建面65989.6平方米，拟建4栋46层、总高149.7米的高层住宅，工期4年左右。以楼面价1.6万元/平方米来说，该项目入市后利润可期。目前，项目周边多为楼龄相较较老的社区，但二手房挂牌价约3-4万元/平方米，二手的电梯房则高达5万元/平方米甚至以上。

对于珠江实业的弃地行为，广东中原地产项目部总经理黄韬认为“属于正常操作”。“从操作层面看，转让项目或调整股权比例都是正常且普遍的操作。而且这块地还存在债权债务纠纷，可能对珠江实业而言，自己操作还不如卖掉，赚得差不多且降低了风险。尤其今年市场相对较好，在年底出售符合它的发展。”

资金压力或是珠江实业放弃“摘熟果”的原因之一。作为广州第一家上市房企，珠江实业也曾经在城市建设中独领风骚，但在市场竞争中日益被边缘化，土地储备缺乏、项目开发进度缓慢。半年报数据显示，今年上半年，珠江实业亏损2562万元，同比下降约150%。

股权转让公告显示，截至2020年9月30日，广州天晨营业收入为0，营业利润-267.05万元，资产总计216825.34万元，负债总计21.68亿元，所有者权益45.92万元。根据转让要求，受让方需向广州天晨提高总额不超9亿元的借款，其中5亿用于偿还珠江实业对广州天晨的借款债权本息。

港中旅“折戟”嵩山少林寺

保利、珠江实业都未搞定的广州“靓地”，港中旅能否顺利开发留待时间去回答。但作为中国旅游集团旗下的旅游投资和运营业务旗舰，它最近在河南嵩山少林寺碰了壁。

12月15日，港中旅在北京产权交易所挂牌转让港中旅(登封)嵩山少林文化旅游有限公司(以下简称“港中旅(登封)公司”)51%股权，底价为2.5亿元。

这是港中旅第二次挂牌转让相应股权，首次转让始于11月10日，转让内容包括上述公司的51%股权及相关债权，底价为3.47亿元。其中，51%股权挂牌价格2.83亿元，其余为债权。因该笔债务已还清，故二次挂牌转让时价格有所调整。

关于转让原因，港中旅表示，受新冠疫情影响，河南嵩山公司恢复得较慢，2020年上半年收入同比大幅下跌，由盈转亏。若能成功出售，有利于其优化属下自然人文景区目的地资产组合，提升资产周转率和提高现金回流。

“分手宣言”虽然体面，但结局依然让人唏嘘。双方牵手于2009年，据港中旅2010年财报数据，接手嵩山景区第一年，其景区业务收入便突破7.14亿港元，同比增长62.77%。但“花无百日红”，2018年，由于国家发改委公布《关于完善国有景区门票价格形成机制降低重点国有景区门票价格的指导意见》，嵩山少林寺景区门票价格由100元降为80元，港中旅业绩也直接受到影响，新冠疫情则加重了“门票之殇”。

不过，转让公告也隐约映射出分手后有待打扫的“一地鸡毛”。港中旅(登封)公司曾通过招拍挂方式竞得三宗、共32.9万平方米建设用地的土地使用权，用于嵩山功夫小镇建设，并全额缴纳了土地出让金；但其中8.74万平方米由于与《嵩山少室阙保护规划》有出入，存在一级文物少室阙保护红线问题，未能取得产权登记。

因为嵩山功夫小镇长期停工，总承包工程单位河北建设集团股份有限公司要求港中旅(登封)公司支付2019年7月10日至今现场产生的停工损失和增加的费用。截止二次转让公告之日，双方尚未形成解决方案。

不过，嵩山少林寺景区只是港中旅旗下旅游目的地业务项目中的一个。目前，港中旅形成“4+1”战略业务格局，即旅游景区(目的地)开发与运营，旅游地产开发与运营，城市地产开发及相关业务，旅游+业务等。而作为国资委确定的以地产为主业的16家央企之一，它在房地产行业的布局也颇为深远，在港珠澳大湾区、长三角、环京津、成渝经济圈、关中城市群等区域均有布局。