“代持购房”法律风险步步惊心

时间：2020-12-13 07:49:04来源：深圳商报

近段时间，深圳一楼盘的“打新”潮，引发了各界对“代持购房”法律风险的高度关注。

广东晟典律师事务所合伙人李奔科律师在接受记者采访时表示，房产代持情况下，实际出资人要面临代持人主张代持房产为其所有的风险；代持人擅自转卖代持房产、擅自在代持房产上设置抵押权、擅自出租代持房产并办理租赁备案等风险；代持房产被认定为代持人夫妻共同财产予以分割的风险；代持房产被认定为代持人遗产予以分割的风险；代持人的债权人起诉代持人偿债，查封或执行代持房产的风险等。2021年1月1日《民法典》施行后，事实上还存在代持人擅自设置居住权的风险。

代持人与卖方签订《房屋买卖合同》，若因实际出资人的原因无法履行合同，基于合同相对性原则，代持人需先向卖方承担违约责任。若实际出资人未按时供楼，将会影响代持人的征信。

通常情况下，《房产代持协议》被认定是合法有效的。然而记者查询中国裁判文书网发现，近年来在深圳各区人民法院审理案件时对于代持房产行为有不同的认定。2020年6月1日南山区人民法院的一起借款合同纠纷执行审查类执行裁定书中显示，代持人的债权人要求执行代持房产，法院予以支持。法院还认为实际出资人在本人及家庭并无购房资格的情况下，借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源，炒高房价，损害社会公共利益。

无独有偶，在2019年10月福田区人民法院的一起涉及代持人债务的民事纠纷案判决中，法院也认为房屋登记机构是对房屋产权登记确权的唯一法定部门，房产登记的公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定，因而代持房产不排除执行。

深圳知名房产律师、北京盈科(深圳)律师事务所高级合伙人张茂荣表示，借名买房到底能不能排除执行？无论在理论方面、司法文件方面，还是实践案例方面都存在完全相反的两种观点。他认为借名买房协议有效，但借名买房属于债权，而非物权关系，实际出资人享有债权，不享有物权，有权要求过户，不能确认所有权。

李奔科律师认为，涉及合同效力的认定，已经超出政府的职权范围，建议政府推动立法机关对“房产限购”进行立法，这样法院便可据此认定《房产代持协议》无效，甚至可立法规定“视为对代持人的赠与”，从而使得房产代持失去生存空间。他还建议，应给予改善性需求家庭以三成首付购房的机会，从而降低离婚率，减少房产代持。

近日，深圳监管部门表示正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。在房住不炒的政策风向下，正视代持打新的法律风险，勿碰红线，理性投资方为上道。