监管定调房地产“灰犀牛” 银行押品处置频陷窘境

12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这也是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。

我国房地产相关贷款在银行业贷款中的占比较高，部分资金甚至通过债券、信托等通道绕道进入楼市，成为了支撑房价的重要因素之一。银行则在信贷投放中也对有房地产作为抵押的贷款更青睐，较高的内在关联也就形成了监管所指的“灰犀牛”。

据《中国经营报》记者了解，由于宏观经济下行压力，当前企业破产重整数量较往年上升。在这些企业涉及的债务中，不少企业贷款对应的抵押物均为房产和土地，其作为不良资产处置起来并不容易。对于银行来说，也担心房产和土地“砸”在手上。

屡屡流拍

11月27日，吉林省辽源市中级人民法院公布了一则执行裁定书，由于房地产企业松桃福明房地产开发有限公司与某银行、吉林省交通投资集团两者的金融借款纠纷，银行向法院申请了强制执行。在执行过程中，松桃福明房地产开发有限公司名下一共有37套住房，通过拍卖仅成交10套，剩余27套房产则一直无法变卖，最终只能将房产按照一定价格“以物抵债”。

今年以来，房产和土地流拍的数量正在不断增加。11月12日，上海华信国际集团有限公司等15家关联公司合并破产清算，对上海明天广场的246套房产进行网络拍卖，尽管价格上已经降价了5亿元，拍卖围观人数甚至达到了4万人，但是该次拍卖一直无人出价，以流拍告终。

10月12日，宏达股份公告称，该公司名下位于四川省成都市的住房1套，还有商业用房、办公房、车库等资产在淘宝网进行司法拍卖，结果流标。

今年7月底，长春长生破产重整中16项资产被拍卖，位于北京市崇文区一套商品房和长春市朝阳区的一套商品房无人竞价，结果也均流标。

“房产和土地是固定资产，变现都比较难，尤其是在交易市场不活跃的时候。”一家股份制银行人士称，处置这类不良的最大问题就是“有价无市”。

他告诉记者，在银行的贷款中，较常见的是抵押类贷款、保证类贷款和信用类贷款，其中抵押类贷款的占比最大，单笔金额也能够做得很高，看中的就是押品的价值。

“用房产和土地抵押向银行申请贷款最直接，也最容易。土地的价值比较容易衡量，相比其他贷款风险要低很多。一旦出现违约，银行能够通过押品的变现来降低损失。”上述股份制银行人士表示。

但是，该人士也认为，押品的变现比较麻烦，这是所有银行贷款面临的一种风险。“银行是不愿意固定资产砸在手上的，处置不掉就比较尴尬，这其中就有很高的时间成本。”

一家国有大行分行负责人认为，银行贷款对应押品是房产和土地，最大的风险来自于估值。“虽然相关资产都会涉及评估，但评估价格的高低仍有较大弹性。如果评估价格合理，价格在拍卖两次时候能够两次打折，处置的难度会低一些。现实情况是，不少资产是高估的，通过拍卖就很难有人接手。”

“很多时候拍卖的价格和市场价格并没有差距，这也降低了竞买方的热情。”该负责人认为，一旦房产和土地存在问题，买家也比较难向卖家要赔偿。

他还向记者表示，由于国家对房地产调控的政策不断趋严，最大的金融风险可能在房价的波动上。一旦房价有比较大幅度的下调，贷款方偿还贷款的意愿就会下降，甚至违约。“我国多年来房价一直是只升不降，差别只在于涨多涨少。如今，银行的担忧也是房价跌了会怎样。”

他向记者坦言，部分银行的房地产贷款业务的不良资产正处在一个快速上升的过程中，这可能也是引起当前监管重视的原因。

房地产“灰犀牛”

由于房地产和银行的高度关联性，业内一直对银行的房地产贷款十分关注。郭树清在近日出版的《“十四五”规划建议辅导读本》中发表文章指出：坚决抑制房地产泡沫。

他在文章中称，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%， 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

据记者了解，早在2018年之前，房地产贷款风险就被监管视为可能引起系统性风险的八大风险之一，而当时部分地区的银行房地产贷款占银行总贷款的50%左右。

四川省银监部门当时在2018年上半年银行业运行情况通报中表示，截至2018年5月底，四川全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53%。房地产行业贷款集中度偏高，房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。同时，有部分机构借道同业业务、理财资金、经营性物业贷、流动资金贷款违规为房地产企业融资。

此后，监管加大了资金进入房地产领域的管控。2020年9月，银保监会启动了对城市房地产贷款的专项检查，并整治其中的金融乱象。2020年10月22日，银保监会副主席周亮在金融街论坛年会上称，房地产过度金融化的势头得到了遏制。

“今年上半年，监管给大行下达过房地产贷款的相关指导，要求大行的房地产贷款规模新增控制在30%以下。”一家券商分析人士称，这相比往年的新增已经放慢很多了。

据该人士称，由于房地产贷款中涵盖了按揭住房贷款，而该贷款涉及到民生问题，也曾是银行力保的业务。但是，一些地区的住房贷款过热，刺激了房价，这也让银行不得不在政策上有所调整。

他认为，目前银行贷款在风险控制操作上仍然避免不了采用房地产做抵押的手段，这种方式比较直接，且银行更为熟悉。“现在小微企业贷款或者制造业贷款，一部分贷款也是在有房地产抵押的情况下授信的。如今，银行对于风险的把控也不用太过于聚焦在押品上，而应该更多在资金用途上，不能让贷款资金都用来炒房子炒地。”