头部房企加入物业分拆上市大战 遭遇“寒潮”的物业股能否重振？

股价下跌、新股破发并未阻挡房企分拆物业上市的热情，且在四季度达到高潮。

12月2日，恒大物业于港交所主板正式上市，股价开盘报8.84港元，较8.8港元的招股价上涨0.45%，总市值约955.7亿港元。不过，在9时50分左右恒大物业股票开始微跌，报8.73港元，下跌0.76%，此后又拉涨至8.78港元。前一天晚间，恒大物业暗盘收报8.84港元，涨幅0.45%。

截至目前，今年已经有13家物业公司上市，外加预计9日上市的华润万象生活，以及已经通过聆讯的远洋服务、佳源服务，今年预计有16家物业公司上市，超过去年的12家。值得关注的是，四季度也迎来物业企业上市的高潮，成功上市企业数量预计在10家左右，且包括龙头房企恒大、融创、华润分拆物业上市。

“三道红线”下的物业上市高潮

四季度以来，已有多家物业公司赶场上市。10月份，卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活等四家物业公司上市。11月份，金科服务、融创服务先后上市。12月初，恒大物业、华润物业上市，不出意外，远洋服务、佳源服务也将在年内实现上市。据统计，四季度上市物业企业数量有望达到10家，可谓规模最多的一个季度。

频频破发、股价下跌，物业股不“香”了，但是这并未阻挡物业企业加速上市的步伐，从递交招股书到通过聆讯，融创用了81天，华润用了74天，恒大用了47天，远洋用了76天。

特别是融创，其董事长孙宏斌曾在2015年明确表示，“不会谋求融创的物业管理公司分拆上市”，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。如今，孙宏斌却“食言”了。

根据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动上市工作的物管公司还有14家左右，正在研究筹划上市的物管公司有80家左右。

在业内人士看来，房企分拆物业上市加速背后，既有抓住物业上市窗口期、布局新航道等原因，更与“三道红线”不无关系，通过分拆子公司打造另一个融资平台，更有利于母公司降负债。

在年中业绩发布会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧就曾表示，物业引入战投，使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点，后续会陆续把其他优质资产分拆上市，通过资本市场释放出来，为股东创造更大效益的同时，实现负债下降。

中信证券研报称，“三道红线”之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和。

58安居客房产研究院分院长张波表示，房企分拆物业上市，一是解决融资问题，目前房企融资面临不断收紧的情况，分拆物业公司上市可以带来更多的现金流，加之物业公司的现金流相对稳定，也更容易获得金融机构青睐；另一方面是抢占物业跑道，随着房地产不断发展，不少城市已经逐步进入到存量房时代，物业公司的重要性在不断提升，通过上市的方式加快自身在物业市场的布局，无疑也是品牌房企重点关注的。

股价下跌、新股破发，物业板块回调持续

不过，四季度庞大的新股发行规模，也直接诱发了物业板块调整，老股股价下降、新股频频破发。诸如10月份上市的3家物业新股，均遭遇破发状况，其中第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67%，世茂服务开盘价较发行价下跌4.82%，合景悠活开盘报价6.48港元，较发行价跌幅达17.87%。

今年是特殊的一年，物业股也走出了一条跌宕起伏的线路，年初在疫情防控下，物业股走出一波上涨行情，并创下了自上市以来的股价新高。但是进入9月份后，物业板块陷入调整，股价持续下探。

根据克而瑞统计，9-11月份，30家上市物业企业股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大，为40.3%；其次为金融街服务，跌幅达40%；中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。11月份，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。11月最后一周，36家企业中，仅6家企业股价上涨，跌幅最大的为世茂服务，14.3%。12月2日上午，包括当日新上市的恒大物业在内的37家物业企业，有24家出现股价下跌。

对于这一轮物业板块股价回调，业内人士认为，主要原因在于，目前多数个股估值处于高位，叠加同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，导致板块整体估值中枢下行。华泰证券研报称，预计明年仍将有众多物业公司申请上市，这可能也是中报季后物管板块出现调整的原因。

张波表示，物业企业的平均市盈率在近两年有了明显增长，相比之下物业企业本身的核心赢利能力却没有同步明显提升。同时，物业企业现有的高增长大都体现在在管面积规模的增加，而这种增长本身依赖于母公司开发企业节奏，由于房企整体面临调控不断从紧的态势，也在一定程度上影响到旗下物业股的表现。“上市物管公司的数量越多，会让市场对于这类行业的了解程度越深，预计市场很难给出超出预期的表现。”

此外，植信投资研究院资深研究员张秉文认为，近期物业公司估值下跌的主要原因是上半年资本市场的热度在逐渐降温。随着上市物业公司数量快速增加，资金也会出现快速分流，对前期涨幅较大的股票形成下行压力，也对行业整体形成连带的负面影响。

头部效应将愈加明显，估值分化将加速

不过，在部分业内人士看来，物业股回调对于其未来发展是好事。

华泰证券研报分析，板块的扩容对行业的长期发展是利好。更多物管公司的上市，有助于市场进一步认识行业情况，也将加速标的去伪存真，企业之间估值和流动性将明显分化：具备资源获取优势、服务品质以及增值服务拓展能力的优质物管公司将重新脱颖而出；中小物管公司估值下滑或将导致并购市场回归理性，龙头企业迎来通过并购补强区域、业态短板的更好时机，对于上市物管公司的参股甚至收购或将更频繁出现。

张波也表示，从当下来看，市场对物业公司的重视程度还处于不断提升中，好的物业服务企业的品牌溢价表现目前也并不明显，随着物业公司上市数量的不断增多，未来物业公司之间的市值差距也将会进一步拉大。

据了解，目前，已经在港交所上市的30余家物业企业中，市值形成断档，仅碧桂园服务、恒大物业市值在千亿港元左右，其他物业企业市值大都低于400亿港元。

TOP10房企中未分拆上市的万科、龙湖，近日在物业领域的动作也是频频，以期未来有更好的估值表现。10月31日，万科集团合伙人朱宝全对外宣布万科物业更名“万物云”。兴业研究称，万科有机会打造一个新型的物业服务平台，并以此获取类科技公司或云公司的估值。

对于物业行业的发展，随着大幅扩容，在机构看来，规模竞争仍将持续一段时间，头部效应也将会表现愈加明显。此前，兴业证券研报称，高成长高确定性是板块的主旋律，物业管理行业受益于规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。