房企聚焦CCRC 康养赛道再成掘金之路

近日，多家房企的康养业务有所进展。

融创美邸国际康养中心正式开业，旭辉首个康养社区落户苏州，越秀地产成立养老领域的合伙基金，远洋集团与首创置业联手打造的北京首家“长者社区”即将开业。

随着国内本就庞大的老龄化人口的迅速增长，养老产业有着可观的发展空间，市面上则涌现出一些具有不同功能与服务的康养项目。不过，这类项目的投资回报周期较长仍是康养产业的痛点。

CCRC成房企首选

中国的社会化养老起步较晚，作为产业链中游的康养项目，早年大多是以养老作为拿地噱头。经过几年的沉淀，康养项目的开发模式日趋成熟，产品形态也呈现多元化。如果没有清晰的发展路线与独特的产品，很难在康养领域分得一杯羹。

通过学习先进经验，目前市场上的分支产品以护理型养老项目与CCRC项目(Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区)为主，同时也有老年公寓、社区嵌入中心等产品，将老年群体细分，满足不同的市场需求。

护理型养老项目类似福利院、敬老院的升级版本，通过更好的硬件设施、更高的软性服务，为老人们提供更完善的医疗保障；CCRC项目依靠社区内的功能配套与服务保障，实现一站式养老生活；社区嵌入中心则属于居家养老分支，即通过社区服务中心为居住在社区内的老人提供上门服务。

其中，定位较高的CCRC项目成为不少规模型房企的选择。

近日，旭辉在苏州揭幕的康养社区“旭辉·太湖彩园”，即是旭辉集团旗下旭辉健康打造的CCRC(持续照料退休社区)康养社区系列产品——“旭辉·彩园”在全国的首个项目。

起步比旭辉更早的华润置地、万科等房企也有自己的CCRC项目。比如华润置地在北京布局的高端CCRC项目华润·理想国，而万科有随园系列中的嘉树分支作为养老社区产品。

同样在养老业务布局多年的远洋集团，其社区养老产品为长者社区CLRC，意为“持续生活退休社区”。在CCRC的基础上，远洋将Care替换为Life，从关注照护的领域转向更加关注老人的生活。近期亮相的椿萱茂·和园，即是远洋集团与首创置业联手打造的长者社区产品，该地块也是北京市首块机构养老设施用地(A61)。

作为融创高端康养服务品牌“融爱家”旗下首个颐养社区，融爱家藏马山颐养社区由融创与日本第一失能失智品牌美邸集团(简称MCS)联手打造。据悉，藏马山颐养社区为专业失能失智照护机构与CCRC养老社区提供了全新的思路和解决方案。

由于是社区类产品，所以CCRC项目的建筑规模比其他类型产品更加庞大，拥有小到几万方，大到几十万方的建筑面积，可容纳更多的床位。以远洋集团为例，其首家老年公寓椿萱茂(北京亦庄)的建筑面积约6403平方米，椿萱茂·和园的建筑面积则为4.88万平方米。

同时，CCRC项目内还会依据老年人自理及需照顾程度，将居住区域进行划分，当老年人的照顾需求发生变化时，可移至相应居住区，继续在熟悉的环境中生活。这是CCRC项目最大的特点与优势。例如，华润置地位于南宁五象的悦年华·颐养社区内就包含5座健康长者公寓、1座高龄养护公寓、1座健康生活馆，功能和服务相对更为丰富。

回报周期长大额付费来填补

相较于普通住宅，这类康养项目投资回报周期普遍偏长。从拓客阶段到成熟运营，从收支平衡到实现盈利，一个项目需要花费的时间远超交付即结算的普通住宅。这对开发商的资金实力也提出了较高要求。

华润置地华北大区康养业务负责人沈毅认为，养老行业具有长周期的特性，不能简单套用住宅开发的生意逻辑，应有自己的核算逻辑。与投入高、回款周期长相对的，是其能够提供长久稳定的现金流。

据机构统计，当前康养地产项目的主流盈利模式有5种：住宅销售、会员制、逆抵押贷款、使用权转让以及长短租。其中，会员制、使用权转让、长短租模式较为普遍。

会员制以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，通过交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，特点是记名会员卡可以继承和转让；使用权转让是在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式；长短租顾名思义即分为长租与短租两种，针对不同年龄段的老年人。

实际上，三者都是房养结合下的集中大额付费模式，首先通过一次性收取大量费用回笼资金，后续再配以每月收取服务费补充现金流。

比如，定位较为高端的CCRC项目以及老年公寓等护理型项目，会员制、押金模式较为普遍，也有如万科的某些社区类养老项目，使用住宅销售、使用权转让、租赁等模式。值得一提的是，其长短租费用均需要趸交，短租期限在5年，长租则按项目不同分为15年、20年两种期限，费用在几十万元到上百万元不等。

较高的费用门槛，对标的是有消费能力，也愿意消费的老年人群体。对标高消费能力的老年群体，再结合对医疗资源的需求，令大部分康养项目集中布局在一线城市或强二线城市。同时，这也有利于养老贷等金融养老服务的推行，以及可以招揽一部分潜在的愿意将住宅售卖后入住养老物业的老年群体。

不过，对于国内而言，人们往往在孩子教育中支出的费用高，但在衰老以后消费严重降低，并拥有较高的储蓄意愿。有研究认为，老年人自己不舍得花钱、却愿意在孩子身上花钱这种状况可能很快就会改变，因为老年人群体间有很大的异质性，他们的消费模式、社会参与行为都有所不同。

比如，在养老产业上游中的金融保险，以及下游的旅游、老年用品等方面，就不乏具有一定消费能力的老年人青睐，如何引导他们愿意在老年服务产业消费，推动养老地产项目入住率提升，是其中的关键。到了项目层面，则离不开设计定位、运营模式、硬件设施、服务品质等方面，在专业服务、适老设计、人才引进、医养结合等难点上，也考验着房企的财力与能力。

可以预见，伴随银发经济的发展，CCRC项目也将不断涌现，并为我国未来多层次的康养产品体系奠定基础。