建业旗下第四家公司启动IPO 净利率是行业老大3倍

近日，港交所披露信息显示，建业地产下属全资子公司中原建业有限公司(下称中原建业)首次递交招股书。若成功上市，中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活后，第四家上市公司。

中原建业虽然规模不大，2019年营收才突破10亿元人民币，但2019年、2020年上半年的净利率均超过60%，是同行“老大”绿城管理的3倍多。在房地产行业利润逐渐回落、代建市场竞争加剧的情况，中原建业未来如何保持高盈利水平？

或成代建第二股收入98%来自河南

相比于当前如火如荼的物业股上市，代建公司的关注度相对较低，但事实上，不少头部房企都在代建业务方面有所布局。中指研究院称，2019年中国有28家大型房地产代建公司，

自2010年至2019年，中国房地产代建市场新订约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过25%。预计2020年至2024年，中国代建市场于新订约总建筑面积仍将以23.5%的复合年增长率继续增长。

中原建业营收等数据。来源：中原建业招股书

今年7月，国内最大的代建公司、绿城中国所属的绿城管理在香港实现上市，成为“中国代建第一股”。中原建业此番若能够成功上市，有可能成为第二只上市的代建股。不过，相比于绿城管理，中原建业的规模要小一些。

对于自身的代建模式，中原建业在招股书中做了交代。招股书称，作为房地产代建服务供应商，公司代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。中原建业允许项目拥有人使用“建业”品牌推广及营销所管理开发项目的物业，同时，所有在管项目均由其直接管理、指派管理团队，并根据预见协定条款向项目拥有人收取管理费。

2015年11月，中原建业获得首份房地产代建合约，并一直以河南省为战略重点进行拓展。2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，来自于河南省的收益对总收益的贡献比例分别为100%、100%、99.4%及98.0%。

上述年份，中原建业为项目拥有人出售的总建筑面积分别约为140万平方米、360万平方米、520万平方米及220万平方米。招股书援引中指院的数据称，2019年已售总建筑面积520万平方米、2017年至2019年总合约销售金额复合年增长率107.8%，均为行业第一；2019年的新增合约建筑面积830万平方米，位列行业第二。

目前，建业地产100%控股中原建业，胡葆森通过恩辉投资持有建业地产72.31%的股份，是中原建业的控股股东。分拆完成后，建业地产不再是中原建业的股东，二者之间将不存在股权关系，胡葆森则将通过恩辉直接持有中原建业的股权。

净利率超60% 三倍于绿城管理

与绿城管理脱胎于地产母公司一样，中原建业则源自建业地产，因此，两者有很多相似性。同时，中原建业虽在规模上不及绿城管理，但有些指标优于后者。

中原建业的代建业务，为建业地产整体的销售业绩出力不小，助力其实现千亿元销售目标。2019年全年，建业地产实现合同销售金额约1011.5亿元，其中中原建业达293亿元，贡献了28.97%。绿城管理的销售规模是中原建业的2倍还多，2019年达到664亿元，约占绿城中国总销售额的32.90%，这与中原建业占建业地产的份额大体相当。

营业收入方面，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现收益3.09亿元、6.76亿元、10.29亿元及4.81亿元，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。上述年份，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元、19.94亿元及8.15亿元，大致是中原建业的2倍。

中原建业净利率等数据。来源：中原建业招股书

相比于重资产的地产业务，轻资产模式的代建业务的利润空间相当可观。2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元及3.02亿元，净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，从行业普遍情况看，代建公司的利润之所以这么高，主要是它们不需要支付土地、建安、人工等成本，而是从项目的纯利润中抽取一定比例。有的项目中，代建公司还会参与跟投，收益更高。

中原建业高达60%的净利率，几乎与绿城管理的毛利率相当，更是其净利率的三倍。数据显示，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，绿城管理的净利率分别为25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

究其原因，这与两家公司的业务模式有关。中国房地产代建分为政府代建、商业代建及资本代建，中原建业专注于利润较高的商业代建，而绿城管理除了商业代建，还有政府代建及提供与代建相关代建咨询和设计咨询等。

此外，中原建业的在管项目都是直接管理，绿城管理商业代建中包括了一部分合作代建，绿城管理须向合作业务伙伴支付特定百分比的管理费。随着合作经营项目的数量增多，导致其商业代建业务的利润空间受到压缩。

“我们相信，我们的直接管理业务模式、专注于房地产商业代建、规模经济及地理优势带来的成本效益以及我们由标准及透明费率带来的定价能力，令我们实现高利润率。”中原建业在招股书中称。

招股书也提示，中国及河南省房地产代建市场的竞争不断加剧，可能会对公司业务及财务状况造成不利影响。

委以走出河南重任专家：注意代建风险

作为老牌房企，建业地产一直深耕河南，这种策略虽然让其多年来在河南保持领跑地位，但也错过了跨越式发展的机遇，年销售额在2019年才首次超过千亿元。近两年，建业走出河南战略受到关注，而走出去的抓手之一就是中原建业。

2018年12月，建业和河北邢台一家企业签署协议，合作开发邢台市的一个小镇，正式迈出走出河南的第一步。截至2020年6月30日，中原建业已在陕西、山西、河北、新疆及海南共计管理8个项目，订约总建筑面积约91.84万平方米，并计划在上述省份及自治区开展更多代建项目。

中原建业表示，计划透过多种线上及线下渠道进一步增强“建业”品牌的市场知名度，将业务扩展至河南省相邻省份，如山东、湖北、江苏及安徽。

中原建业风险提示。来源：中原建业招股书

在谢逸枫看来，中原建业专注的房地产商业代建业务，所服务项目的实际拥有人主要是中小型房地产开发商，这类房企的抗风险能力较小，一旦出现资金等危机，有出现工程烂尾等纠纷的可能，“虽然代建公司进行代建前，会对开发商进行尽调，但仍难保障未来的资金状况，毕竟当前房企融资正在收紧”。

中新经纬客户端此前曾报道，绿城管理代建的一处住宅项目，因开发商资金周转出现问题，不仅导致绿城管理方面的款项被拖欠，购房者也迟迟不能收房。

中原建业在招股书中提示：“项目拥有人可能由于未能为项目开发获得充足资金，或因一般财务问题或其他原因而无法履行彼等对我们的合约业务。尤其是，若干许多项目拥有人需要获取银行融资。”