调控满月 连涨56个月的徐州降房价了吗？

房价上涨56个月后，徐州房价终迎微跌。

11月13日，时代周报记者查询安居客发现，徐州东城区某楼盘二手房挂牌均价12464元/平方米。这价格在1个月前，为14700元/平方米，降幅达12.16%。“上个月挂的价格卖不出去，最终成交价比较低，所以这个月挂牌价就降低一点。”该楼盘经纪人向时代周报记者解释。

1个多月前，10月9日，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》(下称《通知》)，从提高住宅土地供应量、限制出售年限等方面提出八项调控措施。

连续上涨的势头或被压抑。截至11月12日，安居客数据显示，11月徐州房价均价 10556元/平方米，10月为10570元/平方米。

“调控对于房价的影响是存在的，尤其是二手房，会对买卖双方造成一定心理影响。”安居客房产研究院分院长张波向时代周报记者解释，在此情况下，炒作较严重、房价上涨过快的小区会出现价格回落，是属于正常现象。

不论是卖方还是买方，确实受到调控政策影响。

“按新规定，新备案商品住房建筑面积在10万平方米以下的，备案价格一年内不得调整。”11月9日，楼盘网置业管家告诉时代周报记者，这让开发商不能随意涨价，购房者会担忧房子的升值空间，买房时也就更为谨慎。

手握5套房的徐州人林彭本想再购入一套别墅用作投资，如今他唯有观望。“之前有浙江朋友想投资徐州房子，现在也不敢动了。”

棚改助推

徐州房价是从2016年开始上涨的。直到今年10月20日，国家统计局公布的9月70个城市房价指数显示，徐州新房、二手房价格分别环比上涨1.4%、1.3%，涨幅居全国之首。至此，徐州房价已连续上涨56个月。

“2016年房价上涨，主要是因为徐州的棚改政策。” 10月30日，中指研究院上海研究总监方颃向时代周报记者解释，并不是市场需求突然增多或者供不应求。

徐州是全国老工业基地和煤炭产地。20 世纪 90 年代末，徐州矿务局成为国家首批确认的特大型企业，为江苏省主要煤炭生产基地，大批职工住宅因长久失修逐渐破旧，缺乏配套基础设施，窄小的房屋不便于二次整修，成为棚户区。

2016年6月17日，徐州发布《关于印发供给侧结构性改革去库存的实施意见的通知》，要求提高棚改货币化安置比例，原则上不低于60%，其中县(市)、铜山区、贾汪区原则上不低于55%。

“我家就是2016年拆的，76.13平方米的房子赔了20万元。”林彭回忆，当时市区房价6000多元/平方米，自己再补20多万元，总价40来万元就能买到市区一套同等面积的房子。

棚户区拆迁户持币入市，助推徐州楼市走高。

时代周报记者查询聚汇数据发现，2016年徐州平均房价为6620元/平方米，到2017年涨至8530元/平方米。“棚改中货币化安置比例高，这是导致徐州房价猛涨的其中重要原因。”方颃如此分析。

2017年徐州计划棚改19117户，269.4万平方米。2018年棚改计划达到2127万平方米。2018年中指研究院发布《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》指出，徐州是长三角棚改规模最大的城市。

棚改之外，人口众多也为徐州楼市提供上涨的基础。江苏省统计局数据显示，截至2019年末，徐州常住人口882.56万人，在江苏省13市中排名第二。

人口红利为徐州提供了卖方市场，叠加棚改货币安置政策助推，徐州房价持续上涨。聚汇数据显示，徐州房价2019年已涨至10387元/平方米，突破万元大关，相比2016年上涨了3767元/平方米。

“按现在的房价来看，房价涨到90多万元，比当初购入价翻了一倍。”林彭正是看中了这番上涨速度，成为徐州的投机客。

高房价赶人

山东人方博今年刚考取徐州公务员，他想在徐州买套房，但心仪的东城区里，好位置的楼盘已经售罄，房价基本在18000元/平方米以上。“东城区目前配套设施并不齐全，成熟商圈也就一个。”高企的房价让方博唯有放弃东城区。

外地人在徐州安家难，本地毕业生也在逃离。

职友集数据显示，2019年徐州平均工资5840元，在江苏省13市中仅排名第8位。“上海工资更高，这里没有太多发展机会。” 王慧是徐州医科大学毕业生，从县城来的她觉得市里的条件好很多，但毕业后，她依然选择离开。

徐州目前有12所大学、20万名大学生，和王慧一样选择离开的大学生不少。《徐州市国家可持续发展议程创新示范区建设方案(2020—2022年)》提到，2018年徐州高校毕业生流入比仅为0.49。以中国矿业大学为例，留在徐州就业的本科以上毕业生不足5%。

徐州从房地产市场调控和产业发展两方面着手，解决“留不住人”难题。

10月9日晚，徐州市住建局官网发布《通知》，提出加大住宅用地供应量；要求商品住宅备案价格一年内不得调整；市区一套房自权属登记之日起未满2年或者网签未满5年，不得上市交易；市区二套及以上、非市区户籍，拥有1套及以上的，自权属登记之日起未满3年或者网签未满6年，不得上市交易。

“调控政策的限制确实能够打击投机性的购房行为。”方颃说，目前徐州土地供不应求，加大土地供给或者使用非市场化手段，是可以把房价快速压下的。

11月13日，时代周报记者查询安居客发现，徐州平均房价已有下降趋势。9月徐州均价为10650元/平方米，10月均价为10570元/平方米，11月前两周，徐州均价降至10556元/平方米。

“调控房价，保持稳定是最终目的。”张波认为，如果不调控，房价上涨的预期增强，将会拉动土地市场和房价同步升温的情况。

同时，徐州也提出补足产业，为人才提供发展机会。

2020年徐州政府工作报告提到，要大力发展“四新经济”，抓好5G、大数据、人工智能、云计算、区块链等新技术应用，瞄准18个主攻领域，推进四大战略性新兴主导产业扩容提质，实现年内新兴产业产值增速高于规模以上工业3个百分点，占比提高2个百分点左右。

“正在县区的父母拼命把孩子送到市区来。但是，这些孩子还会不会留在徐州，就得看城市的发展了。”林彭说。