热点城市土地供应“量增质降” 10月全国土地市场继续降温

机构报告

[编者的话]受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响，9月份土地成交均价明显下滑，降至年初3月水平；与此同时，土地成交溢价也有所下降，并降至4月份以来的新低，土地市场继续降温。随着政策的进一步收紧，全国各城市土地供应节奏也发生了变化，为了准确预判接下来土地市场的走势，克而瑞地产研究人员结合近期各地供地规模、供地质量和政策导向等进行了综合分析，并为企业拿地提供可行性的建议。

供地规模：

二线城市供应明显增加

三季度在二线城市推地节奏加快带动下，9月土地供应量高达3.1亿平方米，较8月增幅高达15%，较二季度月平均供应量也有5%的增幅，创下年内历史新高。

分能级城市来看，一线城市供应规模环比微增3%，但较二季度月均供应量下降接近两成，约在500万平方米左右，主要是由于北京、广州供应处于低位，尤其是一直以来供地较充裕的广州9月供应量环比8月剧减三成。

二线城市9月土地供应量环比8月上涨近四成，较二季度月均还增加了10%。但各城市市场表现不一，格局依然分化。一方面，西安、南昌、成都、重庆等中西部城市土地供应明显增加；另一方面，二季度市场大热的南京土地供应量明显下滑，9月供应仅252万平方米，环比8月降幅超两成。

典型城市：

中西部二线城市成为供应主力

在CRIC重点监测的30个一二线城市中，推地量环比上涨的典型城市有21个之多，占比达七成。典型的有西安、南昌、重庆、成都等中西部城市和沈阳、大连、哈尔滨、长春等东北城市，9月全月供应量较8月增量大都超100万平方米，尤其是西安，全月土地供应高达552万平方米，较8月增加了482万平方米，热点城市中杭州、南宁等城市9月供应表现突出，两城土地供应量均超200万平方米，环比8月均基本实现翻番。

此外，有9个城市9月土地挂牌量不及上月。典型如郑州、天津、兰州、广州等城市，9月土地供应建筑面积环比跌幅多在30%以上、减少量均超100万平方米。

供应结构：

优质地块占比下降

虽然热点城市土地供应量呈增加之势，优质地块供应力度却明显下降。我们以高总价(出让总价超过10亿元)的土地幅数占比和高单价(起拍单价超过1万元/平方米)的土地幅数占比来看，9月份出让地块中高总价地块占比为3.1%，较8月份下降了0.5个百分点，高单价地块的比例较8月份也下降了0.1个百分点，有2.1%，这说明9月土地供应虽有增加，但优质地块却在减少，未来优质宅地将会越发稀缺。

分城市来看，宁波和广州高品质地块更多，优质地块(总价超10亿元或起拍楼板价超1万元/平方米的地块)幅数分别为12和10块。宁波遥遥领先主要是由于宁波地价在二季度上涨迅速，并且本月供地集中在中心城市江北区和鄞州区，出让底价大都超过1万元/平方米，优质地块数量遥遥领先。

市场预判：

“三道红线”下土拍热度下滑

受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响，9月份土地成交溢价明显下滑，降至4月份以来的新低。就土地挂牌量来看，由于临近年底，大部分城市供地比较积极，9月土地供应量环比增加了15%。其中供应显著增加的城市集中在中西部省会，南京、天津等热点城市供应明显减少。虽然土地整体供应量有所增加，但优质地块供应占比明显减少，如南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量，起拍价超过3万元/平方米的优质地块仅有6宗，上海涉及4宗，广州涉及2宗。在上述因素的叠加影响下，10月份溢价率继续走低，高热地块供应数量将进一步减少。