中国“三道红线”政策对房地产公司的意义

负债累累的中国房地产行业所潜伏的危险从未像9月底那样明显，当时有传言称世界上负债最多的房地产开发商--中国恒大集团可能出现现金紧张，从而导致投资者夺路而逃。在全球十大负债最沉重开发商中，还有七家位于中国。为此，中国监管层近期对房企有息负债规模设置了“三道红线”，越线企业的再融资将受限。新政策对于占经济产出29%的房地产行业来说或将影响巨大。

1。新规内容

中国央行和住房城乡建设部8月份曾宣布研究进一步落实房地产长效机制，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。但是，媒体报道和知情人士透露，希望再融资的开发商将根据三道红线进行评估：

剔除预收款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍。

开发商将根据其突破红线的情况进行分类，并相应地限制其债务增长。《21世纪经济报道》报道称，如果 “三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。如果“三线”均未超出阈值，则有息负债规模年增速不得超过15%。

2。为什么画线？

很大一部分是担心再次出现房地产泡沫以及灾难性的泡沫破裂。在过去15年中，中国房价飙升了六倍，使深圳等城市房价的可负担能力低于伦敦。中国房地产开发商的债务狂潮一直是推动房价上涨的重要推动力，因为他们只有涨价才能弥补不断上升的利息负担。随着中国疫情缓解，潜在买家的回流仍对房价构成压力。有人担心中国可能会重演日本在1990年代没有控制住过多信贷和迅速关闭无力偿债借款人的错误。甚至在恒大的短暂流动性恐慌之前担忧就已经浮现，因泰禾集团成为五年来中国债券违约的首个大型住宅开发企业。广州富力地产和泛海控股最近几个月也显示出压力的迹象。

3。新规什么时候开始？

政府没有给出时间表。但是《经济参考报》报道称，包括恒大、万科和碧桂园在内的12家房企被选中参加一项试点计划，要求他们在9月底提交一份三年内如何全面符合“三条红线”的调整。报道称，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。中国人民银行副行长潘功胜在9月中旬曾表示，监管部门也充分考虑了企业和市场实际情况，设计了科学合理的过渡期。

4。对开发商意味着什么？

在短期内，资产负债表薄弱且对二线城市风险敞口很大的开发商可能需要降低房价以促进销售并增加现金。恒大集团已经启动了一项全国性的销售促销活动，宣布恒大全国楼盘销售全线打七折，该公司试图通过提高销售额来实现其削减一半债务的目标。新政策也可能刺激股票发行浪潮以及物业管理服务等非核心业务的分拆 。从长远来看，这可能会迫使开发商将更多资源用于办公和零售等非住宅物业。

5。哪些公司受影响最大？

根据彭博行业数据，在主要开发商中，恒大和广州富力地产在这三道红线上均不达标，面临着迅速削减债务的最大压力。根据新规，他们可能需要根据其2019年的财务状况分别削减借款19个百分点和21个百分点。融创中国仅满足一项指标，可能需要将债务削减35个百分点。在中国的189家上市开发商中，截至10月初，有14家企业的三道红线不达标。这些企业中市值最大的是中天金融和绿景中国地产。在香港上市的地产开发商中，有一半以上通过了三道红线测试，包括碧桂园和万科。

6。它会压垮经济吗？

可能不会。根据彭博行业研究的数据，开发商的债务增长率已经从2017年的53%放缓至去年的16%。这与对通过红线测试的公司施加的债务上限相距不远。在过去两年中，由于中国房地产开发投资已增长约10%，因此将存在温和的去杠杆或债务削减的空间。