“爆雷”频发 长租公寓的未来在哪里？

如果要观测一个产业如何迅速从风口跌落，或许长租公寓是最好的例证。

长租公寓的好日子似乎早已过去，就以今年来看，近段时间，全国各地长租公寓事件频出：杭州友客、巢客、上海岚越、广州城璞相继被曝公司资金链断裂，而未来恐怕还会有更多的长租公寓企业进入这一名单。

长租公寓的出现，似乎是应和了天时、地利、人和，一方面，国家对于房地产领域的宏观政策调整，强调租售并举，为长租公寓提供了发展利好，可谓天时。另一方面，基于前些年人们租住房屋面临的痛点：房源质量参差不齐、房东个体管理能力和意识偏弱等，长租公寓试图通过统一化、规模化的房屋改造及后续管理，为用户提供更有品质保证的租房服务。用商业创新手段改造某个行业，之前在零售、餐饮、出行等领域已经有大量成功案例，显然，长租公寓被寄予了同样的期待。

而随着以上多个领域已经出现投资和入场者饱和的局面，租住领域则看似有着足够的成长性。我国租房市场的结构性不足长期存在。根据某些机构调查数据，2018年租赁住房数量大约为1亿套，其中90%以上是个人出租，品牌公寓企业的占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不到1%。与此同时，租房需求呈现较高增速，预计到2020年底，全国租金成交总额将达到两万亿元，租赁人口达到两亿；到2025年，租赁市场成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。地利和人和都已具备，一个规模巨大、具有“钱”景的蓝海产业冉冉升起，这也成为众多企业入局、资本加持的重要推动力。

有意思的是，长租公寓模式的尝鲜者是小米创始人雷军，2014年，雷军斥资近1亿元人民币，入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司，在移动互联网创投热潮正盛之时，这一动作将长租公寓推至市场关注热点。随之，在2015年前后，长租公寓平台不断涌现。

2019年前10月，长租公寓创投融资近120亿元人民币，资本的快速进入，进一步激发了创业者参与的热情。也因此，仅在2017年，就有144家企业进入。供应端的持续扩容，也就给了租客以足够的选择。而对于年轻人来说，需要找到品质较好、能够提供选房、签约、物业等全周期服务的房源，长租公寓相比传统碎片化租房也具备了更强的吸引力。

可是，短短两三年时间，长租公寓迅速从顶峰滑落，其速度之快堪比共享单车。原因就在于，长租公寓是一个重投入、长周期的产业，而基于互联网创业思维的长租公寓企业则继续沿用短平快打法，通过价格补贴形式争抢房源，低价向用户推销，通过收取用户一次性长租资金，用于其他领域的投资套利，这种混合了电商与互联网金融的运营模式，在市场规律下被证伪。

如今，对于长租公寓而言，检讨过往的失败教训，并探讨未来的发展方向尤为重要。长租公寓的未来在哪里？或许需要三方面的破题。

首先，正视长租公寓的重资产本质，中小玩家被驱逐出场是必然趋势。未来，只有两类企业能够在长租公寓领域继续生存。第一类是自有房源的开发商，如万科泊寓等，对于开发商而言，他们可以解决当前房地产调控下售房市场受限的难题，尝试将部分房源从出售改为出租。第二类则是已经做大、融资及运营实力强的头部长租公寓平台。它们已经具备了一定的体量，可以通过规模化运营所产生的边际成本递减，来减少高成本压力，同时能够有较多资金用于后续扩展及应对不时之需。

需要指出的是，这类玩家所需要的不仅是资金实力，对其运营管理的精细化程度也有更高诉求。近期自如频繁曝光的质量问题，就是对头部长租公寓平台的警告。如果没有形成系统的产业链整合及管理体系，再多的融资也无法帮助企业做大做强。

其次，在金融投资受阻后，长租公寓平台需要从单一服务主业向更纵深、多元的服务形态进化。蛋壳、自如都在尝试通过保洁、搬家、维修、新零售等服务新品类拓展营收来源。由于自建不现实，需要引入第三方合作商，这考验着长租公寓系统的质量管控能力，能够做好这一点就能通过高质量服务来吸引用户使用，提升复购率，带来更多收益，反之则会带来更多的消费纠纷，造成平台品牌受损。

最后，长租公寓平台需要快速适应政策变化及采取应对举措的能力。今年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，将制止租赁乱象、引导行业健康发展。杭州等地更是试行“风险防控金”等监管新政。随着政策环境的变化，长租公寓平台需要采取更为规范的运营模式，并加大对于市场及政策趋势的深入研究，提出预防性举措，而不能再像以往那样埋头不理。

还需要看到的是，互联网巨头正在加速进场长租公寓平台，阿里、腾讯、京东都在布局。显然，阿里的本地生活服务，腾讯以微信为入口的社群运营，都会给长租公寓市场带来更多的增量。而现有长租公寓平台面对巨头，能否拿出更多的商业创新服务，通过加大服务增值获客及留存，同时降低成本，提高资金和房源使用效率，也将是关系其发展的决定性因素。