40城土地出让金连降3个月 “三条红线”下四季度仍降温？

融资收紧的影响在9月的土地市场上越来越明显地表现出来。据易居房地产研究院发布的报告显示，9月，40城地价小幅下跌，土地出让金连降3个月。其中，溢价率为0的城市主要为一二线城市，侧面佐证了一二线城市土地市场也出现降温苗头。

在多个热点城市出台楼市调控新政，尤其是在“三条红线”的影响下，业内人士预计未来土地市场将继续稳中有降。不过，亿翰智库分析认为，为了保障次年销售增长，多数房企也可能在年底加大土地投资力度，土地市场或许会有恢复迹象。

9月40城土地出让金环比降一成，降温迹象显现

易居房地产研究院发布的报告显示，今年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入约2.43万亿元，同比增长19%，增幅为年内首次收窄。而9月单月，40个典型城市土地出让金收入为2702亿元，环比下降10%，同比增长9%，已经连续3个月下降。

与土地出让金环比同时下降的还有成交均价，9月，40个典型城市平均土地成交均价为5811元/平方米，环比下跌1.1%，同比上涨9.9%。

而从溢价率上看，9月，40个典型城市土地成交溢价率为16.9%，与8月相比上升0.2个百分点，但升幅收窄。分城市来看，9月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为北海、南宁、荆州、西安和金华，土地成交溢价率分别为534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出让了一块土地，起拍价低，溢价率比较高。9月，溢价率为0的城市为7城，主要为一二线城市，侧面反映了一二线城市地市降温的苗头。

在房企拿地方面，中指研究院数据也显示，9月房企拿地规模持续下滑。50家代表房企中，32家9月拿地金额较前8个月均值出现下滑。

虽然9月典型城市土地已现降温，但与去年同期相比，1-9月过半数房企拿地不输上年。据中指研究院数据显示，50家代表房企1-9月月均拿地均值为1928亿元，显著高于2019年月度均值。其中，一些企业逆势拿地扩储，越秀前9个月月均拿地金额较上年增加两倍以上，奥园、融信和绿城则在一倍以上。不过也有15家房企1-9月月均拿地金额不及上年，其中金茂、世茂等4家企业前9个月月均拿地金额较上年减少50%以上。

8个城市卖地超千亿，一线城市增幅趋于平稳

就今年整体走势来看，疫情影响已逐渐过去，多个城市土地市场成交额持续上升。中原地产研究中心统计数据显示，前9个月在重点统计的50大城市中，出现了上海、武汉两个年内卖地2000亿城市，以及北京、南京，武汉、广州等6个千亿城市。另外还有12个城市卖地超过500亿，累计41个城市卖地超过200亿。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为浙江和江苏的核心城市，以及部分中部省会城市。

从一线城市来看，土地市场继续保持平稳。不过，据贝壳研究院数据显示，北京9月住宅用地成交规划建筑面积累计同比增长12.5%，自7月后持续增长，但增幅逐渐平稳，且10月暂未供地计划，因此，北京住宅用地市场逐渐稳定。不过，受到供应结构影响，综合楼面价环比持续4个月下滑，进入下行区间。

而二线城市地价虽然继续在高位盘整，但成交量持续下降。据易居房地产研究院报告显示，9月，二线城市土地成交建筑面积为3313万平方米，环比下降19%，同比增长7%。1-9月，土地成交建筑面积约为2.97亿平方米，同比增长0.2%，年内首次转正。而从价格来看，9月二线城市平均成交价为5423元/平方米，环比上涨1%，同比上涨6%，目前在高位盘整4个月，考虑到在量缩和政策收紧的背景下，高价位比较难持续。

业内预计土地市场未来稳中有降，亦存在恢复迹象

众所周知，8、9月份，多个热点城市出台调控或进一步加强管理的新规，加之融资“三条红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)的预期压力，目前来看，在8月份土地市场出现短期拐点的情况下，9月份继续小幅降温。

对此，易居研究院研究员王若辰分析称，三、四季度通常为全年土地出让金收入相对较高的时候。而今年由于二季度卖地过猛，进入下半年又遭遇政策收紧，三季度出让金有所下降，四季度明显增长的可能性也不大。

易居房地产研究院预计，未来几个月包括成交量以及地价在内或将稳中有降。从长期来看，“三条红线”融资管理规则有助于保证土地市场更加平稳，周期性波动减弱。

不过，亿翰智库存认为，虽然9月房企投资拿地力度再次放缓，其原因仍然是行业融资环境收紧，导致房企用于投资拿地的融资规模增加幅度有限，但是四季度房企投资力度或存恢复迹象，原因是截至9月底，房企销售整体转正，销售规模的增长带动资金回款的增加，从而为公司提供较为充裕的资金，加大企业在土地市场上的投资力度。此外，上半年房企拿地基本进入到销售阶段，随着销售的增加房企土地逐渐被消耗，为保障次年销售增长，多数房企预计在年底加大土地投资力度。