“金九” 武汉新房销售乏力 前8月土地成交破千亿

土地市场连续火了近4个月的武汉，却在“金九”出现楼市低迷。

根据克而瑞数据，9月的前两周，武汉有26个楼盘加推新品，其中9月第1周，全市范围合计15盘供应，其中8盘平推，整体新开盘首日去化率下降至20%，平推首日去化率不足一成；9月第2周，全市范围合计供应11盘，整体新开盘首日去化率上升至44%。

而另一方面，武汉楼市库存越积越高，截至8月底新房库存突破17.2万套，刷新纪录。

汉阳远洋东方境世界观一名销售人员告诉《华夏时报》记者：“5、6月份的时候是武汉新房最好卖的时候，那时新入市的项目多，开盘‘日光’的不在少数，后面市场平缓了一些，但新入市的项目还是很多，去化率就没那么高了。”

土地市场火热

根据武汉市房管局数据，1-8月武汉新建商品房销售96206套，销售面积1064.78万平方米，环比增长27.62%，同比减少33.24%；其中，新建商品住房销售83568套，销售面积953.97万平方米，环比增长27.71%，同比减少33.24%。

存量房成交45905套，成交面积454.02万平方米，环比增长30.21%，同比减少32.53%；其中，存量住房成交43362套，成交面积413.05万平方米，环比增长32.09%，同比减少30.51%。

无论新房还是存量房同比下降均是三成左右，但武汉光谷片区一名长期从事二手房交易的人士告诉《华夏时报》记者：“武汉4月才陆续解封，前8个月武汉有近一半的时间是没有成交的，所以这个成绩其实相对于去年是好的。”

从土地成交方面来看，武汉前8月“成绩斐然”。随着8月21日，武汉市黄陂区的中部博览中心地块被绿地以164.32亿元收入囊中，武汉今年前8月的土地出让总金额突破1000亿，成为今年继杭州、上海、北京、广州、苏州、南京、宁波和重庆外第9个土地出让金超过千亿的城市。

一个典型的案例是，今年以来武汉硚口区楼面单价两次被刷新，5月19日，招商局地产以15633元/平米的楼面地价拿下的硚口P(2020)022号地块，创下硚口区楼面地价最高的记录，而8月份该记录再次被刷新，武汉鑫东辉房地产开发有限公司(广电)以13.46亿元的价格拿下硚口区P(2020)052号地块，楼面均价为15953.88元/平方米。

一年内两次刷新记录，在以往的年份并不多见。

另一方面，武汉解封以来新房供应量也很大。1-8月新建商品房批准预售118637套，批准预售面积1363.78万平方米，同比减少18.45%，虽然没有恢复到去年的供应水平，但自5月份以来，每月的供应均高于去年同期。

因此武汉在5月、6月、7月出现扎堆开盘的现象，4月-7月武汉入市项目分别为20个、67个和95个、78个。

9月前两周新房去化率不佳

武汉楼市热潮的消退是从7月份开始的，尽管当月新建商品住房成交创下今年的新高，达到2.2万套，这是武汉房管局公布的网签数据，但由于网签往往滞后于销售，该数据大致显示的是6月和5月的销售情况。

根据克而瑞数据，7月武汉共推出14203套房源，但仅成交5360套，开盘首日去化率为38%。

从4月份以来，武汉商品住房库存逐渐攀升。根据武汉房管局数据，4月末已批准预售尚未网签的商品住房158932套，面积1817.27万平方米；5月末已批准预售尚未网签的商品住房161991套，面积1861.08万平方米；6月末已批准预售尚未网签的商品住房170938套，面积1964.17万平方米；7月末已批准预售尚未网签的商品住房170160套，面积1956.33万平方米。到了8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房172308套，面积1986.21万平方米。

17.2万套的数据超过了2019年12月份的库存16.8万套，刷新记录。

库存高企的情况下，房企在“金九”一开始便纷纷打折促销，如武汉首创国际智慧生态城市，首开折后均价8200元/平米，单价远低于同区域内项目；武汉当代境MOMΛ，5、7号楼备案均价约14200元/平米，但实际折后均价12700元/平米；武汉兰亭大境推出了100套特惠房团购活动，单价直降1000元/平，单价低至14365元/平米。

即便如此，去化率仍然不尽如人意。根据克而瑞数据，9月第1周，武汉新推的15个项目整体新开盘首日去化率下降至20%；9月第2周，武汉新推的11个项目整体新开盘首日去化率为44%。

“‘十一’假期应该会有一个小高峰，这几年都是这样，很多客户都约好了‘十一’过来看房，那几天我们每个置业顾问都要接待好多组客户。”武汉黄陂盘龙城某楼盘销售对此充满期待。

不过，武汉楼市热潮退去，已经是他们不得不面对的现实，汉南经济开发区某项目负责人在接受《华夏时报》记者采访时表示：“恢复到6月份的水平可能很难了，不过只要不出台新的限购政策，下半年的情况不会太糟。”

对于武汉楼市未来的走向，克而瑞武汉总经理吴洋曾预测到，未来武汉市场会有一个新常态，即当前调控政策不变背景下，市场供大于求、结构性差异化加剧、价格倒挂的现象将会持续存在，这可能是一个漫长的过程，预计会持续到2022年，甚至更长的时间。