政策加持 住房租赁REITs万亿级市场亟待开掘

住房和城乡建设部近日发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《条例》)。在基础设施领域公募REITs即将推出之际，《条例》中“支持发展房地产投资信托基金”的表述，给予了市场丰富的想象空间。

发展住房租赁REITs的意义是什么，可撬动多大规模的市场，还需要哪些配套政策？诸多问题有待拆解。

公募REITs备受业界关注

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

《条例》明确指出，“国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务”。

REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。另外，REITs与其他金融资产关联性低，出台公募REITs有助于中国投资者的资产配置多元化。

“住房租赁这块，前期一开始拟推动公募REITs试点的时候，是包括住房租赁的，后来涉及到房地产调控等问题，所以就暂停了，并把方向切换到了基础设施领域。”一位接近监管层的业内人士告诉记者，“当然，基础设施领域，从各方面来讲，都比较适合于现阶段进行公募REITs试点。不过，住房租赁REITs肯定会是下一步，相关的主管机构已经在进行沟通和布局。”

“今年的6月初，国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，当中也有提及‘加快金融改革创新’‘支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)’。”和逸科技副总裁张逸楠并称，“对于公募REITs的未来发展前景，个人报以非常坚定的看多信心。”

不可否认，随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，意味着REITs将撬动数万亿市场。

基础资产类型有待扩容

发展住房租赁板块的资产证券化有何意义？

对此，不少业内人士释出了自己的看法。

首先，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。

其次，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。

再者，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

总体而言，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

“目前，国内不动产证券化已经进入了实操的阶段，既然这艘船已经离开了港口，我们相信它一定会向着更宽广的大海驶去。”交银国际信托有限公司资产证券化部副总经理邓竞魁称，“可以预见，国内未来的REITs市场并不会仅限于基础设施这么一类，而应当有更多、更广阔的基础资产类型不断加入进来。”

“公募REITs推出后，个人投资者不用买卖实物资产，就可以享受到物业增值收益和投资回报。在政策利好频出的背景下，预计后续租赁住房物业与金融工具资产证券化的进一步融合指日可待 。”一位券商交易员在接受记者采访时表示，“发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，能服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，能从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。”

就美国市场来看，数据显示，在过去20年中，REITs年化收益率为9.95%，远高于同期标普500、道琼斯工业指数等核心股票指数。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，国际市场基础设施REITs品种也仍然取得了增长15%的良好业绩。

配套制度尚待优化完善

有机构预测，到2030年，中国的租赁人口将达到3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。不仅如此，中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿元至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

凭借人口规模和人口结构优势，中国住房租赁市场的未来发展规模和体量不容小觑。

而住房租赁REITs作为一个突破口，对于中国房地产行业从住宅开发销售主导的上半场转向持有运营主导的下半场具有重要意义。

在中国已经迎来“大资管时代”的背景下，如何打造一个充满活力的公募REITs市场？“制度建设的不断完善和优化仍是关键。”前述业内人士称，“目前，国内逐步构建了一套可以服务于REITs产品‘初生’阶段的规则，主要服务于初始阶段、上市阶段和交易阶段，至于REITs产品的后期存续、运营阶段，包括存续期管理、后续的信息披露、可能终止和退市，监管层大概只给了一个框架，还没有说细。”

其次，税务环境的完善亦不容忽视。“国外已有的税收减免政策，目前为止，在境内都无法得到支持。简单来说，现阶段一般原始权益人参与REITs试点的代价并不低。”前述交易员指出，“当然，管理层还是看到了该产品推出的意义，也都非常支持。据个人了解，相关部委其实已经在积极地协调推动税收优惠落地了。”

后续公募REITs试点的出台只是第一步，建设面向公众的成熟公募REITs市场还有很长的道路要走。“处于经济转型和深化改革的关键时期，健全市场要素、提升服务实体经济的能力是时代赋予资本市场的使命，而公募REITs就是打通投融资环节，服务国家战略的有力抓手。”上海证券交易所债券业务中心总经理佘力此前表示，“上交所将建立健全基础设施REITs的各项工作机制，共同推动解决市场关注问题，积极推进基础设施公募REITs试点尽快落地，夯实市场发展基础制度安排。”