贝壳研究院：8月全国居住用地市场成交规划建面12113万平

近日，贝壳研究院发布《8月全国新房市场月报》。

一、居住用地供应端1-8月发力带动成交量恢复，累计成交量赶超去年同期，一线城市持续领跑，但增速缓和

贝壳研究院统计整理数据显示，2020年8月1日至27日，全国居住用地市场成交规划建面12113万㎡，其中70大中城市成交5952万㎡，占比49.1%，下文将以数据较为稳定的70大中城市为样本进行市场分析。

70大中城市1-8月(截止27日)成交居住用地规划建面累计同比增长0.7%，自6月以来连续2个月保持1%-2%之间的降幅，而8月累计成交年内首次转为同比增长，市场逐步稳定。70大中城市供应居住用地规划建面累计同比自6月起保持1成以上的增速，从而带动成交量稳步增长，但8月居住用地供应量环比下滑25.5%，在市场成交量逐步走稳之后，预计供应量将逐渐收缩。截至目前9月计划上市规划建面与8月成交规划建面基本持平。

上海、广州1-8月累计成交规划建面同比增长分别为50.6%、84.6%，一线城市居住用地累计成交规划建面同比保持高速增长，8月累计同比增长59.4%，增速环比上月收窄2.2个百分点。二线城市居住用地成交量快速恢复，成交规划建面累计同比降幅相比2020年1月的最低点收窄27.4个百分点，8月累计同比下滑3.2%，市场逐渐进入平稳期；三四线城市土地市场成交量1-8月累计同比增长2.2%，环比回落1.9个百分点。

图：2017年至今全国70城居住用地成交规划建筑面积月度规模及累计同比

图：2020年至今全国70城居住用地供应及成交规划建筑面积月度规模

图：2017年至今全国70城各线级城市居住用地成交面积月度累计同比(%)

二、一线城市带动总体楼面价稳定，溢价率逐渐平稳

按照累计计算(累计成交金额/累计成交规划建筑面积)，全国70城居住用地楼面价保持稳定上涨，贝壳研究院统计整理数据显示，2020年1-8月楼面价累计同比上涨13.9%，其中一线城市楼面价同比上涨16.1%，二线城市楼面价同比增长9.3%，三四线城市楼面价同比下滑2.2%。一线城市优质且稀缺地块频繁成交(如：北京经济开发区、上海闵行等地块)导致住宅用地成交结构变化，楼面价环比反弹3.8%。全国70城各线城市溢价率保持稳定，2020年8月达到14.9%，而一线城市溢价率保持增长，8月平均溢价率为13.1%，同比去年增长2.3个百分点，环比上月增长0.7个百分点。

图：2016年至今全国70城居住用地累计成交楼面价及溢价率月度走势

图：2016年至今全国70城各线级城市居住用地累计计算成交楼面价(元/㎡)

图：2017年至今全国70城各线级城市居住用地平均溢价率(%)

三、环深城市圈土地累计成交量增速持续三个月收窄

截止8月27日，环深城市圈在大湾区规划利好的持续带动下，居住用地市场快速恢复，市场表现积极，但随着复工复产逐渐稳定后，环深城市圈连续3个月居住用地成交规划建面增速收窄。环沪城市圈由于长三角一体化的不断深入发展，居住用地市场保持增长，8月居住用地成交规划建面增速为15%。环京城市圈受疫情冲击较大，但随着北京加大土地供应，环京城市圈居住用地累计成交规划建面降幅持续收窄，从1月的下降63.9%收窄42.6个百分点至8月的下降21.3%。其中，北京为主力成交城市带动城市圈市场恢复，但由于天津、济南市场活跃度不足，降幅在三至五成，环京城市圈降幅或将逐渐稳定在20%左右。

图：2017年至今全国70城各城市圈居住用地成交规划建面累计同比走势

四、上海、广州、苏州、无锡1-8月住宅用地成交量保持4成以上增长

贝壳研究院统计整理数据显示，8月，上海继7月后持续替代北京，成为一线城市年内累计住宅用地成交金额排名第一，成交金额1797亿元。从成交规划建面增速上看，较去年同期上海增长5成，广州增长8成，深圳增长2倍。其中上海8月单月成交11宗住宅用地，北京成交5宗、广州成交5宗，一线城市保持较快的供地节奏。8月全国城市中，单宗地块成交金额排名前五位的地块中，上海占4席，北京占1席，其中上海4宗地分别排名2、3、4、5名，单宗成交金额45亿元以上。

表：一线城市2020年1-8月住宅用地累计成交金额排名

2020年1-8月全国二线城市居住用地成交金额前10中，苏州和无锡累计成交规划建面增长保持4成以上，其中无锡累计成交金额增长达到7成以上。无锡1月1日-8月27日成交规划建面增速最快的城区为锡山区，其次为惠山区，增速分别为81.8%、61.4%，锡山区以无锡东站为发展区域，惠山区以地铁延伸区域为发展区域共同为无锡城市外扩提供空间，1-8月累计成交规划建面占无锡全市22.3%，同时又与城市核心区域连接，城区住宅用地价值潜力较大，吸引力足，带动市场逐渐活跃。

表：二线城市2020年1-8月住宅用地成交金额排名

五、9月，70个大中城市中，贵阳、惠州、长沙计划出让居住用地规划建筑面积位列前三甲，9月各区活跃度均衡

2020年9月70个大中城市中贵阳、惠州、长沙计划出让居住用地规划建筑面积位列前三甲。

首先，贵阳受疫情影响较为严重，3月时居住用地成交规划建筑面积累计同比下降61.5%至最低点，7月累计同比首次回正，转为增长4.8%，共计增长66.3个百分点，8月增速再次提升，增长至17.1%，而9月供应规划建筑面积为8月成交规划建筑面积的1.9倍，而贵阳1-8月规划建筑面积的流拍率仅为3.7%，低于70个大中城市5.1%的综合流拍率，保持较低水平，因此，贵阳9月居住用地成交量将再次提速。

其次，惠州得益于大湾区的规划持续利好，以及疫情冲击不大，带动整体市场持续8个月保持20%以上的增速，其中6月起保持90%以上增速至今，9月供应规划建筑面积为8月成交规划建筑面积的3.5倍，而惠州1-8月规划建筑面积的流拍率仅为4.2%，因此，惠州居住用地成交量将持续保持高速发展。

最后，长沙2019年6-8月为居住用地成交高峰期，今年同期则相对疲软，导致2020年6-8月成交规划建面累计同比持续3个月下滑20%以上，8月下滑至22.6%，环比7月反弹5.8个百分点，9月，长沙供应规划建筑面积与8月成交规划建筑面积基本持平，虽然9月供应规划建面体量排位第三，但长沙居住用地市场修复仍需时日。

另外，9月的总价最高地块仍将落户一线城市，其中北京石景山1宗地起始价70亿元，广州番禺区1宗地起始价61亿元，均为9月起始金额超越60亿元地块，大概率成为9月总价最高地块。而上海虹口区1宗地推出楼面价已达4.6万元/㎡以上，超出排名第二的惠州市1宗推出楼面价为3.5万元/㎡的地块将近1.1万元/㎡之多，大概率成为9月单价最高地块。

表三：70个大中城市2020年9月计划出让住宅用地统计规划建筑面积排名