城市更新2.0 在京国企资产盘活有哪些机遇与挑战 赛迪顾问联合明源云空间举办私享会

自“四个中心”战略定位提出以来，“减量发展”成为新时代首都高质量发展的鲜明特征。如何在减量中“做活做优”存量成为重要议题？在京国企如何成为“存量盘活”的主力军？ 2020年8月27日，赛迪顾问联合明源云空间举办“2020国有资产盘清盘活私享会”，来自数字化、产业运营、资产证券化等领域的专家进行了主题分享，超过30家在京国有企业参会。

结合近几年对存量市场的研究和实战经验，黄乐院长进行了《把握存量资管新机遇培育国企发展新动能》的主题分享。

黄乐表示，产业地产的本质是“空间运营”。未来国企承担着国民经济大任，在做产业投资时，不仅要研究产业投资方向，还要培育产业运营能力。

从疫情期间的数据看，存量市场细分领域此消彼长，“危”与“机”并存

商办市场：经济增速放缓叠加供给过剩去化不足，写字楼市场呈现走弱态势，短期内租金承压；零售市场：疫情下短期遭遇重创，长期走势明朗，必需品消费引领市场逐步复苏；园区市场：疫情考验下园区彰显韧性，各细分领域表现分化，商务园、物流园、医疗园最为稳健。

存量产管理要精细化，离不开数字化工具。

依托数字化工具进行存量资产管理有三个阶段。第一，资产盘点阶段。70%以上的国企在这个阶段，包括产权分类管理、资产信息在线化，都需要有数字化系统支撑，这样才有可能真正的确保国有资产不流失。第二，资产盘活阶段。这个阶段对精细化程度的要求特别高，不仅是合同到期提醒、合同收缴，还需要分析租金增长幅度、空置率变化、客户变化。四三，资本优化阶段。要从资本反向视角看资产运营情况。

以北京市国有企业存量盘活为例，从国有存量资产盘活的两大驱动因素出发，赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利进行了《以产业带动片区经济，盘活国有存量》的主题分享。

孙晓利表示：盘活国有存量资产由内外两大因素驱动：一是国企改革进入倒计时，在京国企改革难点是土地资产再利用，在京国企土地资产规模大，土地权属不清、容积率低问题突出；二是北京市减量发展进入到实质期，土地管理逻辑发生变化，供减挂钩机制、先供先摊机制、全生命周期管理机制已经全面落实。

在北京市政策规范允许范围内，目前主要有三种存量盘活方式：

一是企业存量土地自行开发，建设商品房、安置房等，但这一路径仅停留在03年左右；二是现状工业项目改造利用，受益京政办发〔2017〕53号，多以改造建设“文创园”；三是政府重新收储变为经营性用地后，企业参与一二级开发，但这一路径存在经济成本、制度成本过高的问题，过程艰难且漫长。

而困境的破局之道则需对以下三点有清晰认识：

一是要深刻理解政府稳增长、惠民生的核心诉求，在项目启动前期，做好顶层机制保障，实现和政府的高效沟通；

二是要高度明确企业盘活存量的初心是“活”，“盘活”是手段，目标是优化国有企业布局。要保持战略上的清醒和定力，不能抱“地产”思维操盘。

二是要充分认识产业导入和培育路径。这其中包含三个方面：(1)认识产业的根植性及共生性，重点挖掘本地客户潜在需求，着力打造特色产业园区。(2)链接产业，开展“圈子招商”，并学会借助数字化工具(3)服务产业：做好产业运营，从一般无差别的公共服务向定制化的产业链专业服务迭代。

高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖基于专业资管公司的视角，进行了《从投资收益视角出发，提升国企“管资本”的新能力》的主题分享，详细阐述了当下国央企站在资产管理方面关注几个热点话题。

从考核模式看，部分国企在商业不动产的考核里面已具备资本思维，例如从原先的单靠利润率到如今无债收益率。

从市场角度看，国内商业不动产玩家已经出现轻重分离的趋势，以宝龙地产与宝龙商业为例，轻资产运营上市公司可以持续输出管理规模，为集团带来更多的资本估值与想象空间。

综合来看，REITs并不是将资产卖掉的终点逻辑，而是要将其理解成为资产的分拆上市，REITs最大的好处是在于让企业拥有少数股权便可以掌握资产控制权的“小股操盘”模式，促使企业轻资产转型及提升财务报表数据的健康度。因此，国央企做REITs要清楚自身的商业动机，平衡出表、利润、税负等多重因素，挑选适合的国有资产进行重组与产品结构搭建，尤其注意资产出表过程涉及到的控制权转移问题。

圆桌交流

北科建集团副总裁高佳卿：科技产业对城市发展的贡献是无限的，北京的存量园区市场有很大的发展潜力，要把关键点放在资产增值上，把运营收益分享出来，增值收益分享出来，园区获取园区资产增值与园区企业股权投资收益，激活国有资产为国家的整个科技产业发展，全要素生产率的提高做贡献，这既是当前国资委的导向，也是未来的走向。

实创股份副总经理徐春财：在国家大力实施创新驱动发展战略背景下，各地将会以更大的力度推动科技创新和结构转型，对空间的需求会逐步释放出来，为存量资源盘活创造了机会。从公司发展战略出发，未来希望与不同细分领域的优秀科技服务商强强联合，共同建设中关村科学城北区，让存量资源实现保值增值。

金隅智造工场副总经理肖博：个人非常有幸能够参与到智造工场的规划施工及招商运营的整个阶段。整个过程中，感受最深的有两点：一是从地产思维到产业思维的转变；一是聚焦产业的战略耐力。