长实集团转让成都超级大盘 住宅推售“爽约”多年

日前，长江实业集团有限公司(01113.HK，以下简称“长实集团”)以接近71亿元的代价，出售了位于成都高新区的南城都汇项目。

出售前，长实集团持有南城都汇项目的全部开发权益，此次通过境外股权交易的形式完成了项目转让。这笔交易的溢价率极高，长实集团由此录得了34.4亿元出售收益，相当于该公司2019年归母净利润的13%。

早在2004年，长实集团即已拿下了南城都汇项目地块。开发了近16年后，仅该项目剩余部分的开发面积，长实集团就套现了约71亿元。

长实集团出售的是南城都汇项目最后两期的住宅及商业部分，最近一次住宅部分的开盘推售则在2016年，当时该项目六期入市。长实集团原计划在2017年推售南城都汇项目七期住宅部分，但迄今仍未销售。

据悉，在长实集团计划加推南城都汇项目七期住宅部分的2017年，成都当地实施了更为严厉的房地产调控，对新房销售价格进行限制。这意味着如果南城都汇项目当年申请预售，其申报价格也会受到管控。

“过去几年南城都汇项目并没有申请预售审批。如果开发企业无意销售，住建部门其实也没有什么办法。”当地一位官方人士告诉记者。

南城都汇项目一位销售人员告诉《中国经营报》记者，项目七期住宅部分预计会在2020年10月份入市，但长实集团方面对此未予确认。

彻底转让退出

长实集团意在出售南城都汇项目提前套现，而非继续开发销售。为了完成交易，长实集团甚至向受让方提供了多达24亿元卖方贷款，作为部分收购对价。

这笔交易的股权代价接近71亿元，此外受让方还要向南城都汇项目公司提供逾10亿元股东贷款，相当于其总计现金代价超过81亿元。

由于长实集团提供了24亿元卖方贷款，使得受让方当即需要支付的收购代价为57亿元。卖方贷款的年利率将按照伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR，当前美元同业拆借12个月利率为0.5%左右)加上年息5.5%计算，受让方必须在2年后到期偿还长实集团的卖方贷款。

除了收到接近71亿元的股权对价外，长实集团之前向南城都汇项目公司提供的1亿元股东贷款在这笔交易里也将得到偿还。

南城都汇项目转让交易的溢价率极高，长实集团由此录得了高额的出售收益。至2020年6月底，包括项目公司在内的交易标的净资产仅为22.5亿元，扣减与交易相关的税务等成本后，长实集团将确认多达34.4亿元出售收益。

长实集团与受让方通过境外股权转让的形式，完成了南城都汇项目的出售。南城都汇项目的开发主体为和记黄埔地产(成都)有限公司(以下简称“和黄成都公司”)，它一直由Carton International Limited及Bruckner Limited(和记投资有限公司)各自持股50%，这两家境外企业均为长实集团名下的间接全资附属公司，即长实集团间接持有南城都汇项目的全部开发权益。

交易完成后，长实集团将在股权层面从南城都汇项目彻底退出。但是，长实集团不仅向受让方提供了24亿元卖方贷款以作财务资助，还将在和黄成都公司留任一名董事，协助南城都汇项目的开发管理。

从长实集团手里接盘南城都汇项目的受让方同样不容小觑。受让方为设立在英属维京群岛的RZ3262019 Limited，该公司由禹洲集团控股有限公司(01628.HK，以下简称“禹洲地产”)持有50%的股权，其余50%的股权则由成都瑞卓置业有限公司(以下简称“成都瑞卓”)持有。

禹洲地产在2019年通过土地招拍挂市场公开拿地的方式，首次进入了成都。不过，据记者查询了解，禹洲地产在2019年业绩报告当中并无披露当时公司进入成都拿地情况，也没有披露获取地块项目信息，到2019年底，禹洲地产所划分的西南区域，也仅包括重庆，并未覆盖成都。

瑞卓置业由四川中西世纪教育留学咨询服务有限公司(以下简称“四川中西留学”)及重庆爱普地产(集团)有限公司(以下简称“爱普地产”)分别持股70%、30%，四川中西留学穿透后的自然人股东为李向东，爱普地产则由高晓东等人士实际控制。

李向东是爱普地产的核心高管，爱普地产原本是重庆隆鑫系下属地产板块，爱普地产的前称即为隆鑫地产。重庆隆鑫系在2015年前后剥离了爱普地产，最终由高晓东等实际控制，而高晓东则是重庆隆鑫系的核心人物。

这也意味着与爱普地产一同接盘瑞卓置业，实际上是爱普地产的关联企业。

另据记者查询了解，今年6月份，爱普地产发行的一笔私募债券发生了利息支付违约，其在当期应付的5000万元债券利息已延期至2020年底支付。记者尚不清楚爱普地产如何筹集巨额资金向长实集团支付其对应分摊的收购对价。

推迟住宅销售

据公开资料，南城都汇项目位于成都市核心地段，项目整体规划为8期开发建设，包括住宅及商铺产品在内，可售房源数量接近2.33万套，长实集团已累计销售了1.65万套房源，目前仍剩下6750套未售房源，主要为项目七、八期，未售房源占比约为29%。

长实集团早在2004年通过公开出让的方式取得了南城都汇项目地块，成交总价为21.35亿元。南城都汇项目地块占地面积约为69.1万平方米，规划建筑面积为207.3万平方米，按此计算，当时项目地块的成交楼面地价为1030元/平方米。

南城都汇项目住宅部分的最近一次申请预售及房源推售是在2016年，当时长实集团取得了项目六期住宅部分的预售许可。长实集团原计划在2017年推售项目七期住宅部分，但迟至今日仍未入市。

也就是在2017年，成都市进一步加强了房地产调控。成都市住建局下发了《关于做好商品住房价格监管的通知》，要求开发企业在申请商品住房预售许可时，根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报；对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受相关部门指导的开发项目，房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。

而对于成都高新区范围内的商品住房，经成都市房管局认定为申报价格明显高于周边楼盘的拟售住房，由市房管局会同房屋所在地价格主管部门以及相关部门对其申报价格进行核实指导。

当地一位官方人士告诉记者，2017年出台的上述房地产调控政策仍在执行，住建部门对开发企业申报的新房销售价格进行管控，主要参考新房项目的周边在售楼盘价格及前期成交价格。

据悉，南城都汇项目七、八期预计会以现房状态入市销售，此前一些市场人士猜测长实集团推迟项目七期推售，主要为了使其达到现房状态以规避预售限价。

“新房无论是预售许可，还是现售备案，都要接受住建部门的价格管控。”当地这位官方人士说。上述房地产调控政策当中亦有明确规定，新房项目的预售、现售的销售价格，均受相关部门指导。

目前，南城都汇项目在售房源为七期商铺产品。该项目一位销售人员告诉记者，项目七期住宅部分计划在今年10月份入市销售。

据了解，南城都汇项目六期在2016年开盘时，其住宅产品的销售均价达到了1.6万元/平方米。现在一些中介平台上，南城都汇项目六期二手房报价超过了2.5万元/平方米，部分房源的挂牌价格则接近3万元/平方米。

上述当地官方人士告诉记者，过去近4年内，长实集团没有再向成都市住建部门为南城都汇项目住宅部分申请预售，“在成都，通常要求新房项目拿到预售审批后一周时间左右对外销售。但是，如果开发企业不愿意取证或备案，其实住建部门也没有什么办法。”

针对南城都汇项目是否存在当地房地产政策所规定的“捂盘惜售”情形，长实集团方面未予置评。

“这取决于当初项目地块出让条件里是否对开发、销售周期作出明确约定。在过去4年里，开发企业没有因此受到处罚，且考虑到拿地时间较早，大概率没有作出类似要求。”当地这位官方人士说，“与闲置土地的认定情形不同，新房项目在取得预售许可后不及时开盘或藏匿房源，一般会被认定为捂盘惜售。而开发企业不愿意申请预售的话，其实就是市场行为了。”