西安10天内三次发文调控楼市：炒房客集中的片区房价或回调

3月31日凌晨，陕西省西安市住房和城乡建设局官网发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从建立完善房地联动机制，加强住房交易管理，严格住房金融监管，整治规范市场秩序，加大住房保障力度，夯实调控主体责任等六方面提出十大措施，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

这是西安10天内第三次发文调控楼市，此前的3月23日、25日，西安先后发文严格住房金融监管，明确加大住房保障力度。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受澎湃新闻采访时表示，西安在发布预售资金监管办法后，时隔一周，再次出台调控政策，政策基调显然在学习其他城市的做法，主要是成都，以达到监管层督导的效果。

根据住建部网站3月19日信息，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹指出，要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

将集中发布住宅用地出让公告

《通知》提到，每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

李宇嘉说，首先是对供给侧进行管理，既增供应，也控制源头地价对房价的拉动。增供应是这一轮调控的重点，重点城市2021年供地基本都增加了20%-30%，也符合扩内需的大背景下。同时，上一轮房价暴涨，主要原因就是源头上的地价导致的。这一轮房价上涨，有疫情后纾困政策、货币增加等因素，也有供地价格上涨的问题，特别是热点城市，去年地价上涨比较快，广州、上海、成都、深圳、东莞等都出了高价地。从这个角度看，2021-2022年房价还有上涨的压力。从今年开始，地价被严格管制，西安学习成都、杭州等城市，启动地价-房价联动。

中指研究院西安分院研究总监支家骏预计，一方面土地集中供应后，在和其他集中供应城市的比较，令企业参与竞拍的选择上更加谨慎，另一方面，短期内西安二手房供应将大幅减少。他指出，2020年，西安商品房销售面积总量居副省级城市第3位，仅少于成都和武汉。从西安此次发布的《通知》来看，和成都此前政策具有高度的相似性，但也体现了“因城施策”的灵活，坚持目标和结果导向，针对西安市房地产市场的长久弊端问题进行了堵漏和纠偏，促进房地产市场健康平稳发展。

3月31日起，限购限售按新政执行

在加强限购、延长限售年限方面，《通知》规定从市外迁入西安户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税(退役军人、经批准引进的各类人才除外)。

住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

西安市住建局对此解读表示，《通知》进一步加强了“限购”，主要针对3月31日及之后由市外迁入西安户籍的居民家庭，3月30日及之前已落户的居民家庭不受影响。此次限购政策不涉及非西安户籍居民家庭，非户籍居民家庭仍按照2019年6月发布的政策——在西安限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社保证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

同样，在延长“限售”年限上也以3月30日为界，3月30日之前已办理商品房、二手房网签备案以及《不动产权证书》的住房，不受此次政策调整影响，仍按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不懂产权证书》，方可上市交易”执行。3月31日及以后新购买的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“备案满5年且已办理《不动产权证书》满5年”来执行。

此外，《通知》将刚需家庭无住房转让记录的年限要求，由原规定的“2017年1月1日起”调整为购房前48个月。

李宇嘉直言，西安是抢人大战的先行者，落户门槛很低，中职中专学历就可以落户。作为西北的中心城市，集聚人口的潜力非常大，也是房价暴涨的主要原因。对于落户买房的也要进行限购，即新市民必须满一年社保，才能买房，目的也是为了控制市场情绪。一般来讲，新市民落户一年后买房的相对较少，从西安的政策来看，目前很多买房者可能就是投资客。

对于限售，李宇嘉说，新房实际限售(从发证开始算)大概是3年左右。在二线城市中，西安限售政策相对比较严格。政策鼓励买，不鼓励卖，彰显了希望楼市保持一定活跃度。

根据3月15日国家统计局发布的2021年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，西安新房销售价格环比涨幅0.8%，同比涨幅7.4%；二手房销售价格环比涨幅0.9%，同比涨幅4.7%。其中，二手房价格环比涨幅排名第五，排在4个一线城市之后。

李宇嘉表示，考虑到大面积调控落地，金融监管强化，控制资金违规流入楼市等，商品房市场已经开始触顶，未来一段时间将在顶部徘徊，这一轮上涨，不太会从热点城市蔓延至广大的二三线城市，2021年将是高位徘徊的走势，部分前期房价暴涨、投资客较多，特别是外地炒房客集中的片区，可能还会降价。

今年新增1.5万套保障房，调整保障房土地供应方式

在上述《通知》发布前的3月25日，西安出台《2021年保障性住房工作实施方案》。《方案》明确，2021年，西安全市将建设和筹集保障房3.04万套(公租房1.2万套、共有产权房1.84万套)，其中，2021年新增1.5万套(公租房0.7万套、共有产权房0.8万套)，2018年至2020年保障房续建1.54万套(公租房0.5万套、共有产权房1.04万套)；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。

同时，西安将单列保障房年度用地计划，将2021年1715亩保障房净用地列入区县、开发区年度土地供应计划。自2021年4月1日起，将公租房土地供应方式由划拨方式调整为可协议出让方式。2021年4月1日前已开工建设的公租房，土地按划拨方式供应；未开工建设的公租房，土地按协议出让方式供应。

在住房金融监管方面，西安3月23日发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法》。西安市调整了预售资金监管的主体，包括政府部门取代银行成为新的监管主体，负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理。

为保障购房款安全、专款专用，西安市要求，购房款必须全部进入监管账户。购房款的范畴包括，定(订)金(包括诚意金、认筹金等形式)、首付款、按揭贷款、分期付款等所有形式的全部房款。

西安市将执行手机短信点对点提醒购房人的机制，每一笔进入监管账户的购房款均将收到短信确认；建立了购房贷款入账预警机制，对购房贷款入账情况密切监控，若明显超出一般放贷周期，住建部门将及时调查处理，确保购房贷款全额入账。

西安要求工程用款安全有保障。政策设置了重点监管资金，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，确保工程建设顺利进行，同时，对重点监管资金设置了6个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，保证剩余工程资金充足。