集体土地租赁住房陆续入市 新市民“租房难”或得到缓解

继去年7月全国首个集体土地租赁房项目在北京正式落地开放后，上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目也于3月26日正式投入运营。该项目房源均为市场化租赁房，无申请“门槛”，租金低于周边区域，未来有望吸引2000余名青年拎包入住。

据上海市房屋管理局介绍，该项目也是第一例上市供应的单地块集中选址新建租赁住房项目，更是第一例聚焦服务“五个新城”创新发展的新建租赁住房项目。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，集体土地入市的特点在于价格低，对于当地落户的企业来说能够掌控成本。从政府角度，落户企业能够解决员工的住房租赁问题，有利于打造良好的营商环境。上海首个集体土地入市试点新建租赁住房项目运营，具有很强的示范性意义。

上海首个集体土地租赁房项目运营

由于大城市房价高，加上许多一二线城市的限购政策，使得租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点。有机构预计，到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。不过，因目前我国租赁市场的房源以个人房源为主，中介市场的垄断现象也比较突出，从而产生了新市民“租房难”问题。

值得一提的是，作为上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，3月26日投入运营的松江泗泾镇有巢国际公寓社区，由央企华润开发(《每日经济新闻》2019年5月16日曾以《央企华润操盘，上海首宗集体租赁住房土地试点地块取证》为题进行过报道)，在价格上有着很大的市场竞争力。

《每日经济新闻》记者在58同城查询发现，松江泗泾区域的房租价格普遍在每月5000元左右，而该公寓目前的价格在2000~4000元不等，这对于租房一族来说无疑有着巨大的吸引力。

该项目的推出不仅缓解了青年人才租房需求，同时也盘活了农村集体建设用地资源。据了解，该项目房源一经推出便受到市场青睐，首批推出的1号楼共280间已被租客锁定200间房，达到70%的锁定率。

今年3月2日，上海市政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，围绕“十四五”开局起步，推动“五个新城”建设这项全市重大战略任务加快落地落实。至2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区GDP总量达到1.1万亿元，新城基本形成独立的城市功能，初步具备综合性节点城市的地位。

而上海正在用各种方式为产业人才提供优质的租赁用房，加快推进产城融合。同时，面对上海住宅用地新增困难的现状，探索全新土地利用方式，将为丰富住房供应结构打开思路。

张波向《每日经济新闻》记者表示，上海利用集体建设用地建设租赁住房，加快农村集体土地入市也盘活了这些农村闲置的土地资源。而农民作为集体土地的所有人能够享受分红，相对低廉的土地价格也能吸引更多开发商的加入，最终形成多方共赢的局面。

松江区作上海开展集体土地建设租赁住房的唯一试点区，也是全国33个试点区域之一。早在“十三五”期间，松江便聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集聚区和交通枢纽地区，集中布点建设租赁住房。

截至目前，松江共有5块集体建设新建用地入市，还有一块存量的集体商办用地规划调整为租赁住房，总建筑面积约35万平方米，可提供租赁住房约4500套，为长三角G60科创走廊的产业人才提供安居保障。

据悉，目前，上海市已有8万多套租赁住房正在开工建设，“十四五”期间将全部形成品质供应。今年上半年，将陆续有6000~7000套左右租赁房源向全市供应。

土地市场供应未来将更加多元化

随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将发生变化，未来土地市场供应也将更加多元化。

2020年1月1日起施行的新土地管理法规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

事实上，早在2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议便通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。

2020年7月6日，全国首个集体土地租赁房项目在北京正式落地开放。该项目是位于北京丰台区成寿寺的泊寓院儿，由成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，首批235套公寓于当年5月下旬全部租罄。

对于集体土地租赁，北京市2017年便印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

张波向《每日经济新闻》记者表示，作为上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，以及上海第一例聚焦服务“五个新城”创新发展的新建租赁住房项目，松江泗泾的租赁项目上市具有很强的示范性作用。

一方面集体土地项目的租赁入市是增加特大城市住房供给，缓解住房供需矛盾的新尝试。集体租赁项目入市是构建购租并举的住房体系，推动建立城乡统一的建设用地市场发展，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，促进建立房地产平稳健康发展长效机制的有效手段。

另一方面，一直以来租赁市场的供应量都主要依赖国有土地上的存量住宅，由于租赁房源分散以及租赁信息备案占比少，导致租赁市场的监管以及需求的把握都存在诸多困难。这一次选择大地块集中选址新建租赁住房项目，可有效增加租赁房源供给量。