富力负债大降374亿 旧改迎来新一轮收获期

2020年8月，监管层出台“三条红线”强化监管房企债务。在此指挥棒下，为获得最大的融资弹性，“降负债”成为房企在过去一段时间里的重要工作，富力地产即是其一。

3月25日，富力地产披露了2020年业绩。年报显示，过去一年内，通过合理的购地策略、战略性的资产出售、股份增发等措施，富力地产削减债务374亿，年末现金储备达399.5亿。

2020年底，富力地产净负债率大幅下降了69个百分点。富力地产还表示，已通过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，将继续寻求机会以延长近期到期债务至更长年期。

对富力而言，降负债不只是应对监管要求的被动之举，而是为了稳健运营而主动举措。从2019年下半年起，富力地产便暂停拿地、促销售、抓回款。2020年的拿地策略继续保持稳健、均衡的基调，以利润预测达标、周转快速为择选原则，在12个城市和地区获取了16宗土地，新增土储386万平方米。截至2020年底，富力地产总土地储备建筑面积约6426万平方米，其中权益可售面积约5200万平方米，分布在国内外九十九个城市和地区。

2020年，分布在华北、华东、西北、华南、西南、中南、海南及海外四个国家的219个项目带来权益协议销售1388亿。

值得注意的是，富力地产2020年全口径销售额为1496.6亿，权益占比高达92.78%。权益销售额反映的是房企在项目中的实际股权比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围。因此，权益销售比例越高，企业的独立性越强、财务越稳定。

高权益比和销售向好为富力地产赢得充足的现金流。年报数据显示，截止2020年末，富力现金为399.5亿。

除销售回款提供了主要的现金流外，富力也在资本市场持续发力，通过权益性的配股融资和引入重量级合作伙伴来充实公司现金流。去年10月，富力按每股9.82港元完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元(约3.2亿美元)，用于偿还公司境外债务。经削减债务及补充权益资本后，富力地产净负债率大幅下降。

一个月后，富力地产又与黑石联属的基金附属公司签署合并事项协议，将广州富力国际空港综合物流园70%权益价格转让给黑石，交易对价为44.1亿。富力空港物流园位于广州花都区金谷工业园内，总用地面积1470亩，规划总建筑面积约120万平方米。在全国物流地产行业中，该园区是民营企业单体规模最大的项目，被称华南第一大物流园。物业权益出让使空港物流园的投资价值得以货币化，进一步降低了资产负债比率。

削减了债务集中兑付的压力后，富力地产轻装上阵，将2021年销售目标定为1500亿。管理层对此保有信心，据了解，富力今年可售资源为2700亿元，去化率达到55%即可达成目标。推货节奏大约是上半年40%、下半年60%。

旧改项目是下半年推货的重要支撑。事实上，作为旧改大户，富力地产去年在城市更新方面收获颇丰，成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目。

目前，富力已签约合作城市更新项目可售面积超4100万平米，销售货值超1.2万亿。按可售面积计，90%位于一线及二线城市，60%位于粤港澳大湾区。这些土储正在加速转化，并为业绩和利润做出贡献。

这从今年1月销售业绩可初见端倪。1月，富力地产实现销售收入113.6亿，销售面积达约82.56万平方米，同比分别上升77%、49%，广州富颐华庭、赣州富力现代城、西安富力开远城、宁波富力御官山等加推项目有效带动了销售。其中，富颐华庭以19.7亿获今年1月份广州市商品住宅销冠。2021年首两月销售额达204亿元，同比上升124%。

富颐华庭位于广州第二CBD黄金三角核心区——鱼珠板块，是黄埔茅岗路以西城中村改造项目的重要组成部分。去年9月，该项目首次开盘，以26.8亿的成绩刷新了广州近5年来的单次开盘记录，三个月后的二期开盘斩获25亿元，以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。项目的热销也反映出富力地产长期深耕的旧改领域迎来新一轮收获期。