二手卖4万的时代天韵 广州知识城一二手倒挂印象

想要到黄埔知识城看盘，还真是件体力活。如果从5号线珠江新城站出发，首先需坐两站到员村换乘21号线，路过车陂涌、科学城沿着广汕公路往东北方向，到镇龙站换14号线支线。

这段耗时约1个半小时的旅程，共经过20个地铁站。自长平驶出，列车将途径一段地面段路程，窗外的景色由暗沉沉的地下隧道，变为未经高强度开发的山坡丘陵，搭配零星村落厂房。这意味着车辆已驶离开了中心城区。

但当你在终点何棠下站下车，你会发现一片新天地，这里是中新广州知识城的核心地段。从A出口出站，右手边中新广州知识城规划展示厅随即映入眼帘，再往前便是万科幸福誉第一、第二期所在。与该盘一路之隔的就是当地另一个名盘时代天韵。

据了解，时代天韵、万科幸福誉是知识城第一批亮相的楼盘，上市时间早，前者首期于2014年5月开盘，后者首期的开放认筹日期为2014年9月27日。两盘经历6年开发去化，如今早已售罄。

目前何棠下站附近即将推新的楼盘只有凯德·中新里。而它的意向买家，正经受着来自于涨价预期的压力。

“如果再一直这样观望下去的话，价格反而也会越来越贵。”某位中介人士说。其介绍：“现在整个知识城周边成交的二手均价，都要3.3万-3.5万元了。”

“我们有些人已经挂到4万元了。”时代天韵某户业主的话，似乎印证了这个事实。根据贝壳找房的数据，时代天韵的确有业主挂出超过4万元均价的二手房。最高一套总售价498万元，单价达到42376元/平方米。

同时，时代天韵小区二手房均价也超过了3万元，录得31634元/平方米。万科幸福誉的小区二手房均价就更高，为33967元/平方米，单价最高一套卖每平方米41914元。

业主们的期望值在上升，一些观点亦揪着这点不放，谈知识城必言涨价。最后，这种压力经由销售传递到买家的身上。

据介绍，凯德·中新里现处于第二次推盘的诚意登记阶段，预计4月中旬开卖，户型是97、105、109、120平方米3-4房，总货量仅95套。资料显示，凯德·中新里去年年末首次开盘，平均售价为2.5万元-2.7万元/平方米。

“这个盘肯定不会卖超过3万元。”上述中介人士直言，但这只是出于限价政策的考虑，“上半年不买，下半年就等着双合同。”不久前3月初，网络消息称黄埔将要实施楼市调控升级，其中知识城新取证项目售价不得超过3万元。

换句话说，买楼是早买早享受，稍微迟疑一点就要吃亏。只因当地楼盘已出现一二手倒挂现象，似乎新盘售价随时就要向二手房看齐。

但事实真的如此吗？

涨了多少？

至少按目前的数据来看，知识城楼市涨价的情况是属实的。它可以分为两个时段来观察：2014年至2020年上半年，以及2020年下半年至今。

2010年初，广州市政府与新加坡淡马锡旗下星桥腾飞集团经过19轮谈判，最终在原萝岗区九龙镇划出一片123平方公里的土地，敲定中新广州知识城项目。4年后，知识城第一批楼盘时代天韵、万科幸福誉、合景天峻等纷纷面世。

“时代天韵当时最早一万多元。”广东中原地产项目部总经理黄韬有该楼盘的销售代理经验，他告诉观点地产新媒体，时代天韵初期最低曾做到八千元/平方米，后来逐渐才卖到一万二、一万三。

据统计资料，从2014年开盘到2016年中期，时代天韵的价格一直徘徊在1万-1.33万元/平方米之间，直至2016年下半年才有起色。

当时途经知识城的广州地铁14号线支线通车在即，时代天韵销售均价抬升至每平方米1.5万-1.6万元，到2017年初更直接升至2.3万元左右，并维持了一年多。

期间，知识城各种配套逐渐完善，购物中心、工业园区、办公楼项目陆续引进。14号线知识城支线于2017年12月28日正式运营，一年后14号线一期工程(嘉禾望岗站至东风站)亦宣告开通。

另外这个时期，全国放松限购限贷等楼市调控政策，各大城市房价大幅上涨，广州也不例外，知识城同样受到影响。

2019年中旬时代天韵再次推新时，价格也到了2.7万元/平方米，之后几个月内一度冲上3.35万元。这是由于21号线后通段工程(员村站至镇龙西站)开通带来一波利好，该线路段于2019年12月20日上线，将天河区至黄浦区、增城区的东西走廊打通。

到2020年7月，时代天韵最后记录的带装修交房均价录得2.95万元/平方米。6年时间，时代天韵一手价格涨了约127%。

其他几个楼盘的情况也大致相同。万科幸福誉2014年9月首期开盘，均价8500元/平方米，2016年中旬才涨到万元以上，2017年初突破2万，2020年10月清盘时平均售价约2.7万元/平方米，6年时间涨了约218%。

2014年至2020年上半年，知识城的楼价是源于知识城整体的发展而发展，随着广州楼市乃至全国楼市的摇摆而摇摆，体现为一个长期的历程。“通过知识城发展的时间累积，应该升，不升才奇怪”，黄韬表示。

因何而涨？

而2020年下半年至今的涨幅，则是由二手交易带动的，体现为一个短期的抬升历程，更多源于知识城本地的缺陷。

“之前还是比较平稳的。”合富研究院高级分析师冯佩云说，知识城应该是自2020年五一后价格呈现较为明显的上升。而据了解，黄埔区去年以来利好不断，其放松人才限购的政策细则就是去年5月份出炉的。

来自链家的数据，知识城板块涨幅明显的项目，万科幸福誉二手房的成交单价从22592元/平方米涨至目前的34583元/平方米；同期广州绿地城从22363元/平方米涨至32574元/平方米；时代天韵从22088元/平方米涨至约30821元/平方米。

“整体普遍都在升。”黄韬认为知识城楼盘这波行情，排除不了外界带动的因素。“不单只是知识城，(这个时期)广州市区升，南沙升，天河也升，整个市场都在升。”公开资料显示，去年下半年，广州最主要的八个区域白云、越秀、荔湾、海珠、天河、番禺、黄埔、增城二手房挂牌价均在上涨。

同时根据中原集团的数据，去年全年广州各区除了增城之外，二手住宅网签均价也全部呈现上涨趋势。其中黄埔全年上涨了8.1%，涨幅最高的天河区数据达到15.5%。

该上涨行情一直持续到2021年初，这几个月内，广州楼市被房价上涨的氛围裹挟。因此，才会出现今年年初珠江新城部分小区业主“抱团涨价”的情况。知识城楼盘的各个业主，相信也持有相同的想法。

另一方面，楼市价格的走势跟供求关系的关联度很高。供大于求价格难涨，但如果供不应求，价格就会有比较明显的上涨。

“知识城之前的供应量比较大，不少品牌发展商例如万科，它在这个区域是要走量的。”冯佩云介绍，在万科、时代等几个开发商大量推货的时候，知识城的价格还是比较平稳。

据中原集团统计2020年广州各项目网签套数数据，知识城内万科幸福誉以2623套排在第三名，2019年12月开盘的保利拾光年就以1751套排在第6名。

但是去年下半年5-9月份，万科幸福誉、时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著等多个大盘集体宣告售罄或到清理尾货的阶段，这给知识城的库存带来压力。“后面知识城不少项目都接近尾货了，正常的供应少了之后，价格就有一个比较明显的涨幅。”

限价来了？

“知识城已经差不多8年没有卖宅地了。”另有中介人士分析，知识城上一次出让宅地还是2012年12月29日，广州知识城投资开发有限公司以底价11.6亿元，夺下6宗地块。另当年全年知识城一口气出让了11块地。

知识城是广州传统的刚需板块，由于交通的原因相对独立。自从2012年的集中出让后，之后这么多年，知识城也没有公开出让过宅地，一直在消化存量。自上一轮多盘售罄后，“目前知识城核心区一手楼，只剩下两个项目了。”即凯德·中新里和保利拾光年。

该中介人士称：“但是保利拾光年现时也只剩下尾货了。”离核心区远一点的虽然也有，位于红卫地铁站的时代印记，以及镇龙站上盖越秀星汇城两盘，但“毕竟不是核心区，各种配套还不算完善。”

究其原因，现在知识城楼价上涨的整个支撑，就是因为没有货的状态。

至于此前的限价传闻，“个别楼盘出现一二手倒挂的情况，是个例。”黄韬表示，事实上知识城大部分楼盘，平均售价都在3万元以下。未来3万元左右的售价也是合理水平，“超过3万元就要具体看产品素质了。”

冯佩云亦认为应该在2.5-3万元的水平唯之合理。“比较成熟的地方还是接近3万元左右。”

“(限价)传闻是很多，但官方并没有证实。”冯佩云称如果基于房价上涨压力而实施限价，还不如对售价明显高于片区价格的高价项目，实施阶段性限网签。同时要引导舆论，稳定预期。

限网签广州在2017-2018年已有足够实施经验，该做法能在短期内抑制房价上涨。但长期来说，知识城楼市的症结仍在土地供给，长远需增加供应，缓解供求矛盾。