深圳发布二手房指导价有中介称比挂牌低一两成 业内解析趋势

2月8日，深圳市住房和建设局发布通知，建立二手住房成交参考价格发布机制。对此，有专家表示，深圳此次政策，有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。一二手房联合调控，避免了过去调控的碎片化与局部化。记者发稿之际，二手市场暂未见明显波动。

首次公布了全市3595个小区的参考价格

2月8日中午，深圳市住建局出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。通知表示，将定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布全市住宅小区二手住房成交参考价格，并首次公布了全市3595个小区的参考价格。

深圳住建局官微通知

据悉，该价格为深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元进行发布。南都记者注意到，以网红楼盘华润城为例，官方参考价格为13.2万/㎡，而在贝壳网上看到华润城一期的目前挂牌价为18.4万，比参考价高了5万元。

Q房网南山前海副总陈建表示，以他所在的片区前海路两边物业来看，参考价与实际挂牌价差距在10%-20%之间。也有其他中介从业人员表示，他所在的南山西丽片区，参考价也比实际成交价低约2万元/平方米。

“买家或卖家认不认这个价格？如果不认，会怎么样？”

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，大家关心的是，二手房市场能不能通过参考价达到调控效果？想要实现价格引导，首先是价格信息透明，其次，政策要让买家报价、卖家挂牌定价、中介撮合价等，顺着政府指导价格走。对于目前参考价比市场价格低的情况，“政府想让市场价格回到引导的价格，目的很良好，但关键是，买家或卖家认不认这个价格？如果不认，会怎么样？”

政策出台恰逢春节前夕，陈建表示，目前门店二手交易暂未受很大影响。但预估节后二手市场成交量应会放缓，特别是网红盘、名校学区房等影响会比较大，对于具体价格大家是否会认可、是否会大幅下跌？还需待市场反应。

“二手房受很多制约，比如说楼层、朝向、装修等，价格都会不同。参考价是否还有上下的浮动，目前政策都还没有明确的说明。但相信购房客户会更加理性。”陈建说，“参考价的出台，会让市场更加理性，让楼市更加稳定发展，从而达到长期的供需平衡。”

对中介以及后续二手市场的影响有待执行细节出台

李宇嘉表示，启动二手房价指导，意味着调控走向成熟。如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，一二手房“价格倒挂”，购买力就会去炒新房，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。在他看来，近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的。

Q房网数据研究中心二手房成交趋势

据Q房网数据研究中心监控显示：2021年1月，深圳二手住宅过户量延续11月以来的反弹趋势，环比微涨，幅度收窄。二手住宅过户量触底反弹，三月连涨。在农历新年来临前，市场活跃度较715政策后的月份有所提升，尤其是近期，网签量上升，日过户量已站上400套。对于政策可能会对中介行业以及后续二手市场带来的影响，陈建认为，还需要待执行细节出台。

“能够影响到银行的贷款评估价，指导价格就有意义”

事实上，在住建局政策解读文本中也透露了一些核心信息，其中，关于挂牌价格和银行贷款几点尤为值得注意，二手住房成交参考价格“引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”

李宇嘉表示，披露真实价格，这是调控的第一步；“因片施策”，供应少的，增加供应；需求大的，抑制需求，特别是投机炒作；自媒体、中介炒作的，严厉打击。然后，让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个价走。如果政府指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，指导价格就有意义。“总之，这次政策思路是对的，一二手房联合调控，避免了过去碎片化、盯着局部。但是，还要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求和控杠杆等等。”

“此次政策有助于房东和中介理性定价”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对南都记者表示，这是深圳在全国率先发布了二手住房参考价。他认为，深圳此次政策有助于房东和中介理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。“二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。十四五期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会建立更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保各地房地产长效发展。预计随着深圳此次二手房价格数据披露后，全国其他城市也会积极跟进，值得期待。”