“三道红线” 倒逼开发商卖资产 广州大宗交易激增110%

交易额达233亿元，同比激增110%！2020年，广州的大宗交易市场并没有因为疫情的影响而出现颓势，反而实现了逆势生长。多家机构分析，在融资监管新政“三道红线”下，开发商面临资金需求和减低负债规模的压力，变现了手中的项目。

去年四季度交易额激增，比增433%

戴德梁行的数据显示，2020年广州大宗交易金额共录得233亿元，同比激增110%，也这是2019年交易额降到111亿元后，再次回到200亿交易额时代；交易宗数从上一年的16宗增加至30宗，是四大一线城市中唯一实现同比正增长的城市。尤其是第四季度，交易额激增，大宗交易额录得148.4亿元，同比增长了433%，创下近5年来单季度交易额同比增幅之最。

(数据来自戴德梁行)

戴德梁行方面分析，相对2019年、2020年的广州市场上可供出售项目明显增多，项目议价空间相对较大。特别是第四季度，“三条红线”下，年底开发商面临资金需求和减低负债规模的压力，相应也提供了更大的议价空间。世邦魏理仕也表示，2020年下半年，随着房地产融资的逐步收紧，开发商和业主对重资产的重组意愿增强，市场可售大宗标的有所增加。

此前，南都大数据研究院规模上市房企研究课题组曾统计规模靠前的80家上市房企的负债数据。截至去年6月30日，这80家企业中有70家房企踩线，有18家更是“三道红线”全踩，意味着这些企业未来都面临不小的降负债压力。

(数据来自南都大数据研究院)

从交易项目的类型来看，戴德梁行的数据显示，办公类型交易仍占主导，占交易总额的46%。但工业类型增长明显，首次超越商业，成为第二大交易类型。世邦魏理仕分析，这主要得益于四季度黑石购买了富力空港物流园，仅这一项交易的金额就高达1101亿元人民币。

2021年大宗交易额有望持续上涨

“2021年，国内经济有望强劲反弹，投资者信心将得到恢复，预计将有更多投资交易的达成。”世邦魏理仕广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示，但鉴于2021年广州写字楼、零售物业和仓储物流市场均将迎来短期的供应高峰，投资者对租赁市场的去化和租金预期仍将保持较为谨慎的态度，建议有意向出售项目的业主应适当地降低价格预期。

另外他提到，在大湾区，相继录得两宗物业注入REITs的关联交易，包括广州的乐峰广场及大信旗下两个分别位于顺德和中山的商场。预计海外房地产信托仍将持续收购其母公司在大湾区的其他商场，并关注大湾区的其他商业收购机会。退出渠道的丰富将改善市场的流动性，并有效提升收购端的活力。

戴德梁行方面也预计，2021年广州大宗交易额将持续上升。作为疫情中经济复苏最好的城市之一，广州经济发展韧性十足，将吸引越来越多国内外的投资者关注。该机构统计，未来广州将有超过300条城中村启动城市更新改造，有望增加中心城区优质项目供应，吸引更多高端产业向中心城区聚集。