第一太平戴维斯：2020年天津房地产市场回顾及展望

第一太平戴维斯近日发布2020年天津房地产市场研究报告，重点解读甲级写字楼、零售及住宅市场表现，并就未来趋势进行展望。

随着京津冀协同发展的逐步深入，天津成功吸纳部分非首都功能的重大项目落户。年初疫情的爆发，对天津楼市及制造业、商业、运输、旅游等领域造成不同程度的冲击，随着疫情的稳定及复工复产的进行，租赁市场在下半年有所回暖。

天津写字楼市场方面，据第一太平戴维斯研究部调研显示，2020年天津写字楼市场仅有一个新增项目入市，供应量为7.5万平方米，远低于前几年平均水平。受疫情影响，上半年退租趋势明显，下半年随着业主方通过价格策略调整租金加速去化，净吸纳量上升，空置率有所下降，但受制于天津整体写字楼市场空置率高的历史原因，全年维持在35%以上的高位。

2020年，全市甲级写字楼净吸纳量共录得约6.6万平方米，较去年下降16%。四季度，甲级写字楼全市平均租金面临下行压力，租金指数环比下跌2.6%，至人民币每平方米每月118元。天津整体空置率较上季度环比下降0.9个百分点至35.7%，同比下降0.7个百分点，仍处于较高水平。

从板块区位选择上来看，新八大里区域入市项目实现稳定去化，从而帮助降低空置率，本季度吸纳表现最佳，空置率环比下降21个百分点至49%，海河沿岸与南京路板块本季度空置率基本稳定，友谊路板块受退租影响，空置率上升5.1%。

为缓解高空置所带来的压力、加快去库存，各级招商办公室纷纷将目光瞄向于北京及周边城市，通过在北京举办招商推荐会、设立驻京办事处等手段，为写字楼市场注入新活力，引进互联网科技、人工智能和大数据等为代表的高科技产业，为天津发展高科技产业提前布局。

商业零售市场方面，2020年天津零售地产项目受疫情影响较大，商场运营与品牌经营都受到了严重影响。与2019年相比，零售市场新增供应量下降。第四季度，天津中心城区零售市场入市两个新项目，带来总计7.7万平方米的新增供应。天津购物中心存量推至367万平方米。

全市空置率环比微降0.5个百分点至10.9%，同比上升0.7个百分点。受新开业项目及品牌调整影响，全市首层平均租金为人民币335.1元每平方米每月，租金指数环比下跌0.7%，同比下跌2.6%。

零售市场租赁需求主要来源于增长较快的餐饮及儿童业态，快时尚品牌调整力度较大。业主方为增强自身竞争能力，纷纷下调了租金预期，全市购物中心的平均空置率出现一定程度的下降。在商圈方面，传统商圈的优势正在逐步削弱，区域服务型购物中心正在成为天津商业市场的主流，便利消费正成为趋势。

商品住宅销售方面，2020年，天津中心城区无新增服务式公寓项目。天津服务式公寓市场以吸纳现有存量为主，平均空置率环比下降3.5个百分点至26%，同比上升6.9个百分点。中心城区服务式公寓平均租金报价比上季度下跌0.6%至每平方米每月226元，同比亦下降0.6%。

截止2020年12月，全年商品住宅成交量累计约1,153万平方米，同比下降15.4%。全市新建商品住宅成交均价环比上涨4.3%至每平方米16,415元。受持续收紧的政策调控影响，全市高端住宅成交均价同比下跌13.4%至每平方米39,646元。

天津市政府深化房地产市场调控，坚持“房住不炒”定位，住宅销售市场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。2020年，在疫情期出台了一系列稳定措施，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。由于住宅市场调控的主基调保持不变，整体住宅市场回暖的幅度和成交价格上升浮度有限。在调控常态化的影响下，预期市场会保持平稳走势，不会出现较大幅度的波动。