美好置业转型之困：融资受限拿地大减 装配式建筑81%订单内部消化

近期，美好置业连续发布股权转让公告，以22亿元的对价出售三家公司的股权。前三季度美好置业现金流不算理想，短债压力较大，此举或为回笼资金。

美好置业从2013年起就开始向装配式建筑业务转型，目前已有8家工厂投产。但是实际效果却难言理想。

一方面，公司营收仍依赖地产业务，占比仍高达80%至90%；另一方面，上半年装配式建筑业务81%订单由内部消化，公司新业务产能释放及未来订单需求情况仍带有不确定性。

美好置业22亿元甩卖三家公司前三季亏损1.43亿

12月31日，美好置业发布了两份资产转让公告。一是拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)100%股权，交易对价为9亿元，包括1.6亿元股权转让款、6.01亿元负债及1.39亿元应付款项，股权受让方为东莞市华堂更新置业有限公司(以下简称“华堂更新置业”)。

塘厦宝光主要资产为位于东莞市塘厦镇郎箕埔地段的两宗土地，总占地面积10.51万平方米。2018年5月，美好置业全资子公司收购塘厦宝光时付出的对价为3.2亿元，包括股权转让款1亿元，承担负债2.2亿元。两年多时间，获利0.6亿元。

目前该地块由广东亚视演艺职业学院办学使用，根据公告，2022 年 1 月 10 日前项目范围内的地上建筑物由广东亚视演艺职业学院无偿使用，在广东亚视演艺职业学院按照协议约定搬迁之前，不得以任何理由影响学院正常办学。

这意味着离正式拆迁还有一年时间。2019年塘厦宝光收入为0,2020年前11个月其收入依然为0，亏损扩大到4006万元。与此同时，负债也由2.22亿膨胀到7.4亿元。

二是拟转让安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100% 股权，及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司(以下简称“合肥名流”)100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。

安徽东磁持有一块位于紫蓬山旅游开发区的住宅用地，土地证载面积 315.25 亩；还包括已建成投入使用的高尔夫球场，占地 1450.68 亩，酒店占地 49.32 亩。2019年及2020年前8个月，安徽东磁分别亏损400万及1939万元。

安徽东磁交易对价为5.08亿元，2008年及2009年收购安徽东磁时总计付出了4.5亿元。

合肥名流则持有两块位于紫蓬山旅游开发区的地块，合计土地证载土地面积为 759 亩。2019年及2020年前8个月，合肥名流分别亏损636万及130万元。

合肥名流是美好置业2007年设立的项目公司，股东权益评估价值6.63亿元，交易对价8亿元。

总体来看，美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大，公司主要目的恐怕还是回笼资金。

2020年前三季度，美好置业实现营收21.85亿元，同比增长19.38%；归母净利润为-1.43亿元，扣非净利润为-1.47亿元。

公司披露亏损原因为，“报告期内，公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于投入期，增加了管理费用。同时受疫情影响，公司房地产项目交付延后，导致2020年第三季度结算面积、结算收入较少，造成公司本报告期业绩亏损。”

转型之困：融资受限装配式建筑业务81%订单内部消化

从预收账款来看，截至三季末，美好置业预收款达到111.38亿元，同比增长了36%。这说明今年销售状况良好。根据披露，上半年预收房款来自西安、武汉、合肥等城市的11个项目。

上半年美好置业新增两个项目，总计容建筑面积16.61万平方米，总土地价款7.63亿元(权益比例100%)，相比同期23.34亿元的签约金额，拿地金额明显偏小。

事实上，近两年美好置业拿地力度一直偏小，2019年拿地金额11.33亿元，当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年，美好置业土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发。

美好置业收紧拿地与公司的转型有一定关系，近几年公司一直在从传统房地产开发商往装配式建筑服务商转型，也一直在加大这方面的投入。

但是从营收结构来看，目前房地产收入仍是主要收入来源。2018年、2019年，房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%，2020年上半年占比仍达到81.55%。如果新业务短期内无法取得大幅增长，随着拿地力度降低，在手项目减少，公司未来恐面临收入下滑风险。

装配式建筑是美好置业押注的方向，2020年以来已经获得了多家机构调研。截至10月30日，已投产8家工厂，此外还有5家工厂在建设中，计划于两年内陆续投产。但是目前产能释放情况并未披露，上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

随着装配式建筑业务在建项目的转固，未来会增加折旧费用，而公司该项业务产能释放及订单需求增加均有不确定性，何时能为公司贡献业绩仍不确定。

从货币资金来看，公司2020年以来账面货币资金快速减少，今年上半年经营活动现金流仍呈现流出状态，现金流状况不算理想。

近几年美好置业的负债率在不断增长，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。

截至2020年中报，公司账面货币资金为17.67亿元，而其短债达到30亿，现金远远不足以覆盖短债。这项指标踩线对公司的融资造成明显限制，根据规定，一项指标踩线的房企，有息负债规模年增速需控制在 10%以内，按照2020年中期有息负债规模79亿计算，年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。

事实上，美好置业的融资成本本来就比较高，截至2020年上半年，其占比较大的融资渠道分别是银行贷款，利率在5.39%-7.5%之间；非银贷款，利率为10.5%-15%；债券，利率为7.2%；信托融资，利率为14.5%。融资受限、融资成本高企无疑限制了美好置业的拿地，也制约着公司新业务的扩张。