爆雷与整治：租赁市场迎来强监管时代

多数机构认为，市场的调整与规范将是明年的主旋律。在“补齐短板”的定位下，租赁市场即将迎来强监管时代，行业有望告别“野蛮生长”。

如果多年后回看，2020年很有可能成为租赁市场的重要转折点。

疫情下的需求缩水、降租风波、蛋壳资金链危机……种种事件使得今年的租赁市场风波不断，经过前几年的快速发展后，租赁行业正迎来阵痛期。年末，监管层多次提及租赁市场，又使该行业有“大乱大治”之感。

贝壳研究院近期发布数据显示，2020年全国重点40城平均每月套均租金为2976.8元/，同比下降10.5%。其中仅有3城租金水平同比上涨，5城持平，其余32个城市均出现下降。

疫情带来的需求缩水，固然是市场滑坡的原因，而违约、爆雷等事件导致的信心受损，则被认为是对市场的长远影响。

多数机构认为，市场的调整与规范将是明年的主旋律。在“补齐短板”的定位下，租赁市场即将迎来强监管时代，行业有望告别“野蛮生长”。

疫情加剧行业调整

在贝壳研究院统计的40个重点城市中，去年仅有上海、厦门和福州的月租金同比小幅上涨，深圳、西安、兰州、石家庄和芜湖的月租金基本持平，其余32城均呈现不同程度的下降。

另一家机构诸葛找房数据研究中心也得出类似的结论，在该机构统计的40个城市中，三亚、威海去年的租金降幅都超过10%。房屋买卖火爆的深圳，租金下降5.9%；一度位于疫情中心的武汉，租金仅下降1.5%。

租金下降的背后，是议价空间的增加，和成交周期的拉长。

依据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城租客议价空间为5.2%，同比上涨了0.2个百分点。由于疫情的冲击，3、4月租客的议价空间年内最高，达到5.6%，虽然新增挂牌房源均价下降，但租客仍掌握了更强的议价能力。

该机构还指出，2020年全国重点40城房源成交周期为48.9天，同比延长11.7天，涨幅30.8%。客源成交周期为9.5天，同比延长4.4天，涨幅84.5%。“房客源成交周期全年维持高位水平。”

究其原因，一方面由于疫情导致租赁需求减弱，租客有更多的房源选择，另一方面租客在房屋的品质以及房屋区位、配套等方面考虑更为慎重，决策周期更长。

实际上，在疫情影响的表象背后，租赁市场本身已经进入调整期。多家机构的统计显示，自2019年以来，热点城市的租金水平就出现止涨甚至下跌的现象，疫情则成为这一调整的“加速器”。

自监管层于2014年首次提出“租售并举”后，租赁行业迎来快速发展的契机。但近几年，资本的过度追捧使行业出现局部过热，市场也开始自发调整。比如，中小型长租公寓运营商爆雷的现象已经零星出现，热点城市的租金也在一路攀高后出现回落。

2020年，疫情加剧了行业的震荡。今年上半年，自如、蛋壳等头部长租公寓运营商在合同期内与部分业主协商降租，甚至一度出现单方面违约的现象。年末，蛋壳公寓出现资金链危机，房东、租客、金融机构、从业人员等多方权益受到损害，这也是租赁行业有史以来最大的一场危机。

受此影响，出现爆雷、“跑路”的长租公寓数量骤增。8月以来，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。据不完全统计，2020年出现爆雷的长租公寓品牌超过80家，其中仅8月就有至少10家企业资金链断裂。

监管加码在即

2020年同样是长租公寓的政策“大年”。由于爆雷现象较多，仅8月和9月，就有上海、成都、广州、合肥、杭州等多个城市发布住房租赁市场风险提示。

9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，该《条例》共分8章、66条，对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范，并成为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件。

年末召开的中央经济工作会议，用较大篇幅提及了租赁行业，并提出，“整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

12月21日召开的“全国住房和城乡建设工作会议”同样提及租赁市场，首次提出“加快补齐租赁住房短板”的说法。

我国租赁市场起步很早，但真正快速发展还是近几年的事。2017年到2018年，行业进入快速扩张期。在资本的加持下，很多企业快速扩大规模。

租赁机构的主要商业模式，是通过“低进高出”赚取租金差价，同时在交易中赚取佣金和相关的服务费用。由于不少房源涉及采购和标准化装修，规模效应能够在一定程度上摊薄成本。但在扩张过程中，哄抬房源价格等恶性竞争的行为屡屡出现，部分企业过度依赖“高进低出”“长收短付”的畸形发展模式，这也为此后的市场调整埋下伏笔。

同时，与住宅买卖市场相比，对租赁市场的政策规范显得不足。其中，顶层设计文件的缺乏，不仅意味着制度的缺位，而且在一定程度上影响了现有政策的执行力度。

北京某资深长租公寓从业人员向21世纪经济报道记者表示，在租赁市场规范方面，很多现有的政策措施都能“对症下药”，但这些政策主要以部门规章为主，在执行中缺乏强制效果。同时，近几年租赁市场发展较快，不断有新情况出现，一些政策措施也显得滞后。

该人士认为，监管层对租赁市场的表态规格较高，政策内容也十分细致，未来该行业有可能告别“野蛮生长”，迎来强监管时代。

58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道记者表示，租赁将成为2021年的发展重点，关键词在于扩供应和强管控。一方面，未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求；另一方面，政府会进一步强化对租赁行业的重视度，不断给予财政、税收等层面的支持，同时强化对长租公寓的资金监管，并提升对各地租金变动的监管力度。