中原地产研究院副院长刘渊：人口、资金成影响房地产市场变化的短期因素

2020年的房地产市场注定不同寻常。当前多地全国房地产市场走出了疫情影响，甚至热点城市迅速反弹并超越往年，这些城市有着什么样的特点？房住不炒如何继续落地？

中原地产研究院副院长刘渊日前接受《每日经济新闻》记者专访时指出，房地产市场曾经“短期看库存，中期看土地，长期看人口”，但是从最近两年开始，人口这一长期因素变成了短期因素，和城市经济结构一同成为影响房地产市场变化的重要因素。

从长期看人口到“短期看人口”

“今年市场虽然看起来有很多出人意料的地方，但是分析之后都能够找到市场基本面的这些逻辑。”刘渊提出。

最简单的基本面就是供应和需求，比如今年表现非常好的城市，深圳和杭州，两个城市共同特点就是新房的供应量有限，但需求量非常大，需求量的来源一个是人，一个是钱。

根据政府公报，2019年杭州市常住人口净增长55.4万、深圳净增长41.22万人。“这两个城市最大的共同点就是人口数量增长强劲。增加的人口都是有购房资格的，意味着新房需求量激增，但新房市场一年的供应量有限，就产生了供求不平衡。”

人口成了区域房地产市场的最大支撑。刘渊说，2015年前后曾有这样的观点：短期看库存，中期看土地，长期看人口。人口因素本应该是一个长期影响市场的因素，因为一般情况下人的数量不会有巨大的变化，但从最近两年开始，长期因素变成了一个短期因素——很多城市提供了很多吸引人才落户的政策，降低了人才落户门槛。吸引外来人口落户能够短期改变城市的人口，从而对市场产生很大的影响。

从这个角度看，能够吸引人才继续流入、且保持比较高增速的城市，全国其实也就10个左右。全国300多个地级市、600多个县级市，再往后就是人口不增长或者说净流出了，这也是我们南北分化很严重的主要原因。

国家统计局最新公布的数据显示，1~11月东部地区商品房销售额8.3万亿元，中部地区2.99万亿元、而东北地区仅为0.5万亿元，市场明显呈现不平衡发展。

对此，刘渊分析，东北地区乃至整个北方，大多数城市仍然呈现人口净流出，而南方尤其是长三角和珠三角城市群还是人口持续流入，这个是一个市场分化的基础。

经济和产业结构决定城市发展潜力

另一方面，“钱”随着人口而流动，钱从何来？

“除了人才流动本身带来的购买力之外，还有一个是金融投资的影响，像深圳市场表现非常火，很多热议的话题就是‘经营贷’。深圳在所有的城市中，确实信贷比较宽松灵活，不排除有一部分钱是流入房地产市场的，这里人和钱两个因素叠加，就是深圳今年市场火热的原因。”刘渊说。

从中原地产统计的典型城市住宅成交价格变化可以看出，自2016年以来，上海、深圳、北京就成为房价第一梯队，始终领先于广州、天津、重庆等重点城市。

刘渊分析说，“我们更多时候是从城市的经济结构和产业结构来判断这个城市能不能提供当地市场的购买力支撑，其实就是看不同城市的经济发展水平。”

长三角和珠三角这两大城市群，毕竟本身产业结构比较好，能够提供比较多的高质量职位，这也是为什么这两个城市群能够继续吸引人口流入的一个基础，虽然这两个城市群房价相对来说是高过全国很多区域的。

与新房相比，二手房往往更能反应城市的购买力和认可度。其中更先于成交价格、具有晴雨表作用的是“报价指数”即挂牌价格，这个报价通常会领先于价格1~2个月时间。

从数据上看，深圳在2020年1~3月出现过一轮报价异动，随后二手房成交价格自5月开始加速上扬至今；上海则经历了2月的报价回调之后，从5月开始重回上升通道，成交价格也开始缓慢上涨。

刘渊指出，“值得注意的是，11月上海二手房成交量已达4年新高，在此之前的高位是在2016年的7~8月。最新的一周报价指数也到了4年最高位59%，而历史最高的报价指数发生在2016年初的83%，相当于今年年初的深圳。”

“其实最近两年深圳的二手报价指数一直明显高过其他城市，上海今年报价只是从年初到现在一路涨到和深圳接近，而深圳因为很多政策调整有些起伏，比年初跌了一点。”他进一步解释。

房住不炒之下，上海市场仍然表现出色，也有很多方面原因。

上海市场一直很平稳，但市场需求尤其是改善型需求的数量还是比较大。2020年新房市场上预售价格的审批稍有放宽，很多单价10万+的项目能够顺利拿到预售证，加之土地市场火热，一些高价地块频出，都带动了市场预期，导致成交量开始回升，二手房价格趋势也开始上行。

租售比下滑值得重视

房价一路走高的同时，我国重点城市的租售比远远偏离国际合理区间1:300~1:200，成为买卖市场和租房市场之间的矛盾体现。

“大家对租金的重视程度不够。”刘渊坦言，“过去两年的租金一直在缓慢下降，但房价却在上涨，其实并不正常。按照中原地产的二手住宅租金指数来看，最近两年的租金最高点是2018年9、10月份，之后租金就开始缓慢下行。”

一方面2018年的租金上涨幅度较大，彼时市场上也有过一轮关于长租公寓企业推高租金的争论，与之相比近年来房租出现了一定程度的跌幅。

“另一方面疫情对市场其实还是有很大的影响，相比于房价，更多地反映在租赁上。很多租房人群的收入是受影响的，对住房需求的变化传导到市场，租金回报率就出现了下降。”

“所有城市中下降最快的是深圳，但深圳租金回报率下降的主要原因是房价快速上涨，租金下降的速度比较缓慢，租金回报率就一下子降至约1.1，并且这是一个‘毛’的概念，不含税费、维修保养成本、空置率，如果把这些全部都算上去，真实的租金回报率可能是负的。租金回报相对比较稳定的是上海，从租售比或者租金回报的角度来看，上海还是可以的，但接下去上海的房价可能会有向上趋势。”

大多数城市不存在“投机”机会

对于在房价波动之下摩拳擦掌的群体，刘渊表示，希望在目前市场环境下重复2015年到2017年这样一次房价大涨然后投资获益的机会，其实是不太现实的。深圳已经陆续出台调控政策，杭州、南京、宁波等地市场出现上行趋势之时政策就开始收紧。在这种情况下，个人投资炒作不可取，而且也确实没有这样一个空间。

从城市层面来看，仍会有一些城市保持今年的热度，刘渊认为，杭州就是一个典型代表。

“今年前10个月杭州的大学生落户数量已经超过去年全年，并且人才的落户数量还是保持高速增长。虽然杭州也出台了一些限制政策，但实实在在的外来大学生的数量增长，会给明年的市场需求提供非常强烈的支撑。”

“对于深圳而言，尽管基本面仍然很好，但会面临越来越严的政策限制，比如落户政策、社保要求，并且信贷方面也开始收紧，不排除未来还会有更多限制性。”

而对于强二线城市，例如成都、南京、珠海、中山等，之前经历过比较充分的调整，特别是中山和珠海前两年成交量下跌充分，可能出现触底回升。这些城市未来机会会比较好些。

“但如果只是从投资角度看，全国大多数城市并不存在所谓的‘投机’机会。即便少数比较好的市场，也会面临一个非常严的政策环境。”