北京短租房出新规：核心区内禁开民宿 划分平台、经营者责任

12月24日，北京市住房城乡建设委等四部门联合印发《关于规范管理短租住房的通知》(以下简称通知)，称为加强短租住房管理，北京市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区(东城区和西城区)内禁止经营短租住房。在北京市其他区域经营短租住房的，应当符合“取得出租住房业主的书面同意”等五方面条件。互联网+平台不得为“使用旅馆业法规所规定名称”等四类短租住房提供信息发布服务。短租住房经营者不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。本通知自2021年2月1日起施行。

破解短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题

据北京市住建委介绍，近年来，随着“互联网+”和共享经济的兴起，北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。“城市民宿”本质是“日租房”、“钟点房”等短租住房。短租住房与酒店、旅馆相比，不按照公安机构要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。短租住房价格低、位置较好、手续少，一定程度上迎合了部分旅行人员“省钱短住”的需求。但短租住房又存在很多问题，亟待纳入规范管理。

值得关注的是，该通知所称短租住房，是指利用北京市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。通知规定了短租住房必备条件和短租经营行为管理要求，明确了短租住房出租人、经营者、互联网平台、房客、物业服务企业、属地管理部门等相关各方的责任。

按照要求，在北京市除首都功能核心区外的区域经营短租住房的，应当符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意，或取得本栋楼内其他业主的书面同意；取得出租住房业主的书面同意；房屋符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件；经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；书面告知所在小区物业服务企业或社区居委会。

通知明确了短租住房经营者的安全责任。规定经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。登记信息内容包括：承租人姓名、身份证件类别、身份证件号码、居住时间、有效联系方式等。不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。

在明确互联网平台责任方面，通知规定，互联网平台应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料，核实房屋状况，登记并实名认证经营者身份，逐人登记交易订单签订人和实际住宿人员身份信息和有效联系方式，并按照相关部门要求报送住宿人员、房屋等信息，不得为不符合要求的短租住房提供信息发布服务。

依据通知，不符合要求的短租住房，包括“经营者提交的材料不齐全或核验未通过”，“位置、面积与实际或权属证书记载不符”，“图片、配套设施与实际不符”，“使用旅馆业法规所规定名称”四类。另外还明确了物业服务企业或房屋管理单位的管理责任，即发现居住小区内存在违规短租住房的，应进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的及时报告有关行政部门及属地街道办事处。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，《关于规范管理短租住房的通知》对于落实“房住不炒”“租购并举”，对于规范发展住房租赁市场，对于解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，对于维护首都社会安定和谐，作用重大、意义深远。

经历了早期的跑马圈地扩张后，一度监管缺位的城市民宿在近几年步入了合规发展期，部分房源无证经营、卫生条件差，由住客高流动性带来的安全隐患和扰民等问题，多次引发社会关注。南都记者注意到，上述通知回应了市民对严格规范短租住房的强烈呼声，以期从源头上解决短租住房带来的矛盾和问题，甚至被视为城市民宿迎来的“最严监管”。

北京大学教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波表示，通知的意义可以用“三有”来概括：一是于法有据，二是有例可循，三是城乡有别——“政策适用范围限定为‘国有土地上规划用途为住宅的居住小区内的房屋’，并不包括乡村房屋。”中央财经大学法学院教授、博导，北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞谈到，通知有效地落实了《民法典》等上位法对于住宅小区有利害关系的业主居住权益的保障，对于维护小区正常生活秩序和居民生活安宁意义重大。

疫情后行业洗牌加速乡村民宿迎爆发期

受疫情影响，出行需求锐减，今年对于广大民宿房东来说是经营颇为不易的一年，南都记者此前从多位房东处采访获悉，在疫情最严重的时期，房源空置率高，营收压力大，有房东在1个多月内房源损失即超5万；不少房东索性将短租房源改为长租，以维持现金流，也不乏部分退出经营。

7月，国家信息中心分享经济研究中心发布《中国共享住宿发展报告2020》称，2020年前五个月，我国共享住宿市场交易额同比下降72.1%；2019年订单数排名前十位城市，有九个城市在2020年前五个月的订单总量降幅超过50%，其中北京降幅最大，达85%。在不确定性加大、市场复苏曲折、营收面临巨大挑战的情况下，行业的优胜劣汰将进一步加速，抗风险能力弱、服务体验不佳的平台企业经营者将加速退出市场。

那么，该政策在北京推出后，是否会引来其他城市的效仿？有业内人士对南都记者坦言，“北京作为首都，推出这一政策具有一定的特殊性，至少就目前来看，在全国并不具有普遍意义，毕竟一直以来国内不同地区针对民宿的政策差异较大，需要具体问题具体分析。就全球来看，国外许多国家的首都，民宿监管也有收紧的态势。所以我们早先已有准备，比如扩充新房源的供给，发掘布局乡村房源。”

2019年年底，北京市文旅局等八部门联合印发《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，鼓励并规范乡村民宿发展。上述人士提到，“在北京地区，东西城区的房源，其实占我们平台的当地房源比重不大，并不是主要供给，反而是延庆等北京城郊、乡村地区房源体量更大。”此前，多个民宿平台从业者均对南都记者介绍说，“疫情后受近郊短途游热度带动，乡村民宿普遍受欢迎，涨幅明显。”

就行业整体来看，疫情正日益成为乡村民宿爆发的催化剂。根据途家民宿的数据，疫情后，途家的乡村民宿交易占比由2019年的24%增长到41%。今年国庆和中秋双节期间，平台乡村民宿整体交易情况不仅恢复到去年同期水平，更呈现反超趋势：订单量同比增长超20%；单均间夜、客单价更有不同程度增长，接待人数增长超过30%。近期Airbnb爱彼迎还援引调研数据称，76%的受访人表示未来将尝试“城市近郊游或者离开城市去乡村生活”。