北京写字楼空置率创十年新高 租金下滑2021年市场压力大

“2020年对于北京写字楼市场来讲也是跌宕起伏的一年。”高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，从疫情蔓延到有效防控，整个市场经历了过山车一样的行情，多项监测数据都刷新了历史纪录。

根据高力国际监测数据显示，剔除自用及预租面积后，2020年全年净吸纳量不到3万平方米。从季度变化来看，随着疫情进入常态化防控阶段，疫情对于写字楼需求的压制在慢慢降低，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。

“净吸纳量的快速恢复一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年的集中释放，另一方面也是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件所致。”高力国际华北区董事总经理严区海认为，在子市场方面，丽泽、亚奥和望京酒仙桥在弱市下有强劲的竞争力。

空置率创近十年新高

根据高力国际监测数据显示，2020年四季度，北京新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，主要原因还是由于疫情导致部分项目延迟入市。

高力国际华北区董事总经理严区海认为，空置率继续走高达到创纪录的19.4%，符合高力国际在今年一季度向市场发布的对于年底空置率超过18%的预测。北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。由此可见北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。

市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，空置率创新高直接带动租金同比大降。在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，整体租金同比降幅达到了创近十年记录的新高。

根据高力国际监测数据显示，从2019年底383元每月每平方米降低到351元每月每平方米，降幅达到8.4%。市场租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。

“我们认为这样的租金降幅是符合市场预期的，在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争就会变得更加激烈，企业在不景气时期对于办公租赁成本变化就会变得更加敏感。这样的激烈竞争不仅存在于子市场之间，也存在于不同级别的办公楼宇之间。”高力国际表示，例如，根据在三季度的租户问卷调查发现，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。“同样的，我们也看到，在甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件的时候，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。在可预见的未来一年内，我们看不到这种现象会出现根本性改变，存量租户的竞争将会愈演愈烈。”

明年市场将承受巨大考验

在高力国际看来，2021年对于北京甲级写字楼市场来讲将会是极具考验的一年。

根据高力国际监测数据显示，通过初步统计，预计明年将有接近160万平方米的新项目入市(2019年超过90万平方米)，其中有近百万平方米的项目可能会在明年上半年入市。

“若所有项目如期入市，创纪录的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击，当然这也是未来3年-4年最后的一次的新项目集中入市潮。巨量供应将直接考验市场新增需求的恢复情况，好消息是我们已经看到正在恢复的新增需求，但可持续性仍然有待进一步观察。”严区海指出，随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。

对于接下来的市场，严区海表示，高力国际依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，以及空置率明年触顶的基本研判。