批发市场租金争议背后：如何给商铺租金定价？

近期，天价租金的传言，将新螺蛳湾国际商贸城(以下简称“新螺蛳湾”)推向风口浪尖。风波刚刚平息，新螺蛳湾即将迎来新一轮市场招租。

12月12日，新螺蛳湾运营商昆明俊奥商业有限公司召开新闻发布会发布俊发·新螺蛳湾国际商贸城一期市场招租方案公告，涉及商铺多达16024间。

新闻发布会上，新螺蛳湾表示，未来将采取商谈和竞拍两种收租方式。

租金定价是否合理？

对于涉及到的16024间商铺商户来说，本次招租方案最让人关心的就是，租金定价是否合理？

新螺蛳湾表示，针对自营户将采取商谈方式，对租金协议定价。商谈定价，参考一期市场同楼层、同街区、同业态转租均价。此外，根据楼层、街区、业态的差异定价，总体价格会在市场转租均价的基础上优惠8%—20%不等。

新螺蛳湾的商铺收租周期为五年。原中豪集团分别于2009年和2012年向新螺蛳湾商户收取了两轮五年期租金，且均为一次性缴纳。2017年，俊发集团从中豪手中接过新螺蛳湾，2021年是俊发接手后的第一次收租。

新螺蛳湾每五年一收的市场招租方式，让租金价格波动性极小，而这也往往带来了价格浮动的滞后性。

一般而言，物价遵循市场规律。中国养猪网显示，2012年1月1日，全国生猪平均价格16.77元/公斤；而到了2019年12月31日，这一价格增至33.24元/公斤，涨幅98.21%。

2012年-2019年期间，房价同样“水涨船高”。2012年，新螺蛳湾所在地昆明商品房成交均价7812元/平方米，2019年昆明商品房成交均价增至11751元/平方米，上涨50.42%。

然而不同于猪肉价格和房价的价格变动规律，自2012年至2019年8年时间内，原中豪集团和俊发集团均未对新螺蛳湾的商铺租金做出上调举措。

运营商没有上调商铺租金，但新螺蛳湾的租金价格同样难逃市场规律。在二房东的操作下，新螺蛳湾商铺租金与房价并驾齐驱。

以新螺蛳湾的C区某商铺为例，面积17.85平方米 ，中豪定价53550元/年，转租价为206000元/年；以G区某商铺为例，面积10.95平方米，中豪定价16819元/年，转租价为38500元/年；以D某商铺为例，面积18平方米，中豪定价38880元/年，转租价为145000元/年。

也就是说，“少则一二倍，多则三四倍”，目前，新螺蛳湾商铺的市场价格远远高于5年前的中豪定价。

毫无疑问，和8年前进行对比，新螺蛳湾新一轮的租金定价将明显高于2012年的商铺租金价格。但新螺蛳湾同时表示，“总体要比市场转租价低。”

竞拍成定价主流方式

新螺蛳湾立足昆明，辐射整个西南地区，甚至东南亚市场，占地面积330万平方米，商户3万余户，日均客流量约20万人。在这样一个市场环境极为复杂的批发市场，单一方案很难做到适用于每一个商户。

而在新螺蛳湾一期的10172户中，商户组成部分也较为复杂。其中，自营户3264户，占比32%；“二房东”6908户，占比68%。

对于“二房东”以及此前从“二房东”手中租下商铺的商户，新螺蛳湾将采取另一种租金定价方式，即竞拍。

简单来说，作为一种价格发现机制，竞拍就是“价高者得”。核心是将稀缺资源分配给那些愿意为它付很高价钱的人。这种自由竞价的方式，往往更能接近拍品的真实价值。

竞拍，被广泛应用于买卖市场的各大领域。不管是古董、珠宝、艺术品、住房、二手车、农产品等有形资产，还是土地使用权、油田开采权，甚至一些特别电话号码、车牌号码的使用权，都常常以公开竞拍的方式进行流通。

而在批发市场中，也不时能够看到商铺使用权以拍卖的方式进行出让。这一租金定价方式，在“中国的小商品之都”义乌被广泛使用。2014年，义乌国际商贸城在义乌产权交易所平台上对旗下商铺使用权进行拍卖。

这一定价方式也被义乌小商品城沿袭至今。只不过伴随互联网时代的迅速发展，拍卖地点与时俱进，从线下“搬”到了线上。

新螺蛳湾的商铺租金定价拍卖同样在线上进行。新螺蛳湾表示，将选用淘宝网网络电子竞价系统进行在线竞拍。

而谈到价格，新螺蛳湾的起拍价一夜回到8年前。据新螺蛳湾介绍，竞拍底价为2012年后(含 2012) 签订《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》约定的租金价。

新螺蛳湾不提价，甚至开低价的背后，本质上还是希望，将商铺的租金定价权还给市场。