11月百城新建住宅成交分化 哪些城市变暖、哪些城市趋冷？

11月，房地产政策环境仍然偏紧。部分城市推出限售、预售资金监管、备案价格管理等方面收紧政策。其中，西安升级调控打击“万人摇”，深圳主管部门调查处理“代持炒房”情况。

从机构数据上反映出的市场状态是，长三角和粤港澳大湾区的城市楼市整体表现较好，11月，东莞新建住宅价格环比上涨1.14%；杭州、金华等17个城市新建住宅价格环比涨幅在0.5%-1.0%之间。而在新建住宅交易量上，北京成交面积涨幅达到7成，深圳成交面积环比上涨超4成。

今年最后一个月，在全年销售目标压力下，业内人士预计，房企推盘积极性依然较高，降价促销、抢收业绩促回款仍将持续，而购房者也在抓住年末促销时机购房。由此，部分城市市场仍将保持一定活跃度。

11月百城新建住宅价格环比涨幅收窄

房价一直是房地产市场最受关注的指标。据中指研究院数据显示，11月，百城新建住宅平均价格为15755元/平方米，环比上涨0.32%，涨幅较10月收窄0.08%；同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11%。

业内人士认为，百城新房价格环比涨幅收窄，是部分城市楼市政策调控效果显现。综合来看，11月，房地产政策环境仍然偏紧。其中，台州、昆明等城市分别从限售、加强预售资金监管、收紧备案价格管理等方面收紧政策。比如台州明确市区新购买住房3年后方可转让。当然，另有部分城市如福州、常州、苏州等地出台人才新政，内容涉及放宽落户限制、增加购房补贴等内容。

11月百城新建住宅价格环比上涨的城市仍占绝大多数。 中指研究院数据显示，11月新建住宅价格环比上涨的城市个数为71个。其中 ，东莞新建住宅价格环比上涨1.14%；杭州、金华等17个城市新建住宅价格环比涨幅在0.5%-1.0%之间；保定、苏州等53个城市新建住宅价格涨幅在0.5%以内。马鞍山新房价格与上月持平。

在全国重点十大城市中，8个城市新建住宅价格环比上涨，杭州和南京新建住宅价格环比分别上涨0.93%、0.85%；成都和北京新建住宅价格环比涨幅在0.5%-0.6%之间；天津、上海、广州以及武汉新建住宅价格环比涨幅均在0.5%以内。深圳和重庆(主城区)新建住宅价格环比均下跌，跌幅分别为0.31%、0.06%。

而从贝壳百城价格指数看，三季度以来市场的“以价换量”持续进行，拉低成交价格，预计年底新房市场成交价格呈现稳中有降的趋势。

一线城市新建住宅成交活跃，北京成交面积环比涨近7成

11月市场供应仍然积极，出于业绩压力，房企延续“金九银十”增加推盘的举措。因为供应的增加，也带动了市场的交易量。从机构分析来看，长三角和粤港澳大湾区的城市楼市整体表现较好，上海、广州、杭州、武汉等整体去化较好，南昌、青岛则去化表现一般；长三角部分城市市场依旧较为活跃。

据中指研究院数据显示，11月，一线城市新建住宅成交面积环比上涨14.54%，其中北京升幅较大，为66.85%；而在同比上，一线城市新建住宅成交面积同比上涨50.07%，其中深圳升幅较大，达到90.79%。

不过，11月二线及三线的代表城市新建住宅成交面积环比、同比均呈现下降走势。其中，二线代表城市新建住宅成交面积环比下降3.34%，同比下降5.35%。三线代表城市新建住宅成交面积环比下降15.22%，同比下降0.67%。

如果仅从新建住宅成交面积环比来看，泉州降幅较为明显，降幅达72.4%，福州次之，降幅达56.14%。在新建住宅成交面积环比上涨的城市中，北京升幅较高，近7成，西安和深圳升幅也超4成。

“2020年北京市场出现了暖冬，11月在‘金九银十’基础上继续活跃。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年北京新建住宅网签已经高达4.26万套，全年有望接近4.8万套，这也是最近5年的最高点。如果单独看月度数据，11月北京新建住宅网签5843套，这个数字已经是2015年7月以来，连续64个月最高值。

对于北京新房交易大涨的原因，张大伟认为，全国其他城市新房交易普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。此外，北京市场供应结构出现变化，不限价项目出现，成交均价逐渐企稳。

从贝壳带看和认购指数可以看到区域的购房热度，长三角、粤港澳大湾区和成渝城市群带看和认购指数环比保持原有增长趋势，年底市场保持热度，预计成交量将保持增长。不过，京津冀和中原城市群带看、认购指数环比跌幅超过20%，市场动力明显不足。

临近年底，易居研究院研究员沈昕预计，房企推盘力度和促销力度将加大，以期加快去库存、促回款、降负债，购房者也可以抓住年末促销时机购房。

此外，中指研究院分析人士也认为，楼市调控将依旧严格，各地方政府也将在“三稳”目标的政策导向下，继续深化因城施策，保障房地产市场平稳健康发展。预计房企在冲击全年销售目标压力下，推盘积极性依然较高，降价促销、抢收业绩促回款仍将持续，部分基本面较好的城市市场仍将保持一定活跃度。