谁在“抄底”上海豪宅市场？

当不少人还在为200万元的资金证明而四处奔走时，一批经济实力强的群体早已开始抄底上海豪宅市场。

杨杭佐是上海中原地产新天地门店的店董，今年豪宅市场成交攀升，让从事二手豪宅销售工作八年的他难掩喜悦。

“买总价3000万元以上的，大多都选择了全款支付。”杨杭佐如此描述销售翠湖天地二手房时的场景。该项目是上海市中心最出名的豪宅楼盘之一，今年6月该项目的五期开盘销售，单价达到16.5万元/平方米，主力户型总价超过5000万元。

经过上半年三湘印象名邸、苏河湾中心润府等高端楼盘火热交易，今年上海豪宅市场明显优于去年同期，成交量和价格呈逆势上涨。据丽兹行豪宅机构统计，仅10月，上海豪宅成交量686套，同比上涨41.33%。顶级豪宅市场成交活跃，总价5000万元以上的房源共计成交42套，同比上升425%。

一家TOP10房企上海区域公司总经理对《中国经营报》记者表示，出于优质资产保值和改善需求增加，上海核心地段的豪宅会越来越少，而产品稀缺也成为内中环的高价项目井喷式出现、销售火热的原因之一，买家对未来市场持续看好。

一周销售七八套

8年以来，杨杭佐一直在上海市中心区域从事房屋中介工作，管理范围从南卢湾到南京西路，再到新天地。在他看来，上海的豪宅市场成交量和单价相比去年有了明显提升，很大一部分原因在于受疫情影响，积压了一批客户需求。在防疫措施开放之后，需求得以短时间释放。

“往年一个月基本上成交10套左右，而从今年开始，门店一个礼拜就成交七八套豪宅。”据他介绍，客户群体中，一部分是刚取得户口的新上海人，也有南卢湾板块置换而来的本地居民。

杨杭佐所在的门店位于马当路，周边有华府天地、锦麟天地，一街之隔即是翠湖天地。由于新房推出不多，大批购房者来到中介门店咨询二手房，经过这条并不算宽的马路，每隔不远就有一家豪宅中介门店。

走在园林坡地、鲜花草坪的翠湖天地小区里，很难想象半年前人们戴着口罩买豪宅的场景。公开资料显示，翠湖天地五期推出132套房源，认筹金600万元。经过东方公证处的公证摇号，项目首开48小时即被认购八成。

翠湖天地是瑞安房地产在上海市中心太平桥地区改造项目中开发的大型湖畔高端住宅项目之一，位于太平桥人工湖正南侧，毗邻淮海中路商业区及新天地地铁站，地段珍罕。该项目分多期开发，2003年至今已上市4期。

“以去年新天地的均价，3600万元可以买到280平方米的二手豪宅，但是今年不行，少于5000万元总价房东不愿出手。”杨杭佐介绍说。

长期关注上海高端住宅市场的仲量联行统计报告显示，今年三季度，上海整体市场共成交约300万平方米，环比增长21.8%，同比增长35.4%。由于限价政策小幅松动，改善型需求积极入市，市场整体热度提升。高端住宅成交量为815套，有四个新项目推出447套住宅。由于新项目取得了更高的备案价格，推动高端一手价格环比上涨0.3%至120281元/平方米。

单价10万元+楼盘认筹率攀高

窗外黄浦江微波荡漾，园区内静谧无声，坐落在陆家嘴核心区的汤臣一品，与其自身“闹中取静”不同，在上海豪宅市场与各大社交平台上，汤臣一品的热度一直“居高不下”。

相关信息显示，截至11月底，汤臣一品以连续两个月网签两套的销量，已接近2019年全年成绩，更值得关注的是，有信息显示，其成交均价超过30万元/平方米，是自2017年以来，该项目成交均价最高的一次。

“现在网签的房子，也许是一年前就签好的，只不过目前才具备了网签资格，如它本来要5年社保，但客户只有3年社保，但是客户先确定价格并全款支付，等到其具备条件再来网签。”上海一位豪宅观察者如此表示。

尽管如此，类似于汤臣一品这种处于上海核心地段的豪宅，依然屡屡成为上海房地产市场乃至社交平台的热门话题。

无论是统计机构的“世界顶级城市豪宅价格排行榜单”的明星楼盘，还是在思南路上梧桐深处的老洋房，上海房地产圈里一般根据成交总价、户型面积、核心位置和物业服务水平几个指标来判断豪宅的等级。

“在疫情影响之下，很多人纷纷看好一线城市优质资产，所以很多资金流入上海楼市，不光是市中心豪宅，只要有较高回报率的豪宅，都在抢。”上海一家研究机构的营销总监坦言，就其观察来看，钟情于豪宅的客户，不仅仅来自本地及全国其他城市，还有部分海外购房群体。

11月下旬，中信保诚人寿与胡润研究院联合发布《2020中国高净值人群品质生活报告》显示，上海市中心豪宅价格稳步上升8%，比如上海汤臣一品(433平方米)平均涨幅达8%。

除了认可上海发展前景及购置资产避风险需求外，高端项目房价倒挂的现象也值得关注，行业人士就曾对记者表示，“中高端楼盘因为限价的原因，预售审批的价格往往低于周边二手房的价格，出现了一二手房倒挂的情况，今年市场上还存在一部分希望投资优质楼盘保值的投资客。”

今年9月份，位于黄浦区豫园附近的露香园(备案名：露香苑)开盘，整体均价16万元/平方米，推出212套房源。由于限价出售，遭到开发商中小股东的“反对”。在上海网上信访受理(投诉)中心，有中小股东投诉道：“如果露香园别墅限价销售，不但无法惠及普通居住需求，而且导致国家税费流失，与房住不炒的政策背道而驰。”

天眼查显示，露香园由上海露香园置业有限公司开发，该公司为上海城投控股股份有限公司(以下简称“城投控股”)旗下企业。

在上海豪宅市场热销的大背景下，为露香园限价而烦恼的城投控股中小股东，并未得到如愿回应。上海黄浦区住房保障和房屋管理局回复称，新建商品住房销售应严格落实相关规定，其也将继续坚持“房住不炒”定位。

对于项目销售问题，记者致电致函城投控股，但截至发稿，未获回应。

前述TOP房企上海区域公司的高管向记者介绍道：“从今年的市场角度来看，豪宅其实并不赚钱，卖得贵，但是投入成本也多。除了土地款项高以外，产品的附加价值要给到市场，所以利润水平不见得是最高的。”

“单价超过10万元/平方米的新盘，认筹量都非常高。”上述营销总监表示，但是在上海郊区板块，则经常出现认筹量不足的情况，所以“上海豪宅市场火爆，实际情况只是市中心越有价值的地段，才越有人买。”

年末市场回调

899%、946%、973%……在豪宅认筹率连连创新高的背后，是一度升温的上海楼市。

易居研究院信息显示，10月份，上海新建商品住宅成交面积约95.8万平方米，环比下降13.6%，同比增长79.2%，而在之前的9月，上海新建商品住宅成交面积环比增长13.9%，同比增长40.5%，创下自2017年市场降温以来的新高。

更让市场关注的是，在今年国庆期间，上海楼市异常火热，上海中原地产数据显示，十一国庆长假期间，上海新建商品住宅成交面积13.1万平方米，而去年国庆长假新房成交量还不到1万平方米。

“继‘金九’破百万成交量后，‘银十’也带来近百万成交量，表现不俗。”易居研究院研究员王宁认为，10月新房市场出现了八九月供大于求之后的首次供不应求。新房市场供应量缩减较为明显，需求端仍然保持较高水平。

梳理可发现，上海在年内连续两度出手，加入“抢人大战”，或在某种程度增加了更多的购房需求。

9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》正式发布，“将试点范围扩大至在沪‘世界一流大学建设高校’。”

仅仅两个月，上海再度出手，11月23日，其发布了新的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，其明确规定高层次人才等18类人才可直接落沪，而李佳琦等作为特殊人才，近期接连落户上海，亦引发外界关注。

不过，值得注意的是，随着进入岁末年关、疫情局部反复等因素影响，近期，上海楼市已经有逐步降温的趋势。

上海链家研究院数据显示，11月23日至11月29日，全市共成交新建商品房数量环比增长12%，成交金额环比增长1%。成交均价环比下降8%，套均总价环比下降9%。

“除了今年销售目标已达成所以进入年末供应节奏相应放缓外，还因为进博会和入冬后疫情出现反复，导致部分项目开盘延后。”一份研究周报如此表示。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，“11月的周成交量整体都在低位徘徊，主要由于单月推盘量锐减所致，11月的整体新增供应量为今年除疫情暂停以外，供应量最低的月份。”

“时至年末，楼市供求逐渐走弱，一切都符合市场固有运行节奏。表现不太理想的是供应出现顿挫，可能会牵制月末翘尾效应的发挥；另一个市场开始降温的信号是，近期高价房已经连续2周没有出现在成交前十榜单上。”上海中原地产分析师卢文曦亦如此分析道。