深圳重启“小地块”城市更新 申请条件更严苛

日前，深圳市印发《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》，拟重启原关内“小地块”申报拆除重建类城市更新单元计划。其目的在于积极支持全市产业空间拓展、产业转型升级，高质量推进城市更新工作。

据悉，深圳首次提出“小地块”城市更新是在2014年，后在2019年废除。有专家表示，本次政策之后，“小地块”城市更新门槛更高，这有助于深圳产业空间释放和总部经济集聚，对深圳引入高端产业产生积极影响。

“小地块”城市更新门槛变高

10月29日，深圳市规划和自然资源局印发《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》(下称“通知”)，拟重启原关内(包括福田、罗湖、南山、盐田)“小地块”(用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米的地块)申报拆除重建类城市更新单元计划，以落实市委市政府“稳投资、保增长”的工作要求，积极支持全市产业空间拓展、产业转型升级，高质量推进城市更新工作。

通知指出，“小地块”拆除重建类城市更新单元计划的申请需要同时满足四个条件，即旧工业区、旧商业区升级改造为市政府鼓励发展的产业，或者建设企业总部，并取得产业部门的意见；各区政府结合片区改造情况，确认地块周边已无可统筹改造潜力地块，且地块周边公共配套具备可支撑条件；拆除范围内用地应为完整宗地，土地及地上建筑物产权明晰；权利主体的城市更新意愿达100%。

此外，通知还强调，申报主体还应同时提交城市更新单元规划方案。“小地块”城市更新项目可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。

据悉，深圳首次提出“试点小地块城市更新”起源于2014年。后因小地块难以产生有效贡献用地，易造成更新碎片化，不适应城市发展需求，2019年《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》正式提出取消小地块更新，至此小地块更新退出历史舞台。

“2019年小地块城市更新政策因为片区统筹政策而取消，但机械地、行政化的片区统筹导致小地块‘统而不动’，许多小地块因此而失去了城市更新的机会。现在选择性地恢复小地块政策，是在新的形式下对片区统筹政策的一个修正和调整。”深圳市城市更新咨询服务公司总经理宋留强对《华夏时报》记者说。

宋留强还表示，本次政策之后，小地块城市更新的门槛更高了。《华夏时报》记者翻阅资料发现，2014年的政策指出，满足政策规定条件之一即可开展小地块城市更新，而新政必须是四个条件同时满足。

助力产业空间发展

合一城市更新数据显示，截至2020年10月末，已经计划立项的小地块更新项目约53个，全部位于原特区关内，约占整体拆除重建类更新项目的6%，这是对城市更新市场较为有力的补充和支撑。

“政策明确要求关内小地块城市更新需要有产业支撑，这有助于产业空间的释放和总部经济的集聚，有助于推动深圳的经济增长。”合一城市更新集团总经理罗宇在接受《华夏时报》记者采访时说。

宋留强还表示，本次的小地块政策限定原关内4区，限定产业和商业方向，对深圳最紧缺的居住用地仍未放开。政策实施对深圳引入高端产业产生积极影响，对居住用地供应基本上没有影响。

同时，合一城市更新相关研究指出，本次政策主要针对产业改造升级类项目，在目前商办类空置率比较高的情况下，市场主体的改造意愿是否强烈有待进一步验证。

第一太平戴维斯数据显示，今年三季度，深圳市甲级写字楼空置率环比上升1.6个百分点至29.7%。四季度预计约有39.1万平方米的新增甲级写字楼交付入市，尽管有个别行业进入扩张发展期，再加上深圳发展前景广阔，是企业设立华南新办公点的首选之一，市场端将保持稳中向好的发展趋势，但是，受过量供应影响，深圳市甲级写字楼空置率将突破30%的关口，达到历史新高。

除了商业写字楼，深圳市商业零售的表现也不甚乐观。第一太平戴维斯表示，正常情况下商铺的空置率水平应该维持在5%左右，而今年三季度，深圳市商铺的空置率环比上升2.5个百分点至9.8%，创2014年中以来的历史新高。租金水平方面，尽管一些中高端国际品牌在深圳积极实行拓店计划，引领部分优质购物中心级次提升，项目租金相应有所上调，但全市的商铺租金指数仍环比微降0.1%。

深圳商业零售商铺空置率高企由来已久，并非完全由今年的疫情导致。第一太平戴维斯相关分析指出，日渐便利的全球化购物渠道令高端消费外流，加之全球经济放缓，深圳社会消费品零售总额增速自2016年开始呈逐年放缓趋势。

与商业物业的供过于求形成鲜明对比的是，深圳市的住宅供给严重不足。此前，深圳市住建局局长张学凡表示，深圳全市住房累计数量达到1068万套，6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。