中原建业递交招股书：净利率62.8% 约99%收益源于河南 近18个月内派息近10亿

胡葆森刚刚完成在港第三家公司上市，在这电商鏖战的前夜，其控股的中原建业于11月10日在港交所提交招股书。此次IPO由工银国际、建银国际担任联席保荐人。

招股书披露显示，中原建业公司为一家房地产代建服务供应商，代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

招股书显示，中原建业公司业务自2015年开始业务，并于自2016年3月起，处理绝大多数房地产代建业务并开始通过中原建业订立房地产代建合约，业务涵盖河南省所有县级市以及除河南省之外的其他省。

中原建业是建业地产旗下代建公司，其代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

本次上市构成建业地产的分拆。上市前建业地产100%控股中原建业，胡葆森则通过恩辉控制建业地产72.31%的股权成为中原建业的实际控制人；但在分拆完成后，中原建业将不再与建业地产存在股权联系。

下为重组后的股权架构：

在管项目182个2400万平方米

规模方面，数据显示，截至2020年6月30日，中原建业公司在管项目数量及建筑面积182个及2400万平方米。在管项目中共有174个项目位于河南省，在管总建筑面积为约2310万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。

几乎全部收入来自河南

此外，收入方面，在2017年至2019年，中原建业于河南省所管理的项目所取得的相关期间收益占比分别约为的100.0%、100.0%、99.4%。

其招股书风险提示显示，因近几年来河南省的国内生产总值增速亦有所减缓，由2013年的9.0%减少至2019年的7.0%，而河南省的固定资产投资增长率整体呈下降趋势，由2013年的23.2%持续下降至2019年的8.0%。这些变动的因素包括收紧的融资监管措施令住房需求下降，以及投资者信心下降等，或会影响对房地产物业的需求及消费者支出等，进而或会对中原建业公司的现金流量、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

招股书披露，中原建业公司收益由2017年的3.09亿元增加至2018年的6.76亿元，并进一步增加至2019年的10.29亿元。净利润由2017年的1.42亿元增加至2018年的4.03亿元，并进一步增加至2019年的6.41亿元。截至2020年6月30日，中原建业公司收入4.80亿元，期内净利润及全面收入总额3.02亿元。

净利率高达62.8%

中原建业于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月的净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。

人员开支为主要成本

成本方面，招股书，中原建业公司表示其最大的成本项目为人员开支。于2017年、2018年及2019年，其人员开支分别为人民币8490万元、人民币6970万元及人民币13420万元，分别占其相关期间收益的27.4%，10.3%及13.0%。于截至2019年及2020年6月30日止六个月，其人员开支分别为人民币5740万元及人民币4890万元，分别占其相关期间收益的13.9%及10.2%。

18个月内宣现金股息合9.96亿元

值得一提的是，招股书披露信息显示，于2019年5月，中原建业批准并宣派过往财政年度应占的现金股息人民币5.26亿元，其中人民币1.7亿元于2019年6月30日前支付及人民币1.5亿元于2019年9月支付。余下股息乃通过与来自建业住宅集团(中国)的其他应收款项相抵销结付。于2020年6月，中原建业批准并宣派过往财政年度应占的现金股息人民币4.7亿元，其中人民币2.00亿元已于2020年6月30日前以现金支付。余下股息乃通过与来自建业住宅集团(中国)的其他应收款项相抵销结付。于完成上市后，其预期每年向股东派付净利润的大约50%作为股息。

业务依赖“建业”品牌，为此十年2.05亿元换得商标使用权。

不过值得注意的是，招股书在风险提示中表示，由于中原建业公司依赖“建业”相关商标进行房地产代建业务，若未能维持或续签建业地产与其之间的商标特许安排将会对其的业务产生不利影响。从而中原建业公司与建业地产之间订立了一项商标使用许可协议，为此，中原建业公司于上市时须向建业地产支付许可费用。初步订立10年商标使用协议，合计须付费2.05亿元予建业地产。具体：(i)第一年至第三年：每年人民币1500万元；(ii)第四年至第六年：每年人民币2000万元；及(iii)第七年至第十年：每年人民币2500万元。