瘦身与快跑 20强房企可售货值与排名之争

2020年还剩下不到2个月的时间，众多TOP20房企高管，早已开始每天在微信朋友圈中发布倒计时的业绩冲刺电子海报，市场竞争的硝烟弥漫由此可见一斑。

当前已经有越来越多的迹象显示，2020年很可能会成为中国房地产市场发展的又一个分水岭。在疫情阴影的笼罩下，购房需求更加难以取悦，考验着房企的产品力与销售回款能力；而三条红线的硬要求，让企业不能再无视高资产负债率与杠杆率的风险。

双管齐下，让曾经可以高歌猛进的发展模式变得难以为继，2020年就此成为很多房企生死攸关的一年。在此背景下我们却看到，TOP20房企在今年不仅要活下来，还必须要在瘦身的同时继续在华山之巅进行激烈角逐，也许今年角逐的结果，会对未来五年甚至十年的房地产企业格局产生深远影响。

市场降温 TOP20房企完成业绩仍乐观

据克而瑞研究数据显示，2020年10月市场有所降温，30个重点城市整体成交2695万平方米，环比下跌7%，同比增长13%。其中一线城市总成交面积305万平方米，环比下降21%，同比增长34%。二三线城市成交面积2390万平方米，环比下降7%，同比增长13%。

市场成交整体降温，具体到房企的销售数据，则呈现出了排名越靠前，销售业绩越坚挺的趋势。据统计，2020年10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比增长25.2%，远高于市场整体成交水平。其中，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其余百强销售业绩环比下降6.1%。

智通财经app统计，目前TOP20房企完成年度销售目标普遍比较乐观。在已经公布年初销售额目标的头部房企中，中国恒大(03333)、中国金茂(00817)、招商蛇口(001979)、龙湖集团(00960)、阳光城(000671)、金科集团(000656)等企业的销售目标完成率均在80%以上，考虑到年初疫情影响及年底销售冲刺，完成年度目标比较乐观。

在TOP房企销售业绩的来源上，今年整体呈现出了一线城市贡献额度占绝对优势，且比例略有上升的态势。克尔瑞数据显示，今年上半年，20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市，19.2%来自于一线城市，合计占比80.1%，较去年增长3.1个百分点，其中一线城市贡献率增长明显。进入10月，市场有所降温，一线城市的成交坚挺程度仍高于二三线城市。

但从目前房企销售目标完成情况来看，企业项目与产品的区域布局对销售额并不起决定性作用。一些为大家所熟知的深耕二三四线城市的企业，今年前10个月的销售目标完成率相当理想，例如恒大的销售额为6352.2亿元，完成率为98%。碧桂园的目标完成率虽然没有统计，但其在今年前10个月完成6557.9亿元的销售额，以及4780.2亿元的新增货值已经足够具有说服力。

抢收业绩拉开序幕冲刺从“十一”开始

据统计，2020年10月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至10月末，已有超8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。

今年的市场是企业最好的试金石，企业能否克服困难、成功调整，意味着在未来的角逐中是否能够占得先机。因此，从某种程度上说，2020年四季度的业绩将决定今年的业绩，而今年的业绩也许将对企业未来5年甚至10年的发展产生重大影响。

为此，在国庆、中秋双节期间，TOP房企均已全力以赴开始冲刺，积极把握销售窗口期，在营销端持续发力。恒大推出集团层面大规模高力度的折扣营销，仅“十一”期间销售额就达到600亿元左右，10月整体实现全口径业绩规模逾1000亿元。富力率先入驻房产电商平台“天猫好房”，借助平台力量推广宣传，“十一”期间仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。阳光城把握国庆、中秋双节的黄金时机，积极推货去化，实现了操盘金额、销售金额的大幅增长。据克而瑞数据显示，本月保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂、阳光城、中南、金科、龙光等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

从克尔瑞榜单的入榜门槛上，也能够看出目前TOP房企竞争的白热化程度，2020年1-10月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP10房企操盘金额门槛达到1825.9亿元，同比增幅达11.8%。TOP30和TOP50房企操盘金额门槛也分别提升13.4%和10.9%至796.4亿元和478.6亿元，规模房企竞争优势凸显。另截至10月末，TOP100房企操盘金额门槛达到170.8亿元，门槛增速为10.1%，较去年同期也有明显提升。

可售货值与业绩排名之争

如果今年年初开始的疫情还不足以让房地产企业改变其发展模式，那么10月份国家相关部门三条红线的出台，相当于给房企戴上了“紧箍儿”，再不听话就要念紧箍咒了。即便承受着疫情影响和政策监管，我们看到今年TOP20房企仍然展现出巨大的进取心，在调整瘦身的同时继续衔枚疾进。

没有面粉就不会有面包。在今年疫情的低迷市场中，众多房企苦苦挣扎中力求活下去，而TOP房企则越发成为土地市场的主导者。有分析观点认为，在行业融资环境难以大幅改善的情况下，这种集中趋势会更加明显。

2020年1-10月，碧桂园累计新增货值5804.6亿元，位于行业第2位。10月份以来，公司先后在长沙、嘉兴、宁波、烟台等城市获取土地，新增土地储备超过400万平米，投资金额超过150亿元，单月新增货值395.9亿元。与此同时，融创中国累计新增货值3189.1亿元，位于行业第5位。华润置地则累计新增货值1795.6亿元。其中，10月份在南宁、宁波等城市新增货值达到140.5亿元。公司力求长期深耕优质城市，并叠加融资优势，有利于保障企业销售规模的稳定增长，并实现利润的稳定上升。