监管收紧房地产发债 “借新还旧”额度为存量7到9成

房地产公司发债融资等继续收紧。

8月13日，五位金融机构人士21世纪经济报道记者表示，监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模，其中银行间市场上，借新还旧发债的额度按照70%-90%实行，具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。

一位投行部门人士表示，地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。

此外，对于今日网传房地产供应链资产证券化产品(包括ABN、CMBS等)暂停上会，一位股份行投行人士表示，地产类ABN、CMBS等暂无暂停上会说法，只是规模都有所调减。另一城商行投行人士表示，房地产供应链资产证券化产品暂停上会是谣传，目前相关ABN项目都在正常推进，只是后续如果房地产供应链ABN发行量过大，监管可能会考虑控制总量。

此前彭博报道称，交易商协会要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%。

除上述政策外，两位地产债业内人士表示，监管考虑出台规则试点对房地产企业按“红-橙-黄-绿”四档管理房企有息负债规模，不同档位对应相应有息负债规模增速。不过，对于三道红线(资产负债率、净负债率、现金短债比)具体数字规模说法不一。

有券商分析师在其报告中点评“红-橙-黄-绿”四档控制房企有息负债规模时称，该消息在去年底开始出现，方案曾经监管、投行、企业一起讨论过，后受疫情影响一起讨论过。

地产债监管虽有收紧，但多位业内人士表示“疫情之前就已经这么要求了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上每次土地市场过热的时候，往往都是违规资金进入地市的时候。所以当前银行监管积极进行管控，也是为了防范金融风险。尤其是在房屋销售还没有完全活跃的情况下，各类地王项目增多往往是有各类压力的。这个时候不排除部分房企通过此类债券融资来变相去拿地。

今年以来，房地产金融领域保持强监管态势。开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道有所收紧。

央行数据显示，二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示，今年以来截至7月28日，68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模，出现大幅下滑。

不过，7月以来房企发债有所回暖，贝壳研究院发布数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%；整体融资规模占2019年全年的62.5%。7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，折合人民币约1234亿元，环比上升41%，同比上升6%。

根据中房研协数据，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元，其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。

当前房企的主要策略措施是：早销、多销、快销促回款；剥离非核心资产业务，聚焦核心业务；发展供应链金融，盘活产业链上存量资产；房企之间开展拿地、项目开发等方面合作；减少运营资本占用，减少库存，减少过多在建产品，减少预付和应收款，增加非现金的支付比重；积极物色储备涵盖国企、央企、外资、民营等不同所有制的私募、资管、小贷、担保、金控平台等综合金融资源进行战略合作，必要时让渡股权；灵活运用关联体系内的融资载体，如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等，避开涉房的授信限制。