限制放松、收益可期 公募REITs万亿市场如何掘金？

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称《指引》)，将在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs(不动产投资信托基金)试点。

在业内人士看来，《指引》的发布标志着国内基础设施公募REITs试点有了正式的法律政策支持，公募REITs产品落地指日可待。

“整体来看，正式稿相较征求意见稿对基金的限制要求有所放松，更加贴近产业的要求。又比如提高杠杆率的上限，也代表在风险可控的前提下，提高投资者的回报。”8月9日，一家基金公司不动产业务负责人对第一财经表示。

中金公司称，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

正式稿限制放松

“方案基本就是公募基金+资产支持专项计划(股权信托)。所有的交易文件和增信措施都是围绕这一点来架设，有很好的示范意义。”看过《指引》后，北京一位ABS业内人士称。

《指引》共51条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

第一财经注意到，与4月30日的征求意见稿相比，《指引》正式稿在产品设置、尽职调查、投资者范围和杠杆限制等多方面放松要求，减少项目落地阻碍，并强调基金管理人的主动管理能力。

一个例子是，征求意见稿中明确基金与资产支持证券一对一，但正式稿中取消了“单一”设定，即一个基础设施公募基金可投资多只资产支持证券；又如，项目运营时间要求由“经营3年以上”变更为“原则上运营3年以上”，不再强行要求3年。

“由于在ABS底层资产中新增项目的操作难度较大，该调整可方便基金在存续期间收购项目时直接投资以新项目为底层资产的新ABS。”国金证券固收分析师周岳分析称。

同时，由于存量基建设施中满足条件的比例非常低，运营时间要求边际放松有助于更多项目备选。不过，“稳定现金流、不依赖第三方补贴”等核心要求没有变化，仍需严控项目质量。

另外，值得一提的是，对于尽职调查的工作安排，正式稿较征求意见稿有明显修正。在征求意见稿中，基金管理人需要独立开展尽职调查，再聘请财务顾问。而正式稿中变更为基金管理人与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，特定情况下才需聘请财务顾问。

第一财经了解到，对于公募基金而言，独立尽调的难度往往较大，多方的各自尽调则容易造成重复工作，而最终的尽调结果也可能不一致，因此是基础设施REITs实施的重要阻碍之一。

“正式稿更加利于机构的投资，将推动首批产品的平稳落地。”上述基金公司不动产业务负责人表示，随着公募REITs试点有了正式的法律政策支持，产品落地指日可待。

“基础设施REITs的推出，一方面有助于释放国内巨量基础设施存量市场，提高基础设施领域资源配置的效率，同时也为资本市场开创性地提供了固定收益属性与权益收益属性兼具的投资品种。”中诚信国际相关人士也称。

收益竞争力逐渐显现

8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，其中明确“预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%”。

“4%的派息率对REITs产品种类来说要求并不高，而我理解这应该是最低要求，实际上公募REITs的收益率应该会比这更有竞争力。”上述基金公司不动产业务负责人进一步表示。

不过亦可看到，4%的收益率已显著高于10年期国债收益率和股票派息率，因此基础设施REITs具备一定的投资价值。

“从鹏华前海万科REITs过去5年的运行情况来看，投资者对于收益情况是比较满意的，投资体验也非常好。”8月9日，鹏华基金副总裁邢彪表示。

2015年发行的鹏华前海万科REITs，是在此前监管法律框架下推出的在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品，也是国内首只在封闭期内投资目标公司股权、以获取商业物业租金收益为目标的公募基金。

第一财经注意到，《指引》正式稿更是为了提高收益率，放松了杠杆率的限制。

《指引》对基金负债限制有明显放松，由“借款总额不得超过基金资产的20%”变更为“基金总资产不得超过基金净资产的140%”，杠杆率上限由20%进一步提升至28.57%，不过依旧低于海外REITs项目45%的负债限度。

周岳认为，负债资金用途新增项目收购，由于基金派息后基本没有留存收益，因此收购项目依靠负债和扩募，负债限制放开后，基金管理人对资产主动管理的可操作空间显著改善，有利于基金及时补充优质项目以提升投资者收益。

也有业内人士建议，原始权益人可以在一定程度上考虑投资者的培育和市场建设，在发行时的定价上适度给予空间，以便二级市场能有更好的表现，吸引更多投资者参与。

“对于投资者来说，公募REITs的投资就相当于基础设施资产的IPO，投资价值还是比较大的。”上述ABS业内人士认为，投资者也需要关注定价、成长性、运营管理水平及各类风险因素等。

“即便是商业地产行业，境内有效的市场跟踪数据也非常稀缺，更不论基础设施行业。行业透明度和跟踪数据质量的提升，长期来看有助于提升对REITs板块的认知和估值水平，但短期欠缺是否会对定价造成明显影响有待观察。”长城证券也分析称。