自如：降租持续发酵 房源空置难题待解

自从今年5月几次拒绝自如提出的降租方案之后，业主小林(化名)就再没收到过管家打来的电话了。

然而，自如降租解约的风波还在持续。在小林之后，仍有大批业主陆续接到管家打来的电话，目的只有一个，降租。而摆在业主面前的选择则有两种：或是同意下调一定数目的租金，或是与自如解约。如果解约，自如将赔付2个月租金，业主则需赔付一定数目的装修费用。

以上只是自如针对普通业主的方案，还有个别业主遇到的情况更棘手，被要求赔付的数额更高。作为长租公寓头部品牌，自如对业主的要求反应着当前租房市场的窘况：多地租金下调，房源空置期延长，租房市场的供需关系正发生变化。

出租第四年，房租降成起始价

业主小林告诉财经网，自己在2017年将北京的一套三居室委托给自如管理，合同期限是4年，租金月付。当年定好的租金是8400元，同时双方约定此后每年涨租3%。到今年，小林原本的租金应该是8900多元，但到5月份，她接到了自如打来的第一通协商降租的电话。

自如管家声称公司经营遇到困难，希望业主能每月下调800元租金，帮助公司共渡难关，并表示下调幅度还有可谈判的空间。小林粗略一算，下调800元，相当于比当年房子刚租出去时价格还要低，便没同意这个要求。而当时的管家也并未提出解约方案。

但当后续再有管家联系小林时，给出的方案就只有两个，要么同意降租，要么自如单方面解约。如果解约，自如将按合同约定赔偿2个月租金，同时按照房源实际情况，小林还需赔付自如18000多元的“装修损失费”。

根据小林向财经网提供的合同版本，甲方(业主方)只有在违约情况下才需向自如赔付装修损失费，而实际上小林作为甲方并未有违约行为，小林不理解自己为何要赔偿18000多元，也并未同意管家提出的两个方案。她说在自己加入的业主群里，大家收到的方案都类似。此外她还提到，在不到一个月的时间里，自如管家给她打过多次电话，而且“管家一直在换，前面一位说过的话，到后面这位就不承认”。

自如与业主签订的合同(照片由业主小林提供)

被问及最后会如何解决这个问题，小林说至少目前这个月的租金自如还在正常支付，所以自己没有采取任何措施，不过之后如果自如再有违约行为，小林也会主动收回自己的房子。

而与深圳的徐先生相比，小林这类业主收到的方案还算“温和”。在徐先生这里，如果解约，业主不但拿不到实际赔偿，还要“倒贴”4个月租金。

徐先生在2017年10月将房子委托给自如，约定5年期限，租金半年一付，每年涨租3%，到目前租金约为每月5800多元(这里给业主留点隐私吧？具体数字是5834.95，太精确了容易暴露业主身份，处理截图的时候我给数字打码了，只保留到了百位数)。7月12日，徐先生收到了管家打来的第一通电话，随后转移至微信线上沟通。通过徐先生提供的聊天截图可以发现，业主如果不同意降租，自如将单方面解约，并赔付业主2个月租金，而业主需返还上半年的“服务质量保证金”(以下简称“服保金”)。

自如管家与徐先生的聊天记录(图片由徐先生提供)

徐先生解释说所谓服保金实质上已经等同于租金，因为自己约定的半年付，每年期初自如会以服保金名义支付自己上半年的租金，期中再以租金名义支付下半年租金。而就是因为约定了半年付的形式，这次一旦选择解约方案，徐先生需要返还上半年的全部服保金，相当于6个月租金。也就是说，去除自如赔付业主的2个月租金，基于自如单方面解约，徐先生还需“倒贴”4个月租金。

在这份聊天记录中，管家还提到深圳租金行情的下行以及长租公寓行业面临的困难。据徐先生回忆，管家第一次协商降租时使用的也是公司经营不善的理由。小林也表示自己与周围业主接到电话时，管家都使用过类似理由。

对此财经网向自如发送采访邮件，询问当前房源空置情况及公司经营亏损状态，但截至发稿前尚未收到回复。不过北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧认为，从法律角度看，在徐先生的案例中，自如要求其返还上半年租金是不合理的，因为上半年仍处合同履约期，且房产确实在租赁中。而对于更多业主被要求赔付的装修费，郭韧认为合理合法与否还应看法院如何判决。因为自如与业主签订的合同中并未约定自如单方解约情况下装修费应如何赔付，所以需结合装修金额、使用时间等待法院判定。但郭韧也提到，在实践中，单方解约时由对方返还装修费的情况较少。

此外，徐先生还提到，自己曾要求管家提供一份加盖自如公章的正式告知函件，但管家表示无法提供，这也令他无法接受。徐先生向财经网表示，自己与多位业主都有联络，如果自如后半年没有按时足额支付租金，他计划采取集体诉讼的方式解决争议。

“慢就业”加剧房源空置

巧合的是，在向业主“薅羊毛”的同时，自如又向市场推出补贴活动。7月2日，自如上线“亿元补贴”活动，签约指定房源一年及以上的租客，友家住一年免2个月租金，整租住一年免1.2个月租金。据了解，该活动将持续至7月31日。

当下正值毕业季，也是往年的租赁旺季，如果在以前，自如此举或会吸引大批应届生搬进自如。但今年的毕业季又与往常不同，此前拉勾大数据研究院发布的《2020年春季校园招聘报告》显示，受疫情影响，今年有39.29%的企业缩减了校招岗位，导致应届毕业生就业较困难，同时，“慢就业”现象也较为突出。应届生选择继续升学深造的增多，直接就业的也倾向返回老家找工作。

来自天津的应届生小杨(化名)告诉财经网，自己目前正准备天津某单位的公务员考试，而此前疫情的蔓延也为其找工作增加了很大障碍，因为出行受限，“外地的工作根本没办法参加面试”。此外，小杨提到自己身边几位同学也选择了留在老家工作，还有一位同学准备继续考博。

作为6-8月租房旺季的一大主力，毕业生的去向正对租房市场的供需关系产生影响。来自贝壳研究院的一份报告显示，今年6月，部分城市的租赁交易成交量环比下降7.3%，传统毕业租赁旺季暂未显现。其中，北京市场成交量下降尤其明显，环比下降达19%。与此同时，全国重点18城的平均租金水平也呈下降趋势，环比下降3.2%，同比下降10.9%。北京6月份的平均租金为84.4元/平方米，环比虽略涨0.3%，但同比仍下跌5.0%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，租房市场供求关系受制于租房群体的即期收入所体现的租金支付能力，今年疫情对实体经济和就业市场的负面影响已经传导至租房市场，无论是客户群体数量还是支付能力都受到疫情冲击，因此也导致了满租率和租金水平的双下降。

同时合硕机构首席分析师郭毅认为，今年的就业没有形成集中需求，这也造成了整个租赁市场总需求量处在相对平缓且稳中下降的状态，加之长租公寓前期揽收成本过高，必会造成长租公寓目前的经营难题。

而这一难题早在长租公寓采取高价收房的商业模式时就已埋下，如今运营方却寄希望于要求业主降租来缓解。在与财经网的对话中，小林与徐先生都提到，当初与自己接触的租赁机构不止自如一家，且自如给出的价格都比竞争对手要低，最终选择自如就是因为“大品牌”、“更省心”，可如今这家倍受信赖的大品牌也正变得不省心。按照柏文喜的预测，由于疫情防控常态化以及疫情结束的不确定性，对租房市场的不利影响将会长期存在，而租房市场的恢复也还将经历一个长期、缓慢的过程。因此，自如与业主的博弈或也将长期存在。