重金买房却买到“集资房”！发展商失联 小区“黑户”20年

近期，南都“记者帮”接到多位广州市民反映，他们于1989年-1997年期间购买了海珠区“康乐新苑”小区的房屋，事后被有关部门认定为“集资房”，开发商也失联不负责任。20多年来，大家一直在为房屋身份的问题奔走求助，希望记者帮关注。

20多年前花重金买房

不想却是“集资房”

等了20多年，周叔还是没等来他想要的房屋产权证明。

1997年，周叔所在工厂的职工宿舍被市政道路扩建征用，为配合扩建工作，周叔和他的同事匆忙用拆迁安置补偿购买了位于海珠区康乐村的“康乐新苑”小区。本以为能够安居乐业，同年12月底，当时的广州市国土局房管局发出的一则通告让他们顿时感觉陷入冰窟之中：康乐新苑项目未办理合法的建设用地手续，为非法销售，不受法律保护。

面对有关部门发出的通告，周叔非常震惊。周叔说，在他们购房时，开发商南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司曾展示属地乡政府核发的《郊区村镇建房许可证》，以证明该小区拥有建设资质。据了解，从1989年到1997年，康乐新苑共售出了300多套房屋。

在周叔邻居提供的一份《合同承建住宅楼协议书》中，南都记者看到，开发商与购房者签署的并非商品房交易格式合同，而是以甲乙双方的身份约定以每平方米2500余元的价格“合作承建房屋”，总面积94.3平方米的房子售价24万元，并且甲方(开发商)承诺保证乙方房屋权益的合法性，为房屋办理合法的产权手续。

售出的300多套房屋中，开发商曾为其中一百多户办理了“房产证”。今年3月初，南都记者采访时，一名业主向记者展示了他的房产证。

那是一本巴掌大小的橙色本子，封面写有“房地产证”四个字，由广州市国土局房管局核发于1997年1月27日。证上的房屋所有权性质为“私有”，土地权属性质则是“集体所有”，权属来源则写明“1986年自建”。

一名业主在1997年办下的集体用地“房产证”。

很显然，这是被开发商包装成商品房销售的农村集体土地自建房。但在“商品房”概念刚兴起不久的上世纪90年代，周叔等购房者认为两三千元一平米的房价在当时的海珠康乐村并不算低，加上对“商品房”、“集资房”的定义没有太多了解，直到国土房管局的通告发出，他们才知道自己掉进了开发商的“坑”里。

房子“黑户”20多年

有的购房者已去世

由于房屋资质不全，300多户康乐新苑业主在入住后无法落户。开发商老板更是在1998年后失联，康乐新苑自此成了一个无物业、无修缮、无身份的“黑户小区”，在往后的20多年里日渐破败，成为康乐村制衣厂房的一部分。

康乐新苑已成为制衣城中村的一部分。

为此，20多年来康乐新苑的购房者们四处奔走。周叔告诉记者，随着康乐村旧改工作不断推进，如果康乐新苑被认定为“小产权房”或“集资房”，征收补偿将大大缩小，“康乐新苑本来有机会办理合法的商品房产权证，但是一直没有成功。我们20多年前就用十几万积蓄买的房子，如果连最后拆迁都得不到合理的补偿，真的无法接受。”

在追证的时间里，周叔和邻居们都渐渐老去，成为七八十岁的老人，有的人甚至在去世前也没能见到自家房产证。

“48号文件”曾带来转机

开发商却失联了

南都记者了解到，康乐新苑“集资房”身份确实曾有机会转为国有土地上的商品房，却因开发商的破产失联未能成功“转型”。

1997年5月，广州市曾发布穗府[1997]48号文件，对当时的白云、海珠、天河、黄埔、芳村五个城区内农村集体用地上的“集资房”进行处理。该文件曾提到：“对影响城市规划，但尚可采取补救措施的，由规划部门责令其限期改正，补办有关手续后保留使用；对不影响城市规划的，由规划部门责令其限期补办有关手续。”这意味着，符合条件的“集资房”在补办手续后，可将农村集体土地转为国有土地。

周叔向记者透露，1998年广州市多个部门参与了康乐新苑身份问题的协调，有关部门要求开发商南方科工贸公司按照“穗府[1997]48号文件”等相关规定，补交税费与地价款，并配合相关部门为购房者办理产权确认、合法产权证书等手续。但随后不久该公司突然失联，负责人不知所踪，导致后续的补办手续中断，300余户购房者多年来四处申诉，始终无法办理房产证。

为房产证奔走的购房者，正在整理材料。

南都记者注意到，穗府[1997]48号文件曾提到：“‘集资房’经办机构去向不明的，由当地镇政府或街道办事处按上述要求承担‘集资房’项目的善后处理工作。”但周叔也告诉记者，康乐新苑被认定“非法销售”后，其所在的海珠区凤和村未作表态。

今年4月初，南都记者就此事采访海珠区凤和经济联社书记车伟开。车伟开向记者表示：“资料时间太长，我估计也无法答复。当年的工作人员都已退休，很难了解到具体情况。”对于康乐新苑未来征收补偿，他告诉记者：“到时候会有处理意见的，有证的没证的，所有的类型在商谈拆迁补偿的时候都会给出处理意见。等意见出了大家再协商，也是目前的一个渠道，他们不需要担心的。”

失联的开发商突又出现

意欲何为？

天眼查数据显示，康乐新苑小区开发商南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司成立于1996年，目前已被吊销营业执照，法人陈振友名下还有另一家房开企业，也处于吊销状态。该公司还在2013年与凤和村委会一同成为被执行人。2021年3月下旬，南都记者到该公司注册地址走访，发现早已人去楼空。

奇怪的是，今年3月17日，一张落款为“南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司”和“南方国际科工贸建设开发总公司第三处”的通知突然张贴在康乐新苑里，声称“为保障各位业主的补偿安置权力”，要求业主携带证件材料到制定的地址进行登记。

失联二十多年的开发商突然又出现，打的什么算盘？记者联系了通知上的开发商代理人吴律师。“开发商只是被吊销营业执照，并没有破产。”吴律师说，“当年开发商的房子没有卖完，还有一部分在自己手上。这次寻找其他业主的目的，是希望联合起来确保拆迁补偿利益最大化。”

至于当年开发商未继续补办房产登记手续的事情，吴律师表示这涉及诸多历史问题，他并不清楚。随后南都记者希望通过他向开发商具体负责人进行采访，但截至发稿时，暂未得到回应。

业主们想自办“转型”手续

盼有关部门予以指导

采访期间，不少康乐新苑购房者向南都记者表示，多年来大家与有关部门进行沟通，请求推进房屋产权证明办理事项，得到的回应均是该项目“资料不符”“手续未办理”。“开发商人都不见了，我们即使想自行组织工作，继续完成产权确认等手续，也无处下手，不知该怎样才能办成。”因此，他们非常希望有部门能够出面指导、协助他们继续完成产权证书办理工作。

与周围的自建房不同，康乐新苑的楼房依稀可以看出集中修建的风格。

周叔他们到底应该怎么办？康乐新苑是否还有机会摆脱“黑户”身份？南都记者也就此咨询了广州市规划与自然资源局，截至发稿时，暂未得到回应。

采写：南都记者魏志鑫

编辑：李美钰